Kuluneena kesänä on mediassa ja somessa päivitelty, miksi nyt on keksitty vanhoille taloille uusia riskirakenteita ja miksi sellaista asiaa kuin rakenteiden tekninen käyttöikä ylipäänsä mietitään. Näiden seikkojen katsotaan turhaan pelottelevan omakotitalon ostajia sekä torppaavan lainan saantia pankista vanhan talon ostamiseen.
Mistä onkaan kyse?
Kesäkuussa 2026 Rakennustieto Oy julkaisi päivitetyt asuntokaupan kuntotarkastuksen suoritusohjeen sekä tilaajan ohjeen. Päivitys oli kipeästi kaivattu, koska entiset ohjeet olivat jo vuodelta 2007. Ohjeissa oli monissa kohdin vuosien, lähes vuosikymmenten, aikana kertyneen uuden tietämyksen johdosta tarvetta päivitykselle. Aiemman suoritusohjeen julkaisun jälkeen on kolmessa hankkeessa (Ympäristöministeriön Hometalkoiden Asuntokaupan turvan parantamisen hanke v. 2010-2012, FISE Oy:n KUNTO-hanke v. 2018-2019 sekä Valtioneuvoston tutkimus- ja selvitystoiminnan Sisäilmaongelmia kohdanneiden auttaminen ja tukeminen -hanke v. 2020-2021) esitetty talokauppariitojen vähentämiseksi erilaisia keinoja tehdä talokaupasta turvallisempaa. Osana näitä toimenpiteitä on hankkeissa esitetty muutoksia myös kuntotarkastuksiin, jotta niistä olisi paras mahdollinen hyöty talokaupan tekijöille, ja jotta riitatapauksia voitaisiin ennaltaehkäistä. Hankkeissa oli tunnistettu kipupisteitä, joiden osalta myyjät ja ostajat kaipaavat kuntotarkastukselta aiempaa parempaa tietoa kaupanteon tueksi, jotta kaupan jälkeisiä riitatilanteita voitaisiin välttää.
Tämän johdosta päivitettyyn suoritusohjeeseen päivitettiin jo aiemmin vanhassa ohjeessa mainittujen riskirakenteiden lisäksi myös kaksi ”uutta” riskirakennetta, jotka alan ammattilaisille ovat olleet tuttuja jo vuosia, mutta joita ei vanhassa ohjeessa ollut mainittu. Nämä rakenteet ovat ulkoseinän tiili-villa-tiili -rakenne sekä välipohjarakenne, jossa on betoniholvin päällä orgaanista ainetta ja jonka alapuolinen kellari on tai on ollut kylmä. Kyseiset rakenteet on kantapään kautta todettu vaurioitumisherkiksi ja tällaisina rakenteina sellaisiksi, että niiden vaurioitumisen johdosta syntyy talokauppariitoja. Nuo(kin) riskirakenteet ovat varsin tavallisia riitojen syitä, koska niissä usein ilmenee mikrobivaurioitumista. Myös rakenteiden teknisen käyttöiän merkitystä on uudessa suoritusohjeessa korostettu talon omistajan varautumista edellyttävänä seikkana.
Mitä tavoitellaan?
Ohjekorttien päivitysten tarkoituksena on ollut parantaa kuntotarkastuksia siten, että ne olisivat entistä hyödyllisempiä talokaupan tekijöille; jotta myyjät ja ostajat tietäisivät, mitä he todella ovat myymässä ja ostamassa, myös niiden ikävämpien puolien (vikojen, puutteiden, vaurioiden ja riskien) kannalta. Tarkoituksena olisi välttää kaupan jälkeen eteen tulevia ikäviä yllätyksiä.
Kuntotarkastuksen tarkoituksena ei ole - eikä ole koskaan pitänytkään olla - edistää asuntokauppaa. Esim. KUNTO-hankkeen loppuraportissa on aukikirjattuna toteamus siitä, että rakennuksen todellisen kunnon ja riskien esille tuominen saattaa hyvin olla ristiriidassa sen tavoitteen kanssa, että talo saadaan kaupaksi ja vielä hyvällä hinnalla. Kuntotarkastuksen tarkoituksena ei tule koskaan olla vikojen, puutteiden tai riskien piilottelu tai vähättely.
Kaikki tuhannet viime vuosikymmenten talokauppariitojen osapuolet Suomenmaassa olisivat varmasti mieluummin ottaneet ennen kauppaa vastaan tietoa myös rakennuksen riskeistä ja puutteista kuin saaneet ne selville vasta kaupan jälkeen ja joutuneet keskelle talokauppariitaa, joka on pahimmillaan ollut osapuolille terveydellinen ja taloudellinen katastrofi. Todennäköistä on, että monia kauppoja olisi jäänyt tekemässä, jos ostajalla olisi ollut parempaa tietoa rakennuksen kunnosta ja ominaisuuksista.
Riskirakenteiden ja teknisen käyttöiän merkitys
Kuntotarkastuksen suoritusohjeessa muun ohella esille nostetuilla riskirakenteilla sekä rakenteiden teknisellä käyttöiällä on oikeudellista merkitystä kiiinteistökauppariidassa. Tärkeä näkökulma on ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus eli selonottovelvollisuus. Asia, joka on ostajan tiedossa jo ennen kauppaa, ei ole virhe kaupan jälkeen. Mitä enemmän ”ikäviä” asioita tuodaan ostajalle esille jo ennen kauppaa, sitä vähemmän on enää kaupan jälkeen esille tulevia asioita, joihin ostaja voisi vedota virheenä.
Riskirakenteen tietäminen sinänsä ei vielä estä ostajaa vetoamasta riskirakenteen vaurioihin virheenä kaupan jälkeen, mutta riskirakenteen tietäminen ennen kauppaa vaikuttaa virheen seuraamuksen määrään. Siksi on suositeltavaa miettiä riskirakenteen kohtalo kaupan osapuolten kesken jo ennen kauppaa; nostaa kissa pöydälle eli sopia ostaja ja myyjän kesken riskirakenteista jotakin (kuka vastaa, kuka korjaa, huomioidaanko hinnassa) jo kaupassa, jottei niistä synny riitaa kaupan jälkeen.
Jonkin rakenteen teknisen käyttöiän lähestyminen loppuaan tai sen ylittyminen ovat seikkoja, jotka edellyttävät omistajalta varautumista. Rakenteiden tekninen käyttöikä vaikuttaa oikeudellisesti ainakin parilla eri tavalla. Mikäli käyttöikänsä päässä oleva rakenne tai järjestelmä todetaan virheelliseksi/vaurioituneeksi kaupan jälkeen, poikkeaako se edes merkittävästi ostajan perustelluista odotuksista? Jos se olisi muutenkin ollut käyttöikänsä perusteella pian uusimisen tarpeessa, se ei todennäköisesti ole oikeudellisessa mielessä virheellinen, vaikka siinä ilmenisi vaurio. Tekninen käyttöikä huomioidaan myös virheestä seuraavan hinnanalennuksen määrässä ns. tasonparannuksena, eli vähennyksenä, koska korjaamalla rakenne tulee paremmaksi kuin mitä se kaupantekohetkellä on ollut.
Jos riskirakenne ei joissain tapauksissa vaurioidukaan tai teknisen käyttöiän ylittänyt rakenne pelittää yhä jonkin aikaa, luulisi kaikkien osapuolten olevan vain onnellisia. Tärkeintä on kuitenkin yrittää ennalta ehkäistä ikäviä terveydellisiä ja taloudellisia yllätyksiä parantamalla kaupan osapuolten tietoisuutta rakennuksen kunnosta ja ominaisuuksista jo ennen kauppaa.