Kirjoitus perustuu Tiina Koskinen-Tammen artikkeliin ja esitykseen Rakennusfysiikka 2025 -seminaarissa lokakuussa 2025.
Jos omakotitalossa ilmenee kaupan jälkeen jokin rakennusvirhe, toisin sanoen jotakin on aikanaan rakennettu rakennusmääräysten tai hyvän rakennustavan vastaisesti, tulee arvioitavaksi, onko kyseessä kiinteistön laatuvirhe, eli onko kiinteistön ostaja oikeutettu virheen seuraamuksiin eli hinnanalennukseen, kaupan purkuun tai vahingonkorvaukseen. Rakennustekniseltä kannalta ajatellen voisi luulla, että väärin rakennettu on ”virheellistä” myös riitatapauksessa arvioituna eli että rakennusvirhe muodostaisi aina myös rakennuksen/kiinteistön kaupassa laatuvirheen ja johtaisi myyjän vastuuseen siitä. Näin ei kuitenkaan aina ole.
Kiinteistön, muun muassa omakotitalokiinteistön, kauppaa ja laatuvirhettä säännellään maakaaressa. Laatuvirheen yleisimmät virheperusteet ovat maakaaren 2:17 §:n mukaiset tiedonantovirhe ja salainen virhe. Niissä on kyse joko siitä, että myyjä on antanut ostajalle vääriä tai puutteellisia tietoja kaupan kohteesta ennen kauppaa ja tuolla tiedolla olisi ollut vaikutusta kauppaan, tai siitä, että siitä, että kaupan kohde poikkeaa laadultaan merkittävästi ostajan perustelluista odotuksista, huomioon ottaen sen, millaisesta kohteesta kauppa on tehty.
Tiedonantovirhe edellyttää virheen vaikutuksellisuutta. Edellytyksenä on, että myyjän antamalla tiedolla on ollut vaikutusta kaupan tekemiseen tai kaupan ehtoihin. Käytännössä merkityksettömäksi jäävä sinänsä väärä tieto ei ylitä vaikutuksellisuuskynnystä.
Salainen virhe puolestaan merkitsee, että ostajan lisäksi myöskään myyjä ei ole tiennyt virheestä ennen kauppaa. Salaisen virheen tulee olla merkittävä, jotta myyjä olisi siitä vastuussa. Salaisen virheen merkittävyyskynnys on korkeammalla kuin tiedonantovirheen vaikutuksellisuuskynnys. Mikä tahansa puute, vika tai ostajan pettymys rakennuksessa ei maakaaren mukaisten virheperusteiden kannalta merkitse myyjän vastuulla olevaa laatuvirhettä.
Myös rakennusvirheen tapauksessa tulee arvioitavaksi, täyttyykö jokin edellä mainituista laatuvirheperusteista sekä ylittyykö sen virhekynnys. Mikä tahansa rakennusvirhe ei automaattisesti sellaisenaan merkitse kiinteistön laatuvirhettä. Siitä, onko rakennusvirhe kiinteistön laatuvirhe, ja millaisin rajoituksin tai reunaehdoin se sitä on, ei ole olemassa korkeimman oikeuden ennakkopäätöstä, jolla oikeuskäytäntöä ohjattaisiin arvioimaan virheitä vastaavalla tavalla myöhemmissä tapauksissa. Sen sijaan hovioikeustason oikeuskäytännössä on viime vuosilta ainakin joitakin tuomioita rakennusvirheen arvioinnista kiinteistön laatuvirheenä. Tällaisia ratkaisuja on omakotitalon ilmavuodoista/epätiiviistä höyrynsuluista, rakenteiden riittävästä tuuletusvälistä ja lämmöneristeen asianmukaisuudesta. Epätiiviitä höyrynsulkuja koskevaa tapausta on käsitelty kirjoituksessamme viime vuonna.
Oikeustapauksista on nähtävissä, että rakennusvirhe ei ole näissä tapauksissa merkinnyt kiinteistön laatuvirhettä. Kyse on tällöin ollut siitä, että rakennusvirheestä ei ole osoitettu aiheutuneen mitään konkreettista haittaa tai vahinkoa, ja rakennusvirhettä ei tästä syystä ole katsottu laatuvirheeksi. Pelkkä rakennusvirheeseen liitetty riski rakenteen vaurioitumisesta, kun vaurioitumista ei ole osoitettu, ei ole riittänyt laatuvirheeksi. Oikeuskäytännössä on annettu merkitystä sille, kuinka pitkä aika rakennusvirheen aiheutumisesta tai tekemistä on kulunut, arvioitaessa sitä, onko oletettavaa, että rakennusvirheestä ei aiheudu vaurioita. Mitä pidempi aika on kulunut ilman, että rakennusvirheestä on aiheutunut vauriota, on se osoittanut sitä, että virheestä ei aiheudu haittaa.
Jos riski ei ole vuosien tai vuosikymmenien aikana toteutunut, kaupan kohde ei todennäköisesti poikkea ostajan objektiivisesti arvioiduista perustelluista odotuksista. Jotta kyseessä voisi olla virheen seuraamuksiin oikeuttava laatuvirhe, edellytetään, että kiinteistöllä sijaitsevaan asuinrakennukseen kohdistuu rakennusvirheestä aiheutuneeseen vaurioon tai muuhun haittaan tai ongelmaan perustuva korjaustarve.
Tarkasteltaessa oikeuskäytäntöä laajemmin, voidaan kuitenkin sanoa, että käytännössä usein rakennusvirhe on myös ollut kiinteistön laatuvirhe. Jos rakennusvirheeseen liittyvä puute tai vika täyttää maakaaressa mainitut laatuvirheperusteen edellytykset, rakennusvirhe voi hyvin olla myös kiinteistön laatuvirhe. Tällöin käsillä on tilanne, jossa virheestä on aiheutunut haittaa tai vaurioita, useimmiten mikrobivaurioita. Mikrobivauriot ovat edelleen yleisin kiinteistökauppariitojen aihe.
Maakaaren laatuvirheperusteet eivät sinänsä edellytä, että on tapahtunut rakennusvirhe, vaan kyse voi olla aikanaan täysin hyvän rakennustavan mukaan rakennetusta rakennuksesta. Oleellista silloin on, mikä rakennuksessa on konkreettisesti vikana. Korkeimman oikeuden erään ennakkopäätöksen perustelujen mukaan asumisen estävä terveyshaitta yleensä merkitsee kiinteistön laatuvirhettä riippumatta rakennusajasta ja -tavasta.