Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Hovioikeus: Vuokranantajalla on oikeus määritellä uuden maanvuokrasopimuksen ehdot

Esimerkiksi kaupungin vuokratontilla sijaitsevan asuinrakennuksen omistaja ei välttämättä vuokrasopimuksen alkuvuosina tai myöhemminkään sen voimassaoloaikana sen kummemmin kiinnitä huomiota maanvuokrasopimuksensa ehtoihin. Vasta kun vuokra-aika alkaa lähestyä loppuaan ja ajankohtaiseksi tulee vuokrasopimuksen jatkaminen ja uuden vuokrasopimuksen ehdot, voi vuokralaista alkaa kismittää vuokranantajan ”ylivalta” määritellä uuden vuokrasuhteen ehdot melko yksipuolisesti. Vuokralainen on tavallaan "puun ja kuoren välissä”, kun omakotitalo on jo paikoillaan ja vuokrasopimusta on ikään kuin pakko jatkaa vuokranantajan määrittelemillä ehdoilla, koska käytännössä ei ole vaihtoehtoa, että siirtäisi rakennuksen pois ja valitsisi sille sijaintipaikaksi tontin jostakin muualta.

Helsingin hovioikeus antoi helmikuussa 2021 useita tuomioita riidoissa, jotka koskivat Vantaan seurakuntayhtymän ja seitsemän asunto-osakeyhtiön välisiä määräaikaisia maanvuokrasopimuksia tonteista Helsingin Lehtisaaressa. Riidat koskivat 1960-luvulla solmittujen maanvuokrasopimusten tulkintaa ja kohtuullisuutta. Asioissa oli kysymys maanvuokrasopimusta koskevista vahvistus-, velvoittamis- ja sovitteluvaatimuksista. Seitsemän asunto-osakeyhtiötä vaati sopimusten tulkitsemista muun muassa siten, että seurakuntayhtymän vuokrakauden päättyessä tarjoamien uusien vuokraehtojen tulisi olla tietyllä tavoin määriteltyjä eikä seurakuntayhtymän yksipuolisesti määrättävissä ja että ennen kaikkea vuokran uudella sopimuskaudella tuli olla kohtuullinen ja käypä lähialueiden vuokratasoon verrattuna. Toissijaisesti asunto-osakeyhtiöt vaativat alkuperäisten sopimusehtojen muuttamista kohtuullistamalla. Mikäli asunto-osakeyhtiöt eivät hyväksyisi seurakuntayhtymän tarjoamia uusia vuokraehtoja, ne olisivat 1960-luvun sopimusten mukaan vuokrakauden päättyessä velvollisia purkamaan tonteille rakentamansa ja kunnossapitämänsä rakennukset tai tarjoamaan niitä seurakuntayhtymälle lunastettavaksi hinnoilla, jotka yhtymä yksin arvioisi.

Käräjäoikeus oli hylännyt yhtiöiden vaatimukset kokonaan. Hovioikeus tulkitsi sopimusehtoja sanamuotonsa mukaisesti ja hylkäsi asunto-osakeyhtiöiden vaatiman tulkinnan ja katsoi, että seurakuntayhtymällä on oikeus määritellä vuokralaisille tarjoamiensa uusien 20-vuotisten sopimuskausien ehdot. Vanhan vuokrakauden päättyessä vuokranantaja pystyi määrittelemään uuden vuokrakauden vuokrausehdot.

Tapauksissa kyse oli 1960-luvulla ennen maanvuokralain voimaantuloa tehdyistä vuokrasopimuksista. Niitä koski kuitenkin samankaltainen kysymys kuin maanvuokralain voimaantulon jälkeenkin solmituissa vuokrasopimuksissa siitä, onko sopimuksessa kyse (maanvuokralain 2 luvun mukaisesta) tontinvuokrasta vai (maanvuokralain 3 luvun mukaisesta) muun asuntoalueen vuokrasta. Tontinvuokraa ei ole käytännössä maanvuokrasopimuksissa juurikaan sovellettu, koska merkittävät vuokranantajat ovat katsoneet sen sääntelyn itselleen epäedulliseksi. Hovioikeus totesi, että vuokrasopimuksessa ei ole tontinvuokralain 2 §:n 1 momentin mukaista (rinnastuu myöhempään maanvuokralain 2 lukuun tontinvuokrasta) ehtoa eikä muutakaan ehtoa, jonka mukaan sopimukseen sovellettaisiin tontinvuokralakia. Näin ollen sopimusasiakirjan perusteella sopijapuolet eivät olleet tarkoittaneet, että tontinvuokralakia sovellettaisiin sopimukseen tai sen tulkintaan.

Oikeudenkäynnin kohteena oli kysymys siitä, onko seurakuntayhtymällä velvollisuus vuokrata tontti asunto-osakeyhtiölle nimenomaisesti tietyllä tavoin määräytyvillä ehdoilla. Vuokrasopimuksen sanamuodosta ei hovioikeuden mukaan ilmennyt, että sopimuspuolet olisivat yhteisesti tarkoittaneet rajoittaa vuokranantajan mahdollisuuksia päättää tarjottavien vuokraehtojen sisällöstä tai että vuokramiehen etuoikeuteen olisi tarkoitettu sisällyttää nimenomainen oikeus saada tietynsisältöiset ehdot uuden vuokrasopimuksen osaksi. Vuokrasopimusasiakirjan lisäksi muuta varteenotettavaa selvitystä sopimuspuolten yhteisestä tarkoituksesta ei ollut esitetty. Hovioikeus katsoi, että asunto-osakeyhtiön vahvistamisvaatimukset ja niihin perustuvat velvoittamisvaatimukset oli hylättävä.

Hovioikeus kuitenkin katsoi alkuperäiset 1960-luvun sopimukset osin kohtuuttomiksi ja sovitteli niiden ehtoja poistamalla sopimuksista asunto-osakeyhtiöiden velvollisuuden rakennustensa purkamiseen sopimusten mahdollisessa päättymistilanteessa ja määräämällä, että seurakuntayhtymän maksaman lunastushinnan on sellaisessa tilanteessa vastattava rakennusten käypää arvoa. Hovioikeus totesi, ettei vuokrasopimuksen alkuperäiseen kohtuuttomuuteen liittyviä seikkoja ollut ilmennyt. Jälkiperäisen kohtuuttomuuden arvioinnissa hovioikeus totesi mm., että vuokralaisena oleva asunto-osakeyhtiö ei harjoita liiketoimintaa, vaan sen tehtävänä on omistaa maanvuokrasopimuksen kohteena olevalla tontilla oleva asuinrakennus. Sopimuspuolissa on siten tapahtunut olosuhdemuutos, sillä vuokrasopimuksen tekoaikaan verrattuna asunto-osakeyhtiö ei ole enää liiketoimintaa ammatikseen harjoittaneen rakennusmestarin edustama. Vuokramiehen aseman menettäminen ja asuinrakennuksen purkaminen merkitsisi asunto-osakeyhtiölle ja sen osakkeenomistajille merkittävää taloudellista menetystä. Näissä olosuhteissa vuokramiehen velvollisuus purkaa rakennus tai tarjota sitä vuokranantajan lunastettavaksi tämän yksipuolisesti määrittämällä lunastushinnalla johtaisi asunto-osakeyhtiön heikompaan asemaan seurakuntayhtymään nähden, mikä puolsi sopimuksen sovittelemista. Sopimuksen sovittelemista vastaan puhui toisaalta se, että vuokrasopimuksen ehdot ja sen päättymiseen liittyvien ehtojen epäedullisuus olivat olleet asunto-osakeyhtiön tiedossa koko sopimuskauden ajan eikä sanottu epäedullisuus siten liittynyt sellaisten olosuhteiden muuttumiseen, jotka eivät olisi olleet asunto-osakeyhtiön ja sen osakkeenomistajien ennakoitavissa. Hovioikeus totesi, että ylipäätään vuokrakiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen omistava vuokramies on usein heikommassa asemassa suhteessa vuokranantajaan, kun vuokrasopimus päättyy.

Hovioikeus katsoi sopimuksen tekohetkellä sopimuspuolten ennakoitavissa täytyneen olla, että maan arvo pääkaupungin alueella saattaa muuttua huomattavastikin yli 50 vuoden kuluessa vuokrasopimuksen tekemisestä lukien. Maan arvonnousuun liittyvillä seikoilla ja niistä seuranneilla vuokrankorotuspaineilla ei ollut keskeistä merkitystä kohtuuttomuuden kannalta.

Asiassa ei ole ilmennyt sellaisia merkityksellisiä olosuhteiden muutoksia sopimuksen tekemisen jälkeen, joiden ei ole pitänyt olla sopimuspuolten tiedossa tai ainakin ennakoitavissa jo sopimusta tehtäessä ja sopimuskauden kuluessa. Asunto-osakeyhtiön nykyinen seurakuntayhtymää heikompi asema kuitenkin jossain määrin puolsi sopimuksen sovittelua. Osapuolten epätasapainon sopijapuolten oikeuksien ja velvollisuuksien välillä aiheutui vuokrasopimuksen päättyessä siitä, että seurakuntayhtymällä on sopimuksen perusteella oikeus määritellä yksipuolisesti sekä mahdollisella uudella sopimuskaudella maksettava vuokra ja uuden sopimuksen muut ehdot että lunastushinta uuden sopimuksen vaihtoehtona olevassa rakennusten lunastamisen tilanteessa. Mikäli asunto-osakeyhtiö ei hyväksyisi enempää seurakuntayhtymän ilmoittamia uuden sopimuksen ehtoja kuin lunastuksellekaan esitettyä hintaa, sillä ei olisi mahdollisuutta päättää itsenäisesti muusta kuin taloudellisesti mitä ilmeisimmin kannattamattomasta rakennustensa purkamisesta. Sopimusehtojen tarkasta sanamuodosta seuraisi lisäksi, ettei asunto-osakeyhtiö saisi välttämättä edes tietää seurakuntayhtymän arvioimasta lunastushinnasta, ennen kuin se olisi viimeistään kuusi kuukautta ennen vuokrakauden päättymistä päättänyt sitovasti hylätä seurakuntayhtymän määrittämät uuden vuokrasopimuksen ehdot.

Asiaa kokonaisuutena harkittuaan hovioikeus katsoi, että lunastusta koskevan ehdon soveltaminen johti sopimusehtojen muodostamassa kokonaisuudessa kohtuuttomuuteen niiltä osin, kun vuokranantajalla ei ole vuokrasopimuksen päättyessä velvollisuutta lunastaa tontilla sijaitsevia asuinrakennuksia vaan sen asemesta oikeus vuokramiehen omistamien rakennusten lunastamiseen vapaasti määrittämästään hinnasta. Hovioikeus katsoi, että sanottu kohtuuttomuus on oikaistavissa asunto-osakeyhtiön vaatimalla tavalla eli poistamalla sopimusehdosta vuokramiehen velvollisuus rakennustensa purkamiseen omalla kustannuksellaan, lisäämällä sopimukseen vuokranantajan velvollisuus rakennusten lunastamiseen ja sitomalla lunastushinta vuokranantajan vapaan arvion sijaan rakennusten käypään arvoon.

Johtopäätökset

Helsingin hovioikeuden tuomioiden perusteella voidaan todeta, että vuokrasopimuksen tulkinnassa lähtökohtana on sopimuksen sanamuoto. Vuokrasopimuksen tulkinnan kautta vuokranantajaa ei voi pakottaa noudattamaan uudessa vuokrasopimuksessa tiettyjä vuokralaisen haluamia ehtoja. Sopimusta ja sen ehtoja voidaan kuitenkin tarkastella niiden kohtuuttomuuden kannalta. Joskus kohtuuttomuus voi johtaa sopimusehdon sovitteluun. Kohtuuttomuusarvioinnissa pohditaan monipuolisesti sekä sen puolesta että sitä vastaan puhuvia seikkoja, eikä kohtuuttomuusväitteen menestyminen ole koskaan itsestään selvä asia.

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: