Kiinteistössä kaupan jälkeen ilmenevät virheet voivat joskus olla rikosasia. Selvästi suurin osa kiinteistöjen virhetilanteista käsitellään riita-asioina, vaikka ne liittyisivät myyjän tai välittäjän antamiin virheellisiin tai harhaanjohtaviin tietoihin. Mikä tahansa tiedonantovirhe ei ole rikos, joista kyseeseen voisi tulla lähinnä petos. Petos edellyttää tekijältä jonkinasteista tahallisuutta. Esimerkki tällaisesta tapauksesta on Turun hovioikeuden 2.7.2025 antama tuomio, jossa kiinteistönvälittäjä tuomittiin yhdessä myyjän kanssa törkeästä petoksesta. Välittäjän katsottiin laiminlyöneen tiedonanto- ja selonottovelvollisuutensa ja käyttäneen hyväksi ostajan erehdystä, liittyen mm. rakennuksen huonoon kuntoon, laajennusosan rakennusluvan puuttumiseen ja katon virheelliseen kaltevuuteen. Kiinteistönvälittäjän luottamusasema huomioon ottaen tekoa pidettiin törkeänä.
Petos rikoksena
Rikoslain mukaan petos on kyseessä mm. silloin, jos joku hankkiakseen itselleen tai toiselle oikeudetonta taloudellista hyötyä, erehdyttämällä tai erehdystä hyväksi käyttämällä saa toisen tekemään jotakin, ja siten aiheuttaa taloudellista vahinkoa erehtyneelle. Petos katsotaan törkeäksi mm. jos petoksessa tavoitellaan huomattavaa hyötyä tai aiheutetaan huomattavaa tai erityisen tuntuvaa vahinkoa, ja teko on myös kokonaisuutena arvostellen törkeä.
Tapauksen tausta
Turun hovioikeuden tuomio 2.7.2025 koski tapausta, jossa myyjä A oli ostanut kiinteistön kesäpaikakseen v. 2014 yhdessä silloisen puolisonsa kanssa 25.000 euron hintaan. Kauppakirjan mukaan tilalla olevassa entisessä asuinrakennuksessa oli selvästi havaittavissa home- ja lahovaurioita, ja rakennukset myytiin pukukuntoisena. A osti eron jälkeen puolisonsa puoliosuuden itselleen 14.490 eurolla. Ko. kauppakirjan mukaan kaikki rakennukset olivat erittäin huonokuntoisia.
Tämän jälkeen A oli itse remontoinut kiinteistön asuinrakennusta, tehden lähinnä sen pintoihin kohdistunutta ehostusta, ja rakentanut siihen itse laajennusosan ilman ammattitaitoa ja rakennuslupaa.
Myyjä A myi kiinteistön edelleen 31.7.2018 ostaja B:lle 147.000 euron kauppahintaan. C toimi kaupassa kiinteistönvälittäjänä.
Syytteen teonkuvauksen mukaan petos oli toteutettu salaamalla 1) sen, että kiinteistön asuinrakennus on aiemmin myyty purkukuntoisena home- ja lahovaurioiden takia, 2) sen, että asuinrakennuksen laajennusosasta ei ole laadittu asianmukaisia rakennepiirustuksia sekä 3) sen, että laajennusosan tiilikaton kaltevuus on huomattavasti liian loiva.
Käräjäoikeus tuomitsi myyjä M:n törkeästä petoksesta 6 kk ehdolliseen vankeuteen ja kiinteistönvälittäjä C:n petoksesta 60 päiväsakkoon. Myyjän osalta tuomio jäi lainvoimaiseksi, sillä hovioikeus ei myöntänyt hänelle jatkokäsittelylupaa. Hovioikeus otti käsiteltäväksi kiinteistönvälittäjä C.n tekemän valituksen, jossa vaadittiin syytteen hylkäämistä, ja syyttäjän vastavalituksen.
Tapauksesta on kerrottu mm. Iltalehden artikkelissa.
Hovioikeuden arvio välittäjän menettelystä
Hovioikeus totesi, että kiinteistönvälittäjällä on välityslain mukainen tiedonanto- ja selonottovelvollisuus myytävään kiinteistöön liittyvistä seikoista. Kiinteistönvälitystoiminta on julkisen valvonnan alaista toimintaa. Verrattuna yksityishenkilöiden väliseen kauppaan kiinteistönvälittäjällä on lakisääteisten tehtäviensä perusteella kiinteistönkaupassa luottamusasema sekä myyjän että ostajan näkökulmasta.
Hovioikeuden mukaan kiinteistönvälittäjä C:n ensisijaisena velvollisuutena on ollut selvittää oikeat tiedot ja kertoa ne ostajalle. Hovioikeus katsoi, että C oli salannut ostajalta rakennuspiirustusten ja -lupien tilanteen sekä laajennusosan tiilikaton huomattavasti liian loivan kaltevuuden ja laiminlyönyt näihin liittyvän selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa.
Piirustusten osalta ostaja oli kuntotarkastustilanteessa saanut tiedon siitä, että myyjän esittämät piirustukset eivät olleet oikeita rakennuspiirustuksia. Kiinteistökauppa oli kuitenkin tehty hyvin pian tämän jälkeen, ja kauppakirjaan oli otettu ehto, jonka mukaan ”rakennetun lisäosan osalta myyjä hankkii tarvittavat piirustukset ja luvat hallinnanluovutukseen mennessä”, mikä oli tapahtunut kuukauden päästä. Ehdon täyttämiseksi myyjälle oli asetettu 2.000 euron sakko. Hovioikeus totesi, että C ei ollut riittävästi kiinnittänyt ostajan huomiota asiakirjapuutteisiin ja kaupanteon ajankohtaa siirtämällä tai muutoin varmistanut, että ostaja ymmärtää rakennuspiirustusten ja -lupien puuttumisen merkityksen kaupantekopäätöksen kannalta. C:n välinpitämätöntä suhtautumista rakennuslupa-asiaan kuvasti HO:n mukaan myös se, että rakennusluvan hankkiminen tarvittavine piirustuksineen ja muine asiakirjoineen kauppakirjan ehdon mukaisessa kuukauden määräajassa, ei ole ollut realistista. Myöskään kauppakirjassa asetetun sakon määrä ei ole lähellekään vastannut luvan hakemisesta aiheutuvia todennäköisiä kustannuksia.
Kiinteistönvälittäjänä toimineen C:n olisi tullut ymmärtää, että ostaja oli rakennusluvan ja piirustusten osalta erehtynyt, mitä erehdystä C oli osaltaan kiinteistökaupan toteuttamiseksi käyttänyt hyväksi.
Hovioikeus katsoi todistelun perusteella, että C oli tiennyt laajennusosan tiilikaton loivuuden olevan rakennusvirhe. C oli tahallaan salannut ostajalta laajennusosan tiilikaton liian loivan kaltevuuden.
Tekijäkumppanuus
Hovioikeus katsoi, että kiinteistönvälittäjä oli yhdessä myyjän kanssa salannut tietoja ostajalta, jättänyt selvittämättä ja tiedottamatta ostajalle kiinteistönvälittäjän selvitettäväksi lain mukaan kuuluvia asioita ja toisaalta siirtämällä omia tehtäviään myyjälle varmistumatta siitä, että ne on hoidettu kuntoon. C oli osallistunut rikoksen toteuttamiseen toimien yhdessä myyjän kanssa, ja hänen roolinsa on ollut olennainen ja kokonaisuuden kannalta merkityksellinen. Näin ollen C vastasi teosta yhdessä myyjän kanssa tekijäkumppanina.
Petoksen törkeyden arviointi
Teon törkeysarvioinnin osalta hovioikeus totesi, että C oli käyttänyt hyväksi ostajan erehdystä jättämällä kertomatta todellisen lupatilanteen. C oli kertonut tienneensä kaupantekohetkellä, että kiinteistö oli myyty aiemmin 20.000–25.000 euron kauppahinnasta. B:lle kiinteistö oli vuonna 2018 myyty 147.000 euron kauppahinnalla eli moninkertaisella hinnalla aikaisempiin kauppoihin nähden. Ennen ko. kauppaa rakennuksessa oli tehty lähinnä sen pintoihin kohdistunutta ehostusta ja rakennettu kokonaan uusi lisäosa, jonka myyjä oli ilman ammattitaitoa ja rakennuslupaa itse rakentanut ja toteuttanut, mistä C oli tullut tietämään. Asunnon korjauskustannukset olivat ilman korjauskelvottoman lisäosan uudelleenrakentamistakin esitetyn näytön perusteella noin 116.000 euroa.
Ottaen huomioon kiinteistön myyntihintaa huomattavasti alempi arvo vuonna 2018 ja sen korjaamisen edellyttämät mittavat noin 116.000 euron korjauskustannukset kiinteistönvälittäjä ja myyjä ovat menettelyllään yhdessä pyrkineet saamaan huomattavaa taloudellista hyötyä myyjälle ja myynnin toteutuessa myös C:lle paitsi välityspalkkion, myös enemmältä myyntityöltä välttymisen muodossa. Myyjän ja C:n menettelyllä on siten aiheutettu ostajalle huomattavaa vahinkoa. Ottaen huomioon lisäksi C:n luottamusasema kiinteistönvälittäjänä teko on ollut myös kokonaisuutena arvostellen törkeä.
Hovioikeus tuomitsi kiinteistönvälittäjä C:n törkeästä petoksesta 5 kuukauden ehdolliseen vankeusrangaistukseen.
Kommentti
Talojuristien kokemuksen mukaan kiinteistökauppaan liittyvät epäselvyydet johtavat hyvin harvoin rikossyytteisiin, vaikka ostaja tekisi asiasta rikosilmoituksen. Joskus asiakkaat ajattelevat, että rikosilmoitus on nopea ja kustannustehokas keino ratkaista asia, mutta näin ei kuitenkaan ole. Poliisi ei välttämättä aloita asiassa esitutkintaa, koska katsoo kyseessä olevan ensisijaisesti riita-asia. Tutkinta saattaa jäädä odottamaan riita-asian ratkaisua. Vain harva tapaus johtaa rikossyytteeseen. Myyjän ja/tai välittäjän petollisesta menettelystä on oltava todisteita, jotta syyte nostetaan. Rikosasiassa rikoksesta tuomittua rangaistaan.
Rikosasiana oikeuteen edenneet tapaukset ovat usein sellaisia, missä on selvästi ja törkeästi jätetty kertomatta ostajalle tiedossa olleita, kaupan kannalta merkittäviä asioita, tai esim. tehty remontteja, joilla on peitetty rakenteiden huonoa kuntoa, kuten edellä olevassa tapauksessa.
Rikos edellyttää tekijältä tahallisuutta. Maakaaren mukainen kiinteistön laatuvirhe sen sijaan ei edellytä, että myyjä olisi menetellyt tahallisesti tai tuottamuksellisesti, esim. huijannut jollakin tavalla ostajaa. Kiinteistössä voi olla esim. salainen virhe, josta sen paremmin ostaja kuin myyjäkään eivät ole tienneet. Sen vuoksi ostajan kannalta on yleensä huomattavasti yksinkertaisempaa reklamoida kiinteistön virheestä ja ajaa asiaa riita-asiana tekemättä rikosilmoitusta. Joskus voi tehdä molemmat, kuten tässä tapauksessa oli tehty, mutta asiaa ei kannata jättää ainakaan pelkästään rikosilmoituksen varaan.
Rikosasian yhteydessä voidaan tuomita vahingonkorvausta rikoksella aiheutetuista vahingoista, mutta ei esim. määrätä hinnanalennusta. Jos kiinteistössä on myös ns. salaisia virheitä, niistä ei voi saada minkäänlaista hyvitystä rikosasian yhteydessä. Lisäksi monimutkaiset korvausvaatimukset yleensä erotetaan rikosasiasta kuitenkin erilliseksi riita-asiaksi, jolloin vahingonkorvauksesta joka tapauksessa riidellään erikseen, eikä kustannussäästöä yhdessäkäsittelystä näin ollen synny. Myös em. tapauksessa ostajan ja myyjän välillä oli oikeudessa myös riita-asia, johon myyjään kohdistuvat korvausvaatimukset ohjattiin, ja välitysliikkeen osalta korvausvaatimukset erotettiin erilliseksi riita-asiaksi.