Talokauppariidoissa oikeudenkäynnin lopputulos riippuu pitkälti asiassa esitetystä todistelusta ja siitä, miten oikeus todistelua arvioi. Käräjäoikeus ja hovioikeus saattavat päätyä saman todistelun perusteella erilaisiin lopputulemiin siitä, onko jokin virhekohta (esim. tietyn rakenteen kosteus-/mikrobivaurio tai rakennusvirhe) tullut näytetyksi toteen. Mm. tästä syystä tuomio voi muuttua paljonkin eri oikeusasteissa, kuten kävi Turun hovioikeuden tuomiossa 3.7.2026 nro 10608846. Hovioikeus päätyi purkamaan omakotitalokiinteistön kaupan laajojen kosteus- ja mikrobivaurioiden vuoksi, kun käräjäoikeus oli tuominnut asiassa vain pienen (7000 €) hinnanalennuksen.
Tapauksen tausta
Kantaja oli ostanut Forssasta vuonna 1973 rakennetun omakotitalokiinteistön 105.000 eurolla v. 2021. Ostajan ennen kauppaa saaman kuntotarkastusraportin mukaan rakennuksessa ei ollut havaittu asumiskelpoisuuteen selvästi vaikuttavia vaurioita.
Pian kaupan jälkeen rakennuksen katossa havaittiin vuoto, ja myöhemmissä tutkimuksissa todettiin ostajan mukaan laajoja kosteus- ja mikrobivaurioita yläpohjassa, alapohjassa, ulkoseinissä ja piharakennuksessa. Ostaja vaati virheiden perusteella ensisijaisesti kiinteistökaupan purkua ja toissijaisesti 105.000 € hinnanalennusta, sekä vahingonkorvauksia. Myyjä kiisti virheet ja vaatimukset. Myyjän mielestä kyseessä oli vain paikallinen vaurio, ja ostajan teettämien tutkimusten johtopäätökset olivat liian pitkälle meneviä.
Käräjäoikeus katsoi esitettyä todistelua arvioituaan, että kiinteistössä oli salainen virhe vain yläpohjan paikallisen kosteusvaurion sekä kannatinpuun ja harjapellin korjaustarpeen vuoksi. Korjauskustannuksiksi arvioitiin 7.000 euroa. Virhe ei ollut kauppahintaan nähden olennainen, joten kaupan purkamista koskeva vaatimus hylättiin. Myyjä velvoitettiin maksamaan ostajalle 7.000 euroa hinnanalennusta korkoineen. Ostaja velvoitettiin korvaamaan myyjälle tämän oikeudenkäyntikuluja 38.922 €.
Hovioikeus purki kaupan
Ostaja valitti tuomiosta hovioikeuteen ja hovioikeus arvioi näytön toisin. Hovioikeus katsoi esitetyn todistelun perusteella, että päärakennuksen peltikatossa ja yläpohjassa, alapohjassa sekä ulkoseinien alaosissa oli laajoja kosteus- ja mikrobivaurioita. Myös piharakennuksessa todettiin korjaamista edellyttäviä vaurioita. Korjauskustannusten arvioitiin olevan vähintään 152.000 euroa, mikä ylitti selvästi kiinteistön kauppahinnan. Mikrobivauriot estivät lisäksi kiinteistön käytön asumiseen ennen korjaamista.
Hovioikeus totesi, että vaikka rakennukset ovat iäkkäitä, ostajalla oli tapauksessa ollut perustellusti oikeus olettaa kiinteistön rakennuksineen soveltuvan asumiskäyttöön ilman laajoja, välittömiä ja välttämättömiä korjauksia, joiden kustannukset ylittävät kauppahinnan. Ottaen huomioon salaisen virheen merkittävyys hovioikeus piti uskottavana ostajan ilmoitusta siitä, ettei kauppaa olisi syntynyt, jos virheet olisivat olleet hänen tiedossaan. Näihin seikkoihin nähden ja koska korjaustoimenpiteet olisivat niin laaja-alaisia, että kiinteistön käyttö asumistarkoitukseen voisi viivästyä varsin pitkään, hovioikeus arvioi, että virhe on olennainen.
Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja purki kaupan. Myyjä velvoitettiin palauttamaan ostajalle 105.000 euron kauppahinta korkoineen sekä korvaamaan ostajalle tarpeellisia kiinteistön hoitokustannuksia, selvittelykuluja ja oikeudenkäyntikuluja. Ostajan vahingonkorvausvaatimukset hylättiin, koska myyjän tuottamusta ei ollut näytetty.
Miksi ratkaisu muuttui merkittävästi hovioikeudessa?
Tapauksen lopputulos kääntyi hovioikeudessa lähes päälaelleen. Mistä tämä johtui?
Tässä tapauksessa ratkaisun muuttuminen perustui ennen kaikkea todistelun erilaiseen arviointiin. Käräjäoikeus tarkasteli tutkimustuloksia pitkälti yksittäin ja kiinnitti huomiota niiden epävarmuuksiin. Se suhtautui kriittisesti muun muassa hajuhavaintoihin, mikrobinäytteiden tulkintaan ja siihen, ettei kaikista rakenteista ollut otettu vaurion yksiselitteisesti osoittavia näytteitä. Käräjäoikeus piti myös mahdollisena, että osa kosteudesta oli syntynyt ostajan omistusaikana lumen ja sulamisvesien seurauksena.
Hovioikeus arvioi näyttöä enemmän kokonaisuutena. Se antoi merkittävän painoarvon ostajan asiantuntijoiden tekemille useille rakenneavauksille, materiaalinäytteille, hajuhavainnoille ja ilmayhteyksiä koskeville tutkimuksille. Kolmen kokeneen rakennusterveysasiantuntijan havainnot olivat hovioikeuden mukaan keskenään yhteneviä ja tukivat johtopäätöstä pitkäaikaisista ja laajoista vaurioista.
Hovioikeus ei pitänyt ratkaisevana sitä, että kaikissa materiaalinäytteissä ei ollut todettu selvää mikrobikasvua. Laboratoriotuloksia arvioitiin todistelun perusteella yhdessä rakenteiden vesimärkyyden, mikrobiperäisten hajujen, indikaattorimikrobien, ilmayhteyksien ja rakennusfysikaalisten havaintojen kanssa. Hovioikeus mm. katsoi, että se, etteivät kaikki kohteessa käyneet henkilöt olleet havainneet hajua, ei kumonnut ostajan asiantuntijoiden havaintoja, koska Valviran asumisterveysasetuksen soveltamisohjeen mukaan hajun esiintyminen voi vaihdella esimerkiksi sääolosuhteiden ja paine-erojen mukaan, ja ylipäätään kyky havaita hajuja vaihtelee henkilöittäin.
Myyjän asiantuntijoiden vastanäyttö jäi hovioikeuden arvion mukaan ostajan esittämää näyttöä heikommaksi. Myyjän asiantuntijoiden lausunnot olivat merkittävästi ostajan teettämää kuntotutkimusta suppeampia, eivätkä he olleet tehneet vastaavia laajoja rakenneavauksia, mittauksia tai näytteenottoja. Oikeuden mukaan jäi myös epäselväksi, missä määrin myyjän asiantuntija oli tarkastellut kuntotutkimuksessa aiemmin tehtyjä rakenneavauksia. Myyjän väittämälle, että vauriot olisivat aiheutuneet ostajan aikana lumesta tai sulamisvesistä, ei esitetty riittävää konkreettista näyttöä.
Myös ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta arvioitiin hovioikeudessa hänen edukseen. Vaikka ostaja tiesi valesokkelista ja vanhan tasakaton päälle rakennetusta harjakatosta, kuntotarkastusraportissa ei suositeltu rakenteiden avaamista tai muita teknisiä lisätutkimuksia. Katon osalta oli suositeltu lähinnä huoltomaalausta. Hovioikeuden mukaan maallikko-ostajalla oli oikeus luottaa tuoreeseen kuntotarkastusraporttiin, eikä häneltä voitu edellyttää kuntotarkastajan asiantuntemuksen ylittävää ymmärrystä piilevistä vaurioista.
Tapauksessa käräjäoikeuden hyväksymä virhe oli paikallinen ja korjauskustannuksiltaan 7.000 euroa. Hovioikeus puolestaan katsoi näytön osoittavan, että rakennuksessa oli laajoja, sen asumiskelpoisuuteen vaikuttavia vaurioita, joiden korjauskustannukset ylittivät kauppahinnan. Virhe oli tällöin kokonaisuutena arvioiden niin olennainen, että kauppa purettiin.
Kommentti
Tapaus vahvistaa usein toistetun tosiasian: kiinteistökauppariidan lopputulosta on vaikea ennakoida. Tuomarit eivät ole rakennusalan ammattilaisia, ja ratkaisut tehdään sen perusteella, mitä todistelua oikeudessa esitetään. Aina ei voi olla varma, mitä johtopäätöksiä tuomarit esitetystä todistelusta tekevät. Esim. jostain syystä käräjäoikeus kallistui myyjän todistajien esittämien näkemysten kannalle, kun hovioikeus piti ostajan todistajia uskottavampina.
Lopputuloksen kannalta sillä on suuri merkitys, miten hyvin asiantuntijatodistajat osaavat perustella kantansa raporteissaan ja suullisesti oikeudessa. Myös meillä asianajajilla on tässä tärkeä rooli osata kysyä oikeat kysymykset, jotta kaikki asiakkaan kannalta oleellinen tulisi esille ja tuomarit ymmärtäisivät sen oikein. Riita-asiassa kannattaakin käyttää sellaisia asiantuntijoita ja asianajajia, joilla on kokemusta vastaavista riita-asioista.
Lokakuun 2026 alussa astuu voimaan todistelutallenneuudistus, minkä jälkeen todistajia ei enää kuulla hovioikeudessa uudelleen. Hovioikeus katsoo jatkossa videotallenteet käräjäoikeuden kuulemisista. Näin ollen jatkossa todistelua ei ole mahdollista ”parantaa” enää hovioikeudessa, jos käräjäoikeudessa on jäänyt jotakin epäselväksi tai sanomatta. Näin ollen on entistä tärkeämpää, että asiantuntijat perustelevat näkemyksensä hyvin, oli sitten kyse ostajan tai myyjän asiantuntijasta.
Oikeusprosessit ovat paitsi lopputulokseltaan epävarmoja, myös taloudellisesti ja henkisesti raskaita. Tämän vuoksi riidan osapuolten kannattaa aina selvittää, onko asia ratkaistavissa sovinnollisesti, ilman pitkää ja kallista oikeudenkäyntiä. Asiakkaidemme asioista suurin osa ratkeaa ilman oikeudenkäyntiä.