Blogivieras RTA, RA, RKM Jukka Laamanen ArkVisio Oy:stä kirjoittaa vanhan pientalon korjaustarpeiden arvioinnista.
Vahva mielipiteeni on ollut ja on edelleen, että pääosin suomalainen rakennuskanta on laadukasta ja asuinkelpoista. Lukiessa tiedotusvälineitä toisin voisi tosin ajoittain ajatella: lööpit ovat täynnä hometalouutisia ja juttuja rakentamisen heikosta laadusta.
Näkemykseni asuntokaupan kuntotarkastuksia vuodesta 1996 lähtien tehneenä on, että uudet talot ovat toki parempia kuin vanhat, mutta vanhatkin talot ovat asuinkelpoisia lähes poikkeuksetta. Tunnetut riskirakenteet piilevät luonnollisesti vanhoissa rakennuksissa, mutta kun ne on sittemmin todettu riskeiksi, niitä ei ole 2000-luvulla sellaisenaan enää toistettu. Lainlaatija on tosin ladannut uusillekin taloille vaaran paikkoja: yletön lämmöneristeen määrä altistaa ulkovaipan kylmälle ulkoilmalle ja kondenssikosteudelle. Nykypäivän tiiviit ”pullotalot” toimivat vain ja ainoastaan ilmanvaihtokoneen avulla. Yhtä kaikki – taloja on voinut ja voi edelleen rakentaa monella tavalla, ja lähes kaikilla tavoilla voidaan tehdä hyviä koteja.
Mikä katkaisee kamelin selän asuntokaupassa?
Huoneilman puhtauteen alettiin kiinnittää erityishuomiota vuonna 1994, kun Kuopion Aluetyöterveyslaitos julkaisi tutkimuksen suomalaisista pientaloista ja totesi, että 70 %:ssa oli ollut kosteusvaurio. Tämän uutisoinnin jälkeen aloimme kiinnittää vahvemmin huomiota sisäilmaan, ja samalla alkoivat yleistyä raskaat asuntokauppariidat. Oliko riitojen todellinen syy sisäilma vai yleinen tyytymättömyys kiinteistöihin, mutta selvää oli, että kyse oli rahasta. Ostajat kokivat, etteivät olleet saaneet sitä mitä tilasivat.
Alan ohjeistus päivittyy: vaurioiden etsimisestä elinkaaren ymmärtämiseen
Koko kiinteistö- ja rakennusala on vihdoin heräämässä tähän todellisuuteen. Olin hiljattain asiantuntijajäsenenä mukana Rakennustietosäätiön toimikunnassa (TK 488) laatimassa asuntokaupan kuntotarkastusten uusia RT-ohjekortteja (Suoritusohje RT 103996 ja Tilaajan ohje RT 103997).
Uusien ohjeiden ydinviesti pyrkii osaltaan palauttamaan asuntokauppaan kaivattua teknistä realismia. Jatkossa rakenteita ja järjestelmiä on arvioitava yhä vahvemmin niiden teknisen käyttöiän ja tunnettujen riskirakenteiden kautta. Kun materiaali tai rakenne saavuttaa elinkaarensa pään, on täysin odotettavaa, että se vaatii uusimista. Kyse on normaalista kiinteistönpidosta ja kulumisesta, ei automaattisesti odottamattomasta rakennusvirheestä tai terveydellisestä "hometalokriisistä".
Kannattaako korjata? – Viisi mittaria päätöksenteon tueksi
Rakennusterveysasiantuntijan (RTA) opinnäytetyössäni vein tämän elinkaariajattelun vielä askeleen pidemmälle ja pyrin löytämään objektiivisen vastauksen kuumaan kysymykseen: ”Kannattaako korjata?”. Kehitin ”Vikapiste-mallin”, jonka avulla korjauskelpoisuuteen vaikuttavia tekijöitä voidaan käsitellä analyyttisesti. Malli huomioi viisi eri ulottuvuutta:
1. Tekninen vaurioaste: Vaurioiden todellinen merkitys rakennukselle. Esimerkiksi salaojien teknisen käyttöiän ylittyminen ei vielä yksinään tarkoita, että ne on välittömästi uusittava, jos ne sijaitsevat hyvin vettä läpäisevällä tontilla tai toimivat edelleen.
2. Taloudellinen rasite: Taloudellinen kipuraja menee usein siinä, kun korjausten kustannukset lähenevät 70–80 %:a uudisrakentamisen hinnasta.
3. Terveysriski: Esimerkiksi asuntokaupassa todettu valesokkeli yhdistettynä mainintaan mahdollisesta terveysriskistä saa riitasopan nopeasti valmiiksi.
4. Strateginen paine: Tontin kehityspotentiaali, kuten käyttämätön rakennusoikeus, voi muodostaa tilanteen, jossa korjattavissakin oleva talo muodostuu rasitteeksi ja purkaminen on taloudellisesti järkevämpää.
5. Psykologinen rasite (hometalostigma): Talo saatetaan purkaa, jos sen päälle jäisi pysyvä mainehaitta, vaikka korjaaminen olisi teknisesti mahdollista ja turvallista.
Asuntokaupan lukot auki juridiikan ja teknisen realismin avulla
Oma toiveeni on palauttaa suomalaisten rakennuskanta sille kuuluvaan parhaaseen A-luokkaan. Tilastollisesti on edelleen erittäin harvinaista, että asuntojemme sisäilma olisi aidosti terveyttämme tuhoavaa.
Usein syyttävä sormi osoittaa herkästi rakennukseen, vaikka todellinen syy oireilulle voi löytyä liian steriilistä elinympäristöstämme. Menneisyydessä taloissa oli multapenkkisokkelit ja elimme tiiviissä kontaktissa maaperän mikrobien kanssa. Nykyään ympäristömme on asfaltoitu ja ylisiivottu. Ei olekaan sattumaa, että viimeaikaisissa uutisissa päiväkotien leikkipaikoille on alettu tuoda mikrobirikastettua metsähiekkaa lasten immuunijärjestelmän vahvistamiseksi. Talomme ovat nykyään teknisesti parempia kuin koskaan, mutta luontokosketuksen puutteessa meidän oma sietokykymme on heikentynyt.
Jotta asuntokaupan lukkiutuneet tilanteet saadaan avattua, meidän on tuotava tämä tekninen ja biologinen realismi tiiviiksi osaksi Maakaaren tulkintaa. Ennen vuotta 1990 rakennetun kannan vauriot ovat tilastollinen varmuus, joten vastuunjakoa tulisi siirtää vahvemmin ostajan selonottovelvollisuuden suuntaan. Ikääntymismuutoksia ei tulisi enää käsitellä juridisina virheinä, vaan ne pitäisi ymmärtää rakennuksen elinkaaren luonnollisina ominaisuuksina, jolloin myös kohteiden vakuusarvot vakiintuvat.
Kun suhteeton vastuupelko poistuu, voimme siirtyä ylikorjaamisesta terveydellisesti ja taloudellisesti optimaalisiin menetelmiin, kuten raskaiden purkutöiden sijaan kevyempiin tiivistyskorjauksiin. Kun kaupanjälkeinen riski – niin sanottu perävalotakuu – joustaa, asuntokaupan kitka vähenee ja markkinalikviditeetti palautuu aivan kuten työmarkkinoilla.
Tässä uudessa yhtälössä myös minun ja muiden RTA-asiantuntijoiden rooli toivon mukaan päivittyy: olemme yhä vähemmän syyllisten etsijöitä ja yhä enemmän puhtaasti elinkaari-investointien ja riskienhallinnan teknisiä neuvonantajia.
Jukka Laamanen
Rakennusterveysasiantuntija (RTA), rakennusarkkitehti, -mestari, AKK
toimitusjohtaja, ArkVisio Oy
1950-luvun talon ullakon korjausvaihe. Nykyaikaisen eristeen käyttö vanhassa talossa on usein perusteltua: polyuretaanieristeen alumiinipinta katkaisee tehokkaasti ilmayhteyden ja kaasujen kulun. Kun reitti asuintiloihin katkeaa, edes homekoira ei havaitse vauriota suljetun pinnan läpi.
1980-luvun pientalon syväsaneeraus. Aito peruskorjaus ei ole pelkkää pintojen ehostusta tai tapetin vaihtoa. Siinä rakenteet avataan ja vaurioituneet materiaalit poistetaan runkoon saakka ennen uuden rakentamista. Oikein mitoitetulla korjauksella talo palvelee kotoisasti ja turvallisesti seuraavat 50 vuotta.
Näkymä kuntotarkastuskohteen ryömintätilasta. Sisäilman laatu paranee usein huomattavasti jo maapohjan puhdistuksella ja puhtaalla sepelikerroksella, kun maaperän kosteus ja hajuhaitat eivät enää pääse epätiiviin alapohjarakenteen läpi asuintiloihin. Tässä kuvan tapauksessa jouduttiin tosin toimenpiteisiin lattiarakenteenkin kanssa.
Kuntotarkastajan arjen reunaehdot: Miten yli 100-kiloinen RTA mahtuu ryömintätilaan ontelolaattaan poratusta 35 cm leveästä aukosta? Kuntotarkastus vaatii omistautumista, sillä rakenteiden todellinen kunto ei selviä koskaan pelkästään pintapuolisella katseella.