Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme

Kunnossapitovastuu taloyhtiössä

Jos asunto-osakeyhtiön asunnossa tai rakennuksessa todetaan vaurio tai muu korjaustarve, tulee ensin selvittää, kuuluuko sen korjaaminen taloyhtiön vai osakkeenomistajan vastuulle. Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole muuta määrätty, kunnossapitovastuu määräytyy asunto-osakeyhtiölain 4 luvun mukaisesti. Kunnossapitovastuunjaosta määräämisestä asunto-osakeyhtiölaista poikkeavasti löytyy kirjoitus täältä.

Vastuunjako asunto-osakeyhtiölain mukaan

Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat. Taloyhtiö puolestaan vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on lisäksi korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Kunnossapitovastuuseen vaikuttaa myös huoneistossa mahdollisesti tehdyt muutostyöt. Taloyhtiön kunnossapitovastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään. Muutoin osakkeenomistajan (tai aiemman osakkeenomistajan) teettämien muutostöiden osalta kunnossapitovastuu kuuluu osakkeenomistajalle. 

Vastuunjakotaulukko

Kiinteistöliitto julkaisee vastuunjakotaulukkoa, jossa on yksityiskohtaisesti lueteltu rakennuksen eri osien kunnossapitovastuu. Taulukosta on helppo tarkastaa esim. kenelle kuuluu ilmanvaihtoventiilien puhdistaminen tai miten ikkunan eri osien kunnossapitovastuu jakautuu. Taulukko on laadittu asunto-osakeyhtiölain kunnossapitovastuusäännösten mukaisesti, mutta se sisältää myös lain tulkintaa.  Lain tulkinnan ratkaisee viime kädessä tuomioistuin. Vastuunjakotaulukko ei siis ole velvoittava asiakirja, mutta usein hyvä apukeino kunnossapitovastuuasioiden selvittelyssä.

Kunnossapitovastuuta koskevat erimielisyydet

Vaikka kunnossapitovastuu on määritelty laissa periaatteessa selkeästi, käytännössä kunnossapitovastuuseen liittyvät kysymykset aiheuttavat taloyhtiöissä yllättävän paljon erimielisyyksiä ja myös oikeusriitoja. 

Erimielisyyttä voi aiheuttaa esim. se, kenen vastuulla on sisäilmaongelman syyn selvittäminen taikka kosteus- ja mikrobivaurioiden korjaaminen. Osakkaiden voi olla vaikea hyväksyä, että toista asuntoa pitäisi remontoida heidän kustannuksellaan, jos omassa asunnossa ei ole havaittu ongelmia. Myös kylpyhuoneiden vaurioihin ja remontointiin liittyy erimielisyyksiä. Osa osakkaista on saattanut remontoida asuntonsa kylpyhuoneen omalla kustannuksellaan, kun ovat halunneet päivittää kylpyhuoneen ilmeen, mutta käyttöikänsä päähän tullut kosteusvaurioitunut kylpyhuone korjataankin taloyhtiön kustannuksella. 

Oma lukunsa ovat huoneistossa tehdyt muutostyöt ja niiden vaikutus kunnnossapitovastuuseen. Vanhassa talossa saattaa olla epäselvyyttä siitäkin, mitä on tehty osakkeenomistajan muutostyönä ja mitkä ovat taloyhtiön vastuulle kuuluvat rakenteet. Jos rakenteita korjataan, taloyhtiön tulee korjata sisäpinnat "ajankohdan perustasoon". Tästä perustasosta voi olla monenlaisia näkemyksiä eikä iäkkäissä taloyhtiöissä siitä välttämättä ole aina edes oikeaa tietoa.

 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: