Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila sekä lakimies Jari Koivuluoma.

Hovioikeus: Myyjän lausuma kuntotarkastusraportissa - vaikutukset ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen

Vaasan hovioikeus antoi 21.9.2021 kiinteistökauppariitaa koskevan tuomion nro 375, joka koski mm. myyjän antamien tietojen vaikutusta ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Tuomio ei ole lainvoimainen.

Kaupan kohteessa oli tehty ennen kauppaa kuntotarkastus, jonka raportissa on käsitelty mm. myyjän esittämää epäilystä ulkoverhouksen tuuletuksen riittämättömyydestä. Kuntotarkastaja ei ollut antanut raportissaan tälle lausunnolle erityistä painoarvoa. Ulkoseinärakenne oli kaupan jälkeen osoittautunut vaurioituneeksi. Rakenteen vaurioitumisen syyksi todettiin rakennusvirhe. Kyseisessä kohteessa tiiliverhouksen ja runkorakenteen välinen tuuletusrako oli virheellisesti villaeristetty. Tämä yhdessä julkisivumuuraukselle tyypillisten laastipurseiden kanssa heikensi ulkoseinärakenteen tuulettumista merkittävästi.

Ostaja oli kanteessaan vaatinut korjauskustannuksiin perustuva hinnanalennusta 74 816 euroa. Hovioikeus tuomitsi käräjäoikeuden tavoin myyjän maksamaan hinnanalennusta 40 000 euroa. Loppuosan korjauskustannuksista katsottiin muodostavan tasonparannusta, jonka osalta vaatimus hylättiin.

Selvittääksemme mistä kiinteistökauppaa edeltäneessä kiistanalaisessa kuntotarkastuksessa oli kyse, tilasimme Vaasan hovioikeudesta kyseisen kuntotarkastusraportin.

Myyjän nimenomaiset maininnat kuntotarkastusraportissa

Kuntotarkastusraportin perusteella myyjä oli ensimmäisen kerran ilmaissut huolensa ulkoseinärakenteen tuuletuksen riittävyydestä toteamuksella ”Ulkoseinien tuuletusrako riittävän toimiva?". Tämä on tapahtunut kuntotarkastusraportin kohdassa ”Rakennusteknisiä tietoja kohteesta / Omistajan havaitsemat puutteet ja vauriot”. Toisen kerran tämä myyjän esittämä seikka oli raportissa tuotu esille käsiteltäessä kyseistä rakennuksen rungon ja ulkoseinän rakenneosaa.

Kuntotarkastajan reagointi myyjän mainintaan

Kuntotarkastusraportissa todettiin: "Myyjän esille ottama heikko tuulettuvuus ei näy millään tavoin rakenteissa, mutta jos näin on, on tuulettuvuutta kuitenkin hyvä tehostaa”.

Tarkastuksessa rakennuksesta ei löydetty muitakaan sellaisia rakenteellisia puutteita, jotka olisivat tuomassa jo lähivuosina mainittavia korjaus- tai kunnostuskustannuksia. Samassa yhteydessä oli myös tuotu esille, että kyseiselle talolle ei tarvinnut antaa suosituksia rakenteiden avaamisesta niiden kunnon ja toimivuuden varmistamiseksi.

Hovioikeuden ratkaisu myyjän maininnnan merkityksestä

Myyjän nimenomaisesta maininnasta hovioikeus totesi ratkaisussaan, että vaikka myyjä on lojaalisti ennen kaupantekoa ilmaissut huolensa ulkoseinän tuuletusrakojen toimivuudesta, oli ostaja silti voinut perustellusti luottaa kuntotarkastusraporttiin kirjattuihin tietoihin rakennuksen kunnosta. 

Myyjän maininnan ja kuntotarkastajan dokumentin keskinäisen painoarvon vertailu

Edellä todetut ostajan ennen kaupantekoa myyjältä saamat tiedot ja kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät olleet hovioikeuden mukaan antaneet perusteltua aihetta epäillä kaupanteon jälkeen todettuja vaurioita ja niille altistavia rakennusvirheitä. Ostaja oli saanut luottaa kohteen kunnosta saamiinsa ammattilaisen dokumentoimiin tietoihin. Myöskään rakenteiden perusteellisemmalle tutkimiselle ei ole kuntotarkastusraportin tai muidenkaan asiassa esitettyjen selvitysten perusteella ollut aihetta.

Kuntotarkastusraportti ostajan harkinnan pohjana

Hovioikeus totesi, että kaupan kohteesta saamiensa tietojen ja tekemiensä havaintojen perusteella ostaja ei ole ennen kaupantekoa voinut havaita tai perustellusti epäillä rakennuksessa olevan kaupanteon jälkeen siinä todettuja virheitä. Hovioikeus toteaa myös, ettei asiassa ole ilmennyt sellaista erityistä syytä, jonka perusteella hänen olisi tullut ennen kaupantekoa edellyttää tai tehdä kaupankohteessa teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä vaativia tarkastuksia.

Hovioikeus, kuten käräjäoikeuskaan, ei katsonut ostajan laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan.

Kommentti

Viimeaikaisen korkeimman oikeuden oikeuskäytännönkin perusteella voidaan todeta, että kuntotarkastajan arvioita ja lausumia ei ole tarpeen kyseenalaistaa. Näin esimerkiksi tapauksessa KKO 2020:23, jossa ostajille katsottiin kuntotarkastuksen löydösten ja kosteuden siirtymiseen liittyvän yleisen tietämyksen perusteella syntyneen erityinen tarkastusvelvollisuus. Tässä tapauksessa kuntotarkastajan jo samaisen tarkastuksen yhteydessä tekemät rakenteisiin menevät tutkimukset täyttivät tuon velvollisuuden. Ostajalla oli oikeus luottaa kuntotarkastajan ammattitaitoon lisätutkimuksien laajuuden määrittämisessä, eikä ostajan katsottu kaupan jälkeen paljastuneiden virheiden suhteen laiminlyöneen ennakkotarkastusvelvollisuuttaan - erityistäkään sellaista.

Nyt kommentoidussa tuomiossa puolestaan myyjä toi asianmukaisesti esille mielestään huomiota vaativan seikan, jonka kuntotarkastaja asiantuntijana käsitteli, ja harkitsi vaikutuksettomaksi. Ostajalla oli oikeus luottaa tähän asiantuntijan harkinnan lopputulokseen.

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: