Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila sekä lakimies Jari Koivuluoma.

Kiinteistökaupan reklamaatio viiden vuoden jälkeen

Maakaaren mukaan kiinteistön ostajan on ilmoitettava myyjälle laatuvirheestä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta ja viimeistään 5 vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu ostajalle. Jos reklamaatio myöhästyy, ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen. Myyjä ei kuitenkaan vapaudu vastuusta aikarajojen perusteella, jos hän on menetellyt kaupan yhteydessä kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Tällaissa poikkeustilanteissa ostaja voi reklamoida virheistä viiden vuoden jälkeenkin.

Myyjä, joka ei ole elinkeinonharjoittaja, vastaa kiinteistön virheistä 5 vuoden enimmäisreklamaatioajan jälkeen vain poikkeuksellisesti. Minkä tahansa virheellisen tiedon antaminen tai tiedon antamatta jättäminen ei vielä tarkoita sitä, että myyjä olisi menetellyt em. tavalla kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Helsingin hovioikeuden alkuvuodesta antamassa tuomiossa käsiteltiin sitä, oliko ostajan yli 5 vuoden kuluttua esittämä reklamaatio myöhästynyt vai oliko myyjän menettelyä pidettävä kunnianvastaisena ja arvottomana tai törkeän huolimattomana. Tapaus liittyi mm. myyjien tekemiin vauriokorjauksiin, joita ei ollut tehty suositellussa laajuudessa, sekä ostajille asiasta annettuihin tietoihin. Käräjäoikeus hylkäsi ostajien kanteen, koska piti reklamaatiota myöhästyneenä. Hovioikeus totesi myyjien menetelleen kunnianvastaisesti ja arvottomasti, joten ostajilla oli oikeus vedota virheisiin.

Helsingin hovioikeuden tuomio 28.1.2021 nro 60

Tapaus koski v. 2012 tehtyä omakotitalokiinteistön kauppaa. 

Hovioikeus totesi todistelun perusteella, että v. 2017 talon ala- ja välipohjarakenteissa sekä ulkoseinä- ja julkisivurakenteissa on todettu laaja-alaisia ja vakavia kosteus- ja mikrobivaurioita. Rakennuksen purkaminen on ollut korjauskustannusten arvioituun määrään nähden varteenotettava vaihtoehto ottaen huomioon myös korjausten onnistumiseen liittyvät epävarmuustekijät.

Vuonna 1946 rakennetussa talossa oli jo vuonna 2005 todettu vaurioita. Kun siinä oli sittemmin eli viisi vuotta v. 2012 tehdyn kaupan jälkeen todettu laajoja terveyshaittaa aiheuttaneita vaurioita samoissa kohin kuin aiemmin, hovioikeus katsoi, että kyseessä olevia kosteudesta aiheutuneita vaurioita on täytynyt olla talossa jo kaupantekohetkellä vuonna 2012. Sillä, että ne ovat mahdollisesti ajan kulumisen vuoksi edelleen pahentuneet vuosien 2012 ja 2017 välisenä aikana, ei ollut asiaa arvioitaessa ratkaisevaa merkitystä.

Myyjät eivät olleet korjanneet vuoden 2005 tutkimuksissa havaittuja vaurioita heille suositellussa laajuudessa. Olohuoneen ulkoseinän vaurioita ja alapohjaa oli korjattu ainoastaan osittain, kun suosituksen mukaan kaikki rakenteet olisi tullut purkaa jo sen vuoksi, että vaurioiden todellinen laajuus olisi selvinnyt. Näistä seikoista myyjät eivät olleet kertoneet ostajille ennen kaupantekoa. Myyjät eivät olleet kertoneet ostajille tai kiinteistönvälittäjälle myöskään oikeudenkäynnistään kiinteistön aikaisempaa omistajaa vastaan.

Kuntotarkastuksen perusteella ostajat olivat voineet perustellusti luottaa siihen, että vuonna 2005 vaurioituneiksi todetut rakenteet oli kunnostettu tai niiden kunto oli ainakin tarkistettu. Kuntotarkastusraportissa ei ollut tuotu esille sellaisia seikkoja, joiden perusteella ostajilla olisi ollut syytä vaatia ennen kaupantekoa lisätutkimuksia.

Hovioikeus katsoi näytetyksi, että talokansio on ollut talon esittelytilaisuudessa nähtävillä. Sitä ei kuitenkaan näytetty käydyn myyjien kanssa läpi, eikä sen sisältämiä tietoja ollut erikseen tuotu ostajien tietoon. Talokansio sisälsi noin 300-400 sekalaisessa järjestyksessä olevaa kiinteistöön liittyvää asiakirjaa. Hovioikeus katsoi, ettei ostajilla ollut ollut syytä ryhtyä tutkimaan talokansiota tarkemmin pelkästään sen vuoksi, että se oli ollut pöydällä esittelytilaisuudessa. Sen perusteella ei myöskään ole voinut saada vaivatta kokonaiskuvaa talossa suoritetuista korjauksista. Lisäksi oli otettava huomioon, että ostajat olivat joka tapauksessa voineet olettaa saavansa kaikki olennaiset tiedot talossa suoritetuista korjauksista kuntotarkastuksen yhteydessä.

Hovioikeus katsoi, että ostajien saamat tiedot vuoden 2005 vaurioista ja niiden korjaamisesta olivat olleet puutteellisia ja osin harhaanjohtavia. Ratkaistavaksi jäi, poikkesiko myyjien menettely tiedonantovelvollisuuden osalta niin selvästi siitä, mitä voidaan pitää yleisesti hyväksyttävänä, että heidän olisi katsottava menetelleen kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, ja oliko ostajilla sen vuoksi oikeus vedota virheisiin vielä 5 vuoden määräajan kuluttua.

Vuonna 2005 suoritettujen tutkimusten perusteella talossa on ollut niin laajoja mikrobi- ja lahovaurioita, että myyjien olisi tuolloin annetun suosituksen mukaan tullut poistaa kaikki kosteus- ja lahovaurioituneet rakenteet ja korvata ne uusilla rakenteilla. Purkaminen olisi ollut tarpeen jo vaurioiden laajuuden selvittämiseksi. Myyjät olivat itsekin pitäneet vaurioita niin olennaisina, että heidän mielestään talo oli ollut asumiskelvoton ja purkukuntoinen. Korjaukset olisivat heidän mukaansa vuonna 2005 maksaneet 100.000 – 125.000 euroa. Myyjät olivat kuitenkin saamistaan suosituksista huolimatta korjanneet ja korjauttaneet talon rakenteita taloudellisista syistä vain osittain luottaen siihen, että valittu korjaustapa on ollut riittävä.

Hovioikeus katsoi, että tarkat tiedot aikaisemmista kosteus- ja lahovaurioista, niiden johdosta annetuista korjaussuosituksista ja niiden johdosta tehdyistä korjauksista sekä aikaisemmasta oikeudenkäynnistä olivat olleet olennaisia kauppaan vaikuttavia tietoja. Myyjien olisi näin ollen tullut kertoa ostajille vuonna 2005 havaittujen vaurioiden laajuudesta ja niitä koskevista korjaussuosituksista. Heidän olisi tullut kertoa erityisesti siitä, etteivät he olleet noudattaneet saamiaan suosituksia, vaan olivat korjanneet rakenteita oman ja työmiestensä harkinnan mukaan vain osittain. Hovioikeus katsoi, että myyjien olisi tullut kertoa ostajille myös aikaisemmasta oikeudenkäynnistä, jonka yhteydessä he itse olivat pitäneet taloa asumiskelvottomana ja purkukuntoisena. Myyjien oli täytynyt ymmärtää, että tieto aikaisemmasta oikeudenkäynnistä ja siihen johtaneista syistä sekä vaurioiden korjaustavasta olisi vaikuttanut oleellisesti ostajien ostopäätökseen. Myyjät ovat siten poikenneet myyjän tiedonantovelvollisuuden osalta selvästi siitä, mitä voidaan pitää hyväksyttävänä. Tässä arvioinnissa ratkaisevaa merkitystä ei ollut sillä, että myyjät olivat remontoineen taloa itselleen ja että talo oli heidän käsityksensä mukaan ollut hyvässä kunnossa. Tästä huolimatta heidän olisi tullut kertoa ostajille ostopäätöksen kannalta merkittävät tiedot.

Hovioikeus katsoi, että ostajien on sinänsä tullut varautua jo talon iän vuoksi erilaisiin korjauksiin. Ostajat ovat kuitenkin voineet lähteä asuntoa esiteltäessä ja kuntotarkastuksen yhteydessä saamiensa tietojen perusteella siitä, ettei talon ala- ja välipohjarakenteissa eikä ulkoseinä- ja julkisivurakenteissa ole sellaisia asumisterveyden kannalta haitallisia kosteus- ja mikrobivaurioita, joiden vuoksi talon rakenteita olisi tullut viiden vuoden kuluessa ryhtyä laajasti purkamaan ja korjaamaan. Ostajat ovat toimineet kuntotarkastuksessa saamiensa tietojen edellyttämällä tavalla, eikä heidän siten ole osoitettu toimineen kaupanteon jälkeen huolimattomasti.

Hovioikeus katsoi, että myyjät ovat edellä kerrotuin tavoin toimimalla menetelleet maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Heidän ei sen sijaan ole katsottava menetelleen törkeän huolimattomasti, vaikka he olivat jättäneet noudattamatta heille annettuja korjaussuosituksia. He ovat korjanneet taloa itselleen parhaan ymmärryksensä ja rahatilanteen sallimalla tavalla luottaen ammattimiehiltä saamiinsa arvioihin.

Ostajilla oli edellä mainituista syistä oikeus vedota kaupan kohteen virheisiin reklamaatiolle säädetyn viiden vuoden määräajan jälkeenkin. Asia palautettiin käräjäoikeuteen ratkaistavaksi.

Kommentit

Tuomio osoittaa, että myyjän on nimenomaisesti kerrottava ostajalle siitä, jos myyjän tekemissä korjauksissa on poikettu saaduista suosituksista, vaikka myyjä itse olisi siinä käsityksessä, että tehty korjaus on ollut riittävä. Tällaisten tietojen antamiseksi ei tuomion mukaan riitä se, että asia mahdollisesti kävisi ilmi esittelyssä pöydällä olevasta talokansiosta, jossa on useita kymmeniä tai jopa satoja dokumentteja sekalaisessa järjestyksessä.

Myös kiinteistönvälittäjien on syytä kiinnittää huomiota siihen, ettei tiedonantovelvollisuuden täyttämiseen riitä se, että ostajalle annetaan selattavaksi suuri mapillinen paperia, ilman että ostajalle selvitetään muuten tärkeiden rakenteellisten asioiden laita talossa. 

 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: