Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Hometaloriidan vaiheet

Meiltä kysytään usein, miten tyypillinen hometaloriita tai muu asuntokauppariita yleensä etenee ja kuinka kauan se kestää. Riidan sisältö ja kesto vaihtelee tapauskohtaisesti, mutta yleensä asiassa on tietyt perusvaiheet, joiden jälkeen asia joko sovitaan tai saatetaan käräjäoikeuteen. Seuraavassa on kerrottu tyypillisen hometaloriidan vaiheet:

1. Virheen havaitseminen ja reklamaatio

Kaikki alkaa siitä, kun ostaja havaitsee rakennuksessa jonkin virheen tai vaurion, tai epäilee vaurioita esim. oireilun tai hajun vuoksi. Ostajan on selvitettävä virhettä ja korjaustarvetta, yleensä rakennusalan asiantuntijan avulla. Sisäilmaongelmissa käytetään yleensä sertifioitua rakennusterveysasiantuntijaa, RTA (lue blogimme Kuka on pätevä asiantuntija tutkimaan omakotitaloa ja miten?). Tutkimusten ja mahdollisen mikrobinäyttöönoton jälkeen menee muutama viikko ennen kuin tutkimuksista saa raportin.

Kun vaurio tai virhe on selvillä, juristi neuvoo ostajalle, mitä virheen perusteella voi vaatia (hinnanalennus, vahingonkorvaus tai kaupan purku). Ostaja / tämän juristi tekee myyjälle kirjallisen reklamaation, jossa ilmoittaa virheestä ja vaatimuksestaan.

2. Vastaus

Reklamaation saatuaan myyjällä on oikeus selvittää virhettä omalta osaltaan. Myyjä voi kääntyä juristin puoleen, joka arvioi, onko ostajan vaatimus oikeudellisesti perusteltu. Asiassa arvioidaan mm. onko kyseessä myyjän vastuulle kuuluva virhe, ostaja täyttänyt ennakkotarkastusvelvollisuutensa, onko virhe merkittävä, mikä on virheen seuraamus. Yleensä kiinteistöllä pidetään joko ennen vastaamista tai alustavan vastauksen jälkeen katselmus, jonne tulee myyjän hankkima rakennusalan asiantuntija arvioimaan ostajan ilmoittamaa virhettä ja korjaustarvetta. Myyjän asiantuntija yleensä tarkastelee vain ostajan ilmoittamia virheitä/vauriota, eikä tee varsinaisia uusia tutkimuksia.

Myyjä tai myyjän juristi laatii ostajalle vastauksen, jossa yleensä viitataan myyjän asiantuntijan arvioon asiasta. 

3. Mahdolliset lisäselvitykset

Hometaloriidoissa on tavanomaista, että myyjän ja ostajan asiantuntijat ovat eri mieltä rakennuksen vaurioiden laajuudesta tai korjaustavasta. Niinpä onkin hyvin mahdollista, että myyjän vastauksen jälkeen ostaja teettää talossa lisätutkimuksia, joiden tarkoituksena on selvittää/osoittaa vaurioiden laajuus, esim. että vaurioita on kaikissa ulkoseinissä eikä vain yhdessä tai kahdessa. Ostaja ja myyjä saattavat hankkia lisäselvitystä myös korjaustavasta taikka lisää tarjouksia tai kustannusarvioita. Lisäselvitysten jälkeen osapuolten näkemykset saattavat olla lähempänä toisiaan.

4. Sovintoneuvotteluvaihe

Reklamaation ja vastauksen jälkeen asiassa käydään yleensä sovintoneuvotteluita. Vaikka myyjän vastaus on yleensä kiistävä ja osapuolten näkemysero voi olla aluksi suurikin, useimmat riita-asiat saadaan kuitenkin sovittua osapuolten kesken ennen oikeudenkäyntiä. Sovintoneuvotteluita voidaan käydä esim. sähköpostin välityksellä tehtävin sovintoesityksin tai joskus myös kasvotusten. Jos osapuolet pääsevät sovintoon, asiasta tehdään sovintosopimus, jonka osapuolet tai heidän juristinsa allekirjoittavat. 

Ostaja ja myyjä voivat hakeutua myös tuomioistuinsovitteluun, jolloin käräjäoikeuden tuomari sovittelee asiaa sovitteluistunnossa ja pyrkii saamaan osapuolet sopimaan asian. Sovittelu on vapaaehtoista, mutta se on lisääntynyt viime vuosina paljon ja usein johtaakin sovintoratkaisun löytymiseen. 

5. Käräjäoikeus

Jos osapuolet eivät keskenään pääse sovintoon, ostaja voi viedä asian käräjäoikeuden ratkaistavaksi. Ostaja nostaa myyjää vastaan riita-asian kanteen, johon myyjä vastaa. Käräjäoikeudessa on ensin kirjallinen valmisteluvaihe (haastehakemus, vastaus, mahdollisesti pyydettävät lisälausumat) ja myöhemmin suullinen valmistelu (valmisteluistunto) sekä suullinen pääkäsittely. Kesken oikeudenkäynnin voidaan järjestää myös tuomioistuinsovittelu, jos osapuolet siihen haluavat. 

Monet puhuvat pääkäsittelystä "oikeudenkäyntinä", sillä pääkäsittely on se tilaisuus, jossa mm. käydään läpi kirjalliset todisteet ja kuullaan asianosaisia sekä todistajia, ja lopuksi annetaan suulliset loppulausunnot. Tämän jälkeen käräjäoikeus ratkaisee asian. Kiinteistökauppariidoissa tuomio annetaan jälkikäteen kirjallisesti (ns. kansliatuomio), yleensä 2 - 4 viikon kuluttua pääkäsittelystä. 

6. Hovioikeus

Jos toinen osapuoli on tyytymätön käräjäoikeuden tuomioon, siitä voi valittaa hovioikeuteen. Hovioikeus käsittelee asian, jos se myöntää jatkokäsittelyluvan. Hometaloriidoissa on melko yleistä, että hävinnyt osapuoli valittaa käräjäoikeuden tuomiosta hovioikeuteen, etenkin jos vaatimukset ovat suuria tai kyse on kaupan purusta. 

7. Korkein oikeus

Hovioikeuden tuomiosta voi valittaa korkeimpaan oikeuteen, jos saa valitusluvan. Valitusluvan saa vain erityisin perustein, esim. jos asia on tärkeätä saatta korkeimman oikeuden ratkaistavaksi lain soveltamisen kannalta muissa samanlaisissa tapauksissa tai oikeuskäytännön yhtenäisyyden vuoksi. Valituslupia myönnetään hyvin harvoin, joten yleensä kiinteistökauppariidat päättyvät viimeistään hovioikeuden tuomioon.

Riidan kesto

Suuri osa riidoista sovitaan ilman oikeudenkäyntiä, jolloin hometaloriidan kesto on yleensä muutamasta kuukaudesta reiluun vuoteen. Asian selvittely vaatii yleensä rakennusalan asiantuntijoiden apua ja korjauskustannusarvioiden hankkimista, minkä vuoksi asian selvittelyssä helposti vierähtää aikaa melko pitkään, vaikka osapuolet yrittäisivät ratkaista asian mahdollisimman ripeästi. 

Jos asiassa hankitaan puolin ja toisin paljon lisäselvityksiä ja tehdään lisätutkimuksia, sovintoratkaisun syntymiseen voi mennä pidempikin aika. Nopeimmin ja pienimmin kustannuksin ratkaisu syntyy silloin, kun kumpikin osapuoli on alusta alkaen halukas sopimaan asian.

Jos asia etenee riitaisena oikeuteen, riita voi kestää useita vuosia. Käräjäoikeusvaihe kestää nykyisin noin vuoden, mutta ruuhkaisissa käräjäoikeuksissa kaksikin vuotta. Jos riita jatkuu hovioikeudessa, siihen kuluu 1-2 vuotta lisää. Asia on mahdollista sopia vielä oikeudenkäynnin aikanakin, jolloin asia päättyy edellä mainittua nopeammin. Jos juttu poikkeuksellisesti menisi vielä korkeimpaan oikeuteen, aikaa kuluisi vielä 1-2 vuotta.

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: