Kiinteistökauppariidan lopputulos voi muuttua hyvinkin paljon käräjäoikeuden ja hovioikeuden välillä. Muutos voi johtua siitä, että esitettyä todistelua esim. vaurioista tai niiden korjaustarpeesta arvioidaan eri oikeusasteissa eri tavoin, tai siitä tehdään erilaisia johtopäätöksiä. Joskus tuomio voi muuttua siksi, että ostajan ja myyjän velvollisuuksia, kuten myyjän tiedonantovelvollisuutta tai ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta, arvioidaan eri tavalla hovioikeudessa kuin käräjäoikeudessa. Muutoksia voi tapahtua kumpaan tahansa suuntaan.
Turun hovioikeuden 8.11.2024 antama tuomio on hyvä esimerkki tapauksesta, jossa lopputulos muuttui merkittävästi: käräjäoikeus tuomitsi myyjät maksamaan ostajille 6000 euron hinnanalennuksen ja velvoitti ostajat korvaamaan myyjien oikeudenkäyntikulut (36.307 €), mutta hovioikeus päätyi purkamaan kiinteistökaupan olennaisen laatuvirheen vuoksi.
Tapauksen taustaa
Kyseessä oli vuonna 1975 rakennettu omakotitalokiinteistö. Kauppahinta v. 2021 oli ollut 340.000 euroa. Kohteessa oli tehty ennen kauppaa kuntotarkastus, jossa ei raportin mukaan havaittu vaurioita. Raportissa oli suositeltu joitakin toimenpiteitä sekä tiettyjen rakenteiden tarkastamista tulevien remonttien yhteydessä.
Ostajat vetosivat kaupan jälkeen virheenä v. 2017 uusitun vesikatteen virheelliseen asennukseen sekä alapohjan, yläpohjan, ulkoseinien ja väliseinien laajoihin kosteus- ja mikrobivaurioihin. Ostajien hankkiman kustannusarvion mukaan korjauskustannukset olivat kaikkiaan n. 263.000 euroa. Ostajat vaativat virheiden perusteella ensisijaisesti kaupan purkua sekä korvauksia tekemistään remonteista.
Myyjät kiistivät virheet pääosin. Myyjät katsoivat, että virheitä ei ollut olemassa kaupantekohetkellä, vaan ostajat olivat aiheuttaneet vauriot mm. pilaamalla ilmanvaihdon. Lisäksi ostajat olivat myyjien mielestä laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa, kun eivät olleet edellyttäneet rakenteisiin lisätutkimuksia ennen kauppaa, tietoisena riskirakenteista ja rakennuksen iästä. Myyjät vaativat, että jos kauppa puretaan, kauppahinnasta tulee palauttaa ostajille vain 30.000 euroa, ottaen huomioon ostajien saama asumishyöty sekä ostajien laiminlyönneistä ja toimenpiteistä aiheutuneet vahingot.
Käräjäoikeus katsoi ostajien pääosin laiminlyöneen ennakkotarkastusvelvollisuutensa. Ostajia oli edustanut kuntotarkastuksessa A, joka oli koulutukseltaan kondiittori, mutta jolla oli rakennusalan yritys. Käräjäoikeus katsoi, että ostajia edustaneen A:n oli katsottava tulleen tietoiseksi riskirakenteista, talon sijainnista rinteessä ja näiden merkityksestä kosteusongelmille, joten ostajien saamat tiedot olivat antaneet aiheen epäillä rakennuksen vaurioituneen alapohjasta, seinistä ja yläpohjasta. Näin ollen ostajien tarkastusvelvollisuuteen oli kuulunut asianmukaisella huolellisuudella selvittää tavanomaista perusteellisemmin rakennuksen kuntoa. Ostajat eivät olleet voineet luottaa kuntotarkastuksessa tehdyn pintamittauksen perusteella, että tarkastamattomat rakenteet olisivat kunnossa. Ostajien vaatimukset menestyivät käräjäoikeudessa vain rakennuksen matalan osan vesikaton korjaustarpeen osalta, miltä osin virhe oli riidaton. Tuloksena oli 6000 euron hinnanalennus.
Hovioikeuden tuomiosta
Ostajat valittivat tuomiosta hovioikeuteen, joka arvioi asiaa toisin kuin käräjäoikeus.
Myyjät väittivät ostajien aiheuttaneen taloon vaurioita. Hovioikeus totesi todistelun perusteella, että ostajien toimilla ei ollut ollut vaikutusta salaisen virheen syntymiseen, vaikka rakennuksen vaurioita osoittava haju oli tullut esiin vasta ostajien hallinta-aikana. Ostajien teettämällä ilmanvaihdon tehostamisella ei ollut muuta merkitystä kuin se, että sen myötä ilmennyt haju oli paljastanut alapohjassa jo olleet vauriot. Virhe oli ollut olemassa jo kaupantekohetkellä.
Ostajien selonottovelvollisuus
Ennakkotarkastusvelvollisuuden osalta HO katsoi kuten käräjäoikeus, että ostajia kuntotarkastuksessa edustanut A on ollut sinänsä maallikkoa valveutuneempi henkilö rakennuksen tarkastamisen suhteen, koska A:lla on rakennusalan yrittäjänä rakennusalan osaamista ja kyky keskustella asiantuntevasti rakentamisesta. A:lla ei kuitenkaan ollut rakennusalan koulutusta. A:n osaaminen ei ole ollut rakennuksen kunnon tarkastamisen osalta laajempaa kuin tarkastuksen suorittaneella B:llä. Kuntotarkastuksen, siihen mukaan otettavien riskien ja siten riskirakenteiden tunnistamisenkin osalta asiantuntevampana tahona oli pidettävä B:tä ja hänen laatimaansa raporttia.
HO totesi, että kuntotarkastusraportissa on mainittava kaikki tunnistetut riskirakenteet. Asiassa ei ollut ilmennyt, että A olisi tehnyt sellaisen itsenäisen arvion kuntotarkastuksen yhteydessä, että ostajat olisivat sitä kautta tulleet tietoisiksi rakennuksen kaikista riskirakenteista, tai että A olisi ammattitaitoaan käyttämällä saanut kuntotarkastajan jättämään kirjoittamatta kuntotarkastusraporttiin joitakin seikkoja.
Pelkästään se, että kuntotarkastuksessa oli ostajien edustajana ollut rakennustöitä työkseen tekevä A, ei ole voinut asettaa ostajille aihetta tutkia rakennuksen keskellä sijaitsevan porrastusrakenteen mahdollisesti aiheuttamia kosteusvaurioita. Kuntotarkastusraportissa ainoaksi riskirakenteeksi merkityn valesokkelirakenteen ei ollut näytetty aiheuttaneen vaurioita.
Vanhan kuntotarkastusraportin merkitys ostajan selonottovelvollisuudelle
Ostajille oli annettu ennen kauppaa myös vanha kuntotarkastusraportti vuodelta 2017, joka oli sisältänyt toimenpidesuosituksen yläpohjan osalta. HO totesi, että tämä puhuu jossain määrin sen puolesta, että ostajien olisi tullut varmistua, oliko toimenpidesuosituksen mukaisiin toimiin ryhdytty ja mahdollisesti edellyttää riskirakenteen tarkempaa selvittämistä. Kuntotarkastusraportti, johon mainittu riskirakenne oli kirjattu, oli kuitenkin koskenut aiempaa kauppaa myyjien ja kiinteistön edeltävän omistajan välillä. Käsillä olevaan kiinteistökauppaan liittyvässä kuntotarkastuksessa ja siitä laaditussa raportissa ei ollut lainkaan kiinnitetty huomiota yläpohjan riskirakenteeseen asiantuntijana toimineen B:n toimesta eikä yläpohjan osalta ollut annettu toimenpidesuosituksia.
Punnitessaan selonottovelvollisuutta vastaan ja sen puolesta puhuvia seikkoja katon ja yläpohjan osalta hovioikeus arvioi painavimmaksi sen, ettei uudessa kuntotarkastuksessa ole enää ollut B:n mukaan aiheellista mainita riskirakennetta eikä antaa siitä toimenpidesuositusta sekä sen, että ostajien huomiota ei ole näytetty nimenomaisesti kiinnitetyn siihen, että myyjät eivät ole ryhtyneet aikaisemman toimenpidesuosituksen mukaisiin toimiin.
Hovioikeuden arvio virheen seuraamuksista
HO piti kantajan esittämää korjauskustannusarviota myyjän todistajan esittämään arvioon verrattuna luotettavampana ja oikeamman suuntaisena. Korjaukset oli kohdistettava perustuksiin saakka ja varmuutta korjauksen onnistumisesta ei ollut. Koska rakennuksen korjauskustannukset lähenisivät kiinteistön kauppahintaa ja koska korjaamistoimenpiteet olisivat niin laaja-alaisia, että rakennuksen käyttö asumistarkoitukseen voisi viivästyä hyvinkin pitkään, hovioikeus arvioi, että virhe on olennainen.
Kaupan purkuun liittyvät vaatimukset hovioikeus ratkaisi seuraavasti:
Palautettavasta kauppahinnasta (340.000 €) vähennettiin ostajien saamaa asumishyötyä 2500 €/kk, yht. 25.000 €.
Myyjät väittivät ostajien laiminlyöneen talon ylläpidon ja siten aiheuttaneen kiinteistölle vahinkoa. Väite liittyi ilmanvaihtoremontin aiheuttamiin vaurioihin ja liian alhaiseen sisälämpötilaan, mikä on mahdollistanut vaurioiden laajentumisen. HO totesi, että rakennus oli ollut lämmittämättömänä talvella vain 6 päivän ajan, mikä ei esitetyn näytön perusteella ole voinut aiheuttaa tai pahentaa rakennuksessa jo olleita kosteusvaurioita. Myöskään ostajien ilmanvaihdon tehostamista koskevien toimenpiteiden ei voitu katsoa alentaneen kiinteistön arvoa, koska kuntotarkastusraportissa oli nimenomainen suositus ilmanvaihdon parantamisesta, jonka ostajat olivat toteuttaneet. Ostajat eivät siten ole omilla toimillaan tai laiminlyönnillään alentaneet kiinteistön arvoa, ja myyjien vaatimus tämän huomioon ottamisesta hylättiin.
Ostajat vaativat myyjiltä korvausta kiinteistön arvoa nostaneista hyödyllisistä korjaustoimenpiteistä aiheutuneista kustannuksista 105.712,85 euroa. Myyjät velvoitettiin korvaamaan näistä remonteista 8.607,31 €. Hovioikeus arvioi, että mm. kylpyhuoneen ja saunan remontointiin ja takan vaihtamiseen sekä asunnon yleisilmeen parantamiseen liittyvät toimenpiteet eivät ole olleet välttämättömiä, vaan ne ovat liittyneet enemmänkin ostajien halukkuuteen muovata kiinteistöä oman näköisekseen. HO katsoi, että tältä osin kysymys ei ole maakaaren 2:33.2 §:ssä tarkoitetuista kustannuksista, jotka tulisivat myyjien korvattaviksi.
Kommentti
Kiinteistökauppariidan lopputulosta on monesti vaikea ennakoida kovin suurella varmuudella. Kohteessa voi olla monia erilaisia virhekohtia, joiden vaurioitumisesta, korjaustavasta ja kustannuksista on esitetty erilaisia näkemyksiä. On mahdollista, että osa näistä katsotaan todistelun perusteella virheeksi ja osa ei. Vaikka asianosainen yleensä luottaa omaan asiantuntijaansa, voi oikeus arvioida asiaa toisin kaiken todistelun vastaanotettuaan. Voi olla, että asiassa on erimielisyyttä myös mm. reklamaation oikea-aikaisuudesta tai ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden täyttämisestä, jolloin lopputulos voi niiden arvioinnin kautta muuttua radikaalisti suuntaan tai toiseen.
Varmaa on ainakin se, että hovioikeuden tuomioon asti etenevä oikeusprosessi on pitkä. Yllä olevassa tapauksessa kauppa oli tehty alkuvuodesta 2021, kanne on nostettu käräjäoikeudessa toukokuussa 2022, ja Turun hovioikeus purki kaupan marraskuussa 2024 eli noin 2,5 vuotta myöhemmin. Tuomio ei ole vielä lainvoimainen, joten osapuolet voivat vielä yrittää hakea korkeimmalta oikeudelta valituslupaa, jolloin prosessi pitkittyisi edelleen.
Vaikka ostajat em. tapauksessa voittivat, tapaus tuli myös heille kalliiksi. Ostajat olivat teettäneet talossa paljon remontteja, joiden kustannuksia heille oli kertynyt n. 100.000 euroa. Kiinteistö on ollut asumattomana toukokuusta 2022 lähtien, mutta ostajien on täytynyt ylläpitää ja lämmittää kiinteistöä oikeusprosessin ajan. Siitä on aiheutunut kustannuksia, jotka tyypillisesti jäävät ostajan maksettavaksi oikeudenkäynnin lopputuloksesta riippumatta. Kun vielä huomioidaan kaikki tutkimus- ja asianajokulut, molemmille osapuolille on tullut paljon maksettavaa. Ostajien asema on tietysti parempi, kun he tuomion johdosta pystyvät perimään kulujaan osittain myyjiltä. Tuomiosta ei voi kuitenkaan päätellä sitä, saavatko ostajat myös tosiasiassa tuomion mukaiset summat perityksi myyjiltä.