Valesokkelirakenteiden piilevät kosteus- ja mikrobivauriot ovat yleinen riidanaihe niin asuntokaupassa kuin kiinteistökaupassa. Tällaiset vauriot tulevat yleensä ikävänä yllätyksenä niin myyjälle kuin ostajalle. Virheen olemassaoloa ja kohteen myyjän mahdollista virhevastuuta arvioidaan aina tapauskohtaisesti. Se, katsotaanko valesokkelirakenteen vauriot kaupan virheeksi vai ei, riippuu mm. ostajan ennen kauppaa saamista tiedoista sekä myöhemmin todetusta korjaustarpeesta ja -kustannuksista. Monesti valesokkelirakenteen piilevä vaurio johtaa hinnanalennukseen, mutta aina kyseessä ei ole myyjän vastuulle kuuluva virhe. Kuluttajariitalautakunnan kesällä antama ratkaisu on esimerkki tapauksesta, jossa valesokkelivaurioita ei katsottu asuntokaupan virheeksi, koska korjaustarvetta ei pidetty ennalta-arvaamatttomana ostajan saamien tietojen ja rakennuksen iän vuoksi.
Kuluttajariitalautakunnan ratkaisu: ei virhettä
Kuluttajariitalautakunnan (KRIL) ratkaisu asiassa D/3392/42/2023 (annettu 15.6.2026, julk. 30.7.2026) koskee asunto-osakkeiden kauppaa. Ostajat ostivat v. 2018 myyjältä asunnon vuonna 1983 rakennetusta rivitaloyhtiöstä Vantaalla. Kauppahinta oli 380.000 €.
Ostajat vaativat myyjältä 64.649 € hinnanalennuksena tai vahingonkorvauksena kaupan jälkeen todettujen yhtiön valesokkelirakenteen vaurioiden ja siitä aiheutuneen korjaustarpeen vuoksi. Myyjä kiisti vaatimukset.
Ostajat olivat saaneet ennen kauppaa kuntoarvioraportin vuodelta 2011, jossa oli mainittu yhtiön osittainen valesokkelirakenne ja siihen liittyvä riski ulkoseinien alaosien kosteusvaurioista. Raportissa suositeltiin ulkoseinien alaosien kunnon tarkastamista. Suositeltua lisätutkimusta ei ollut tehty.
Taloyhtiössä tehtiin kaupan jälkeen v. 2020 tutkimuksia, jossa valesokkelirakenteessa todettiin vaurioita. Tämän johdosta yhtiön kaikissa kuudessa asunnossa tehtiin laajoja korjauksia ulkoseinien alaosiin.
Ostajat vetosivat vaatimuksensa perusteissa siihen, että ennen kauppaa ei ollut mitään viitteitä (kosteutta, hajua) siitä, että valesokkelirakenne olisi vaurioitunut. Ostajat korostivat, että riskirakenteet eivät ole aina vaurioituneita.
Myyjä vetosi mm. tietoon valesokkelirakenteesta ja tutkimussuosituksesta, sekä siihen, että ostajan saamassa taloyhtiön seuraavan 5 vuoden kunnossapitotarveselvityksessä oli mainittu mm. ”talojen sokkelit, paitsi julkisivupäädyt, tarpeen mukaiset korjaukset 2019”. Myyjä totesi myös, että yhtiö oli korjannut kaikki ulkoseinät vastaamaan nykypäivän standardeja, ja korjannut myös iäkkäitä kylpyhuoneita.
Kuluttajariitalautakunta totesi, että myyjien ei ole osoitettu olleen tietoisia korjaustarpeesta enemmälti kuin kaupan yhteydessä esitetystä kuntoarvioraportista ilmenee. Ostajien omankin ilmoituksen mukaan myös ostajilla on ollut tieto kohteen valesokkelirakenteesta ja sen perusteella vuonna 2011 annetusta suosituksesta tarkastaa ulkoseinien alaosien kunto. Ostajat ovat myös tienneet, että suositeltua lisätutkimusta ei ollut vielä tehty. Kaupan yhteydessä saamiensa tietojen perusteella he ovat voineet varautua taloyhtiön toimenpiteisiin sokkelien osalta.
Taloyhtiön rakennus oli valmistunut vuonna 1983, eli se on sittemmin toteutetun korjauksen aikaan lähentynyt jo 40 vuoden käyttöikää. Lautakunta katsoi, että tämän ikäisessä kohteessa on perusteltua varautua riskirakenteisiin kohdistuviin peruskorjauksiin, jollaiset tulevat muutenkin ajankohtaisiksi rakennuksen ikääntyessä.
Lautakunta arvioi, että kohteesta kaupan yhteydessä saatujen tietojen ja myös kohteen iän perusteella taloyhtiössä todettua sokkelirakenteen korjaustarvetta sekä toteutettua korjausta ja siitä tulevia kustannuksia ei voi pitää ennalta-arvaamattomana. Kysymys ei siten ollut asunnon tai kaupan kohteen virheestä.
Kommentti: Ostajien saamilla tiedoilla oli ratkaiseva merkitys
Ostajan ennen kauppaa saamien tietojen juridista merkitystä on arvioitava aina tapauskohtaisesti ja huolellisesti. Sillä voi olla merkitystä, millaisin sanamuodoin asiat on ostajalle ilmoitettu.
Oikeuskäytännössä on yleisesti katsottu, että pelkkä tieto riskirakenteen olemassaolosta ei sellaisenaan estä ostajaa vetoamasta rakenteen mahdollisiin piileviin vaurioihin virheenä. Tässäkin tapauksessa ostaja oli saanut riskirakennetta koskevan tiedon lisäksi myös muita tietoja, kuten tiedon lisätutkimussuosituksesta sekä yhtiön kunnossapitotarveselvityksessä mainituista toimenpiteistä.
KRIL totesi tapauksessa myös, että noin 40-vuotiaassa rakennuksessa on muutenkin aiheellista varautua riskirakenteisiin kohdistuviin peruskorjauksiin. Tämä arvio on linjassa sen kanssa, että valesokkelirakenteella on nykyisin arvioitu olevan keskimäärin noin 40 vuoden tekninen käyttöikä. Toisaalta valesokkelin tekninen käyttöikä tuli rakennusalan ammattilaisten käyttämään RT-ohjekortistoon vasta viime vuonna (RT 103765, Kiinteistön keskimääräiset tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot), joten asia ei ole ollut ainakaan aiemmin laajasti tiedossa. Talojuristin kokemuksella tieto valesokkelin teknisestä käyttöiästä ja korjaustarpeesta tulee edelleen yllätyksenä monelle taloyhtiölle ja asunnon omistajalle.