Asunto-osakeyhtiölain laaja uudistus tulee voimaan 1.10.2026. Lakiin on tehty useita muutoksia, joiden tarkoituksena on mm. helpottaa lain tulkintaa ja selventää toimintatapoja tulkinnanvaraisiksi osoittautuneissa tilanteissa. Lisäksi lakia on päivitetty nykypäivän tarpeisiin mm. helpottamalla häiriötilanteisiin puuttumista mm. lyhytvuokrauksessa sekä selventämällä taloyhtiön hallittua alasajoa, selvitystilaa ja konkurssia koskevia säännöksiä.
Tähän kirjoitukseen on poimittu laista kunnossapitovastuuseen ja muutostöihin liittyvät muutokset.
Ikkunoiden kunnossapitovastuu siirtyy kokonaan taloyhtiölle
Kunnossapitovastuun osalta merkittävä muutos on, että ikkunat kuuluvat jatkossa kokonaisuudessaan taloyhtiön kunnossapitovastuulle, jos yhtiöjärjestyksessä ei ole määrätty asiasta toisin.
Aikaisemmin vastuunjako ikkunoiden eri osien osalta on ollut tulkinnanvarainen. Nykyisen lain esitöissä ulkoikkunat on katsottu yhtiön vastuulle kuuluviksi ja sisäikkunoiden on katsottu kuuluvan osakkaan vastuulle. Tämä on johtanut erilaisiin tulkintoihin siitä, mikä ikkunakokonaisuuteen liittyvä osa on ulkoikkunaa ja mikä sisäosaa. Nykyaikaiset ikkunat muodostavat kuitenkin teknisesti yhden kokonaisuuden, eikä jaottelua ole pidetty perusteltuna. Lakimuutoksen perustelujen mukaan yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat jatkossa osakehuoneistojen ulkoikkunoiden lisäksi myös ikkunarakenteen sisempi ikkuna tai ikkunat, tuuletusluukut sekä ikkunoiden rakenteet ja muut osat (mm. puitteet, karmit, lasit, tiivisteet ja helat).
Osakkaan hoitovastuu käytössään olevista tiloista
Lakiin on lisätty säännös, jonka mukaan osakkeenomistajan on hoidettava huolellisesti sellaista käytössään olevaa yhtiön tilaa tai aluetta, jonka hallintaoikeus ei perustu yhtiöjärjestykseen tai vuokrasopimukseen.
Säännöksessä tarkoitettu tila voi olla osakkaan hallussa oleva esim. huoneistoon rajautuva piha-alue tai varastotila, joiden hallinta ei perustu yhtiöjärjestyksen määräykseen. Säännöksellä on haluttu selventää osakkaan hoitovastuuta tällaisista tosiasiassa osakkaan käytössä olevista tiloista. Hoitovastuu on eri asia kuin kunnossapitovastuu, joka on lain mukaan yhtiöllä.
Osakas vastaa muutostyön kunnossapidosta ja ylimääräisistä kustannuksista
Osakkaan tekemien muutostöiden kunnossapitoa koskevia säännöksiä on selkeytetty. Lakiin on kirjattu aikaisempaa selvemmin lähtökohta, että osakas vastaa muutostyön kunnossapidosta ja muutostyöstä yhtiölle myöhemmin aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista. Osakkaan kunnossapitovastuu koskee myös aikaisempien osakkaiden tekemiä muutostöitä.
Esim. jos huoneiston märkätilan rakenteita on muutettu tai sinne on asennettu yhtiön perustason ylittäviä kalusteita tai laitteita, ja taloyhtiön tekemässä remontissa joudutaan purkamaan tällaisia rakenteita tai laitteita, siitä aiheutuvat lisäkustannukset kuuluvat osakkaalle. Myös rakenteiden ennallistaminen kuuluu osakkaan vastuulle, jos siitä aiheutuu lisäkustannuksia verrattuna perustasoon.
Vastaava käytäntö on ollut voimassa aiemminkin, mutta asia on pyritty kirjaamaan lakiin entistä selkeämmin.
Koska kunnossapitovastuu kuuluu kulloisellekin osakkaalle, kannattaa tiedot huoneistoon tehdyistä muutostöistä tarkistaa aina isännöitsijäntodistuksesta ja muutostyöilmoituksista ennen asuntokauppaa. Kannattaa myös ottaa huomioon, että ennen vuotta 2010 yhtiöllä ei ollut velvollisuutta pitää kirjaa muutostyöilmoituksista, joten vanhempien muutostöiden osalta sekä myyjäosakkaan että yhtiön tiedot voivat olla puutteellisia.
Muutostyön kunnossapitovastuu ja vahingonkorvausvastuu on erotettava toisistaan. Esim. jos aiempi osakas on tehnyt remontin huolimattomasti ja siitä aiheutuu vahinkoa, voi aiempi osakas olla vahingonkorvausvastuussa. Vahingonkorvausvastuu ei siirry uudelle osakkaalle, toisin kuin kunnossapitovastuu.