Viimeviikkoisessa blogikirjoituksessamme käsittelimme kunnossapitovastuuta asunto-osakeyhtiössä ja aiemmin asunto-osakeyhtiölain mukaisesta kunnossapitovastuunjaosta poikkeamista. Tässä kirjoituksessa esittelemme muutaman lisänäkökohdan tähän aihepiiriin liittyen.
Sisäilmaongelma
Kun osakas tuo esille, että hänen osakeasunnossaan on sisäilmaongelma, on hyvä muistaa, että sisäilmaongelma ei ole juridinen käsite. Sisäilmaongelma on luonnehdinta siitä, että sisätiloissa on joku sisäilmaan yhdistetty ongelma. Yleensä siihen liittyy jonkun asukkaan ja tiloissa oleskelevan kokema oireilu tai reagointi terveydellisesti jollekin asialle sisäilmassa. Sisäilmaongelma voi aiheutua rakennuksen rakenteista ja siitä yleensä on kyse, kun puhutaan että taloyhtiössä on riitatilanne sisäilmaan liittyen. Kyse on siitä, että jostain rakennuksen rakenteesta tai järjestelmästä aiheutuu sisäilmaan jokin altiste, joka aiheuttaa ongelman tai oireilun.
Toki kyse voi olla myös jostakin osakkaan vastuulla olevasta asiasta, joka aiheuttaa sisäilmaan ongelman, esim. huonekasvit, erilaiset materiaalit tai siivottomuus asunnossa. Tällöin on osakkaan velvollisuus hoitaa asia kuntoon tai poistaa altiste.
Terveydensuojelulain mukainen vastuu
Asunto-osakeyhtiölain mukaisen taloyhtiön kunnossapitovastuun lisäksi myös terveydensuojelulaki voi tuoda suojaa ja toimivan prosessin osakkaan käyttöön tilanteessa, jossa hän kokee asunnossaan oireilua asunnossa eikä saa taloyhtiötä reagoimaan tilanteeseen ja tutkimaan mahdollinen rakenteellinen ongelma asianmukaisesti. Terveydensuojelulain mukaan taloyhtiöllä on rakennuksen omistajana velvollisuus tutkia asuintilan terveyshaittaepäily ja terveyshaitan ilmetessä velvollisuus poistaa se, viime kädessä sakon uhalla. Kunnan terveydensuojeluviranomainen on toimivaltainen antamaan tätä koskevia määräyksiä perustuen asunnontarkastukseen ja asianmukaiseen kuntotutkimukseen.
Asunto-osakeyhtiölain mukaisena oikeussuojakeinona osakkaalla on kanteen nostaminen tuomioistuimessa taloyhtiötä vastaan sen velvoittamiseksi kunnossapito- ja korjaustoimiin, mikä on hidas ja kallis menettely. Terveydensuojelulain mukainen viranomaistie on usein nopeampi ja samalla tehokkaampi reitti ongelman ratkaisun edistämiseksi.
Taloyhtiön vahingonkorvausvastuu
Taloyhtiöllä on asunto-osakeyhtiölain mukainen vahingonkorvauusvastuu, jos se aiheuttaa huolimattomuudellaan vahinkoa osakkaalle esim. toimimalla kunnossapitovastuuasiassa asunto-osakeyhtiölain vastaisesti. Tällainen toiminta ja huolimattomuus voi ilmetä kunnossapitovastuun laiminlyöntinä eli korjaustoimenpiteisiin ryhtymättömyytenä, viivyttelynä korjausasian edistämisessä taikka riittämättömien tai puutteellisten korjausten tekemisestä. Taloyhtiön menettelyn tulee olla korvausvastuun syntymiseksi tuottamuksellista eli huolimatonta, jota arvioidaan asian tai toimenpiteen luonteen mukaan. Osakkaan ilmoittaessa asuntonsa kunnon puutteellisuudesta tai vaurioepäilystä taloyhtiön on toimittava normaalihuolellisesti ja lähdettävä ripeästi selvittämään asiaa ja selvitysten jälkeen edistettävä ”normaalivauhtia” korjauksiin ryhtymistä kaikkine sen vaatimine toimineen (yhtiökokouksen päätökset, rahoituksen hakeminen, korjauksen vaatimat luvat ja suunnitteleminen sekä valvonta).
Huolelliseen menettelyyn kuuluu yleensä ulkopuolisten asiantuntijoiden käyttö päätöksenteon pohjana tarvittavan asiantuntemuksen saamiseksi korjaustarpeen, -laajuuden sekä -tapojen arvioimiseksi. Yleensä taloyhtiön hallituksella ei ole itsellään osaamista ja pätevyyttä rakennusteknisten ja mikrobiologisten seikkojen arvioimiseksi. Päätösten ja esitysten tekeminen vain hallituksen jäsenien omiin käsityksiin ja mielipiteisiin perustuen ei ole huolellista menettelyä, esimerkiksi jos rahan säästämistarkoituksessa päätetään ”omin voimin” vain tiivistää rakenteita, vaikka niissä on niin vakavia vaurioita, että ne vaatisivat perusteellisempaa korjausta ja rakenteen muuttamista toisenlaiseksi. Erityisesti huolimattomuus voi ilmetä asiantuntijan perustellun kannan vastaisesti toimimisessa.
Taloyhtiön huolellisuus ja ripeys toimiin ryhtymisessä ei aina näy osakkaalle, koska taloyhtiön päätöksenteko on yleensäkin hidasta, ja koska asiaa edistetään hallituksessa, jonka kokoukset eivät ole julkisia eikä sen toiminnasta ulkopuolinen saa automaattisesti tietoa. Tällöin osakas on asian arvioimiseksi vain sen varassa, miltä taloyhtiön toiminta hänelle näyttäytyy, eikä hän välttämättä edes tiedä, onko korjausasiaa on selvitetty hallituksen piirissä sinänsä asianmukaisesti ja ripeästi, mutta asian kulusta ei vain ole osakkaalle kerrottu. Hallituksen pöytäkirjoista saattaa vasta jälkeenpäin selvitä, että asiaa on koko ajan edistetty ja tämä voidaan arvioida asianmukaiseksi menettelyksi. Lisäksi taloyhtiö ei suoraan vastaa muiden tekijöiden esim. viranomaislupien ruuhkista tai urakoitsijan viivyttelystä, jos taloyhtiö kuitenkin on hoitanut omat hommansa asiallisesti.