Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme

Asunto-osakeyhtiölain mukaisesta kunnossapitovastuunjaosta poikkeaminen

Asunto-osakeyhtiölain 4:2-3 §:n mukaan kunnossapitovastuu asunto-osakeyhtiössä on jaettu lähtökohtaisesti yhtiön ja osakkaan välillä siten, että yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Osakkeenomistajan on puolestaan pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat.

Asunto-osakeyhtiö voi kuitenkin määrätä yhtiöjärjestyksessä kunnossapitovastuun jakautumisesta yhtiön ja osakkaan kesken laissa säädetystä poiketen. Tämä voi olla perusteltua tai haluttua esimerkiksi pienessä yhtiössä (paritalo, erillistalot), joissa tavoitellaan osakkaille omakotimaista asumista ja kunnossapitoa kunkin oman huoneiston tai rakennuksen osalta omin voimin ja kustannuksin. Tai jos taloyhtiössä on poikkeuksellisesti keskenään hyvin erilaisia rakennuksia, voidaan ajatella perustelluksi määrätä omakotitalojen vastaavan oman rakennuksesta kunnossapidosta ja rivitalossa asuvien taas jakavan rivitalon kunnossapidon keskenään.

Se, onko yhtiön rakennuksen rakenteiden kunnossapitovastuun siirto yhtiöltä osakkaalle järkevää, on toinen kysymys. Esimerkiksi paritalossa saattaa olla rakenteita, joiden vaurioituminen yhden huoneiston puolella vaikuttaa paitsi kyseiseen huoneistoon, myös naapurihuoneistoon. Tällöin kunnossapidon sälyttäminen kullekin huoneistolle itselleen voi jättää epävarmaksi myös toisen huoneiston kunnon, jopa asumiskelpoisuuden ja terveyshaitattomuuden. Ongelmia voi aiheutua myös siitä, miten kunnossapitovastuusta poikkeaminen on sanallisesti esitetty ja kunnossapidon jaon "raja" määritelty. Voi hyvin ilmetä tulkintaongelmia, mitä tietyllä sanamuodolla tai ilmaisulla on tarkoitettu. Lain mukaisesta kunnossapitovastuunjaosta poikkeaminen on syytä määritellä riittävän selkeästi. Asunto-osakeyhtiölakia perustelleen hallituksen esityksen (HE 24/2009) mukaan jos yhtiöjärjestyksessä olevan määräyksen perusteella jää epäselväksi, millä tavoin lain nojalla määräytyvästä kunnossapitovastuusta on haluttu poiketa, saattaa voimassa olevan lain mukaisilla määräyksillä olla merkitystä kunnossapitovastuuta koskevan kysymyksen ratkaisemisessa. Tällöin epäselvää yhtiöjärjestyksen määräystä tulkitaan usein siten, että määräys poikkeaa mahdollisimman vähän laissa olevasta pääsäännöstä.

AsOYL:n mukaisesta kunnossapitovastuunjaosta poikkeaminen tapahtuu määräämällä asiasta taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä. Lain em. perustelujen mukaan määrättäessä kunnossapitovastuun jakautumisesta laista poikkeavalla tavalla tulee yhtiöjärjestystä laadittaessa ottaa huomioon, ettei pelkkä viittaus tiettyyn vastuunjakosuositukseen tai -malliin ole riittävä, vaan kunnossapitovastuun jakautumisen täytyy käydä ilmi nimenomaisesti yhtiöjärjestyksestä. Yhtiöjärjestystä lukevan tulee pystyä selvittämään vaikeuksitta, kuinka kunnossapitovastuu kulloinkin jakautuu. Mikäli kunnossapitovastuu määritellään tarkemmin erillisessä liitteessä (esimerkiksi taulukko kunnossapitovastuun jakautumisesta tai kartta yhtiön piha-alueista, joiden kunnossapitovastuu jaetaan yhtiön ja osakkeenomistajien kesken), tällaisen liitteen tulee olla osa yhtiöjärjestystä. Kunnossapitovastuun jakautumista ei voida jättää yhtiön ulkopuolisen tahon päätettäväksi, esimerkiksi vain viittaamalla Kiinteistöliiton laatimaan kunnossapitovastuunjakotaulukkoon, vaan kyseisen konkreettisen taulukon tulee olla em. tavalla yhtiöjärjestyksen liitteenä. Se, että vastuunjakotaulukon ylläpidosta vastaava ulkopuolinen taho katsoo käytännön muuttuneen ja sen vuoksi muuttaa omaa taulukkoaan, ei siten muuta vastuunjakoa yksittäisen yhtiön ja sen osakkeenomistajien kesken. Yhtiöjärjestystä laadittaessa tarkoitettua vastuunjakotaulukkoa sovelletaan siten yhtiössä siihen asti, kunnes yhtiöjärjestystä tältä osin nimenomaisesti muutetaan.

Nykyistä AsOYL:ia säädettäessä esitettiin voimallisesti, että muunlainen määrääminen tai sopiminen kunnossapitovastuunjaosta ei tulisi enää asunto-osakeyhtiöissä olemaan mahdollista kuin ottamalla siitä määräys yhtiöjärjestykseen. Kunnossapitovastuunjaosta on voitu sopia yhtiön osakkaiden kesken jollakin muulla sopimuksella tai yhtiökokouspäätöksellä (joskus jopa pihaparlamentin päätöksellä), jota ei ole viety yhtiöjärjestykseen, tai vakiintuneella käytännöllä, jonka mukaan on toimittu vuosien ajan, ilman, että käytäntöä on kirjattu mihinkään. Tämän pitäisi olla AsOYL:n mukaan nykyään mahdotonta, mutta niin vaan tällaisia sopimuksia ja käytäntöjä edelleen taloyhtiöissä esiintyy. Varsinkin pienet yhtiöt, joissa ei ole ammatti-isännöitsijää puuttumassa peliin, ovat usein tällaisissa asioissa oman onnensa (tai käytäntönsä) nojassa. Mikäli kunnossapitovastuusta on sovittu pelkällä sopimuksella tai käytännöllä, on tilanne altis riidalle kunnossapitotarpeen ilmetessä. Taloyhtiö ja sen osakas voivat tällöin olla keskenään eri mieltä siitä, kummalla taholla on kunnossapito- ja korjausvastuu jossakin konkreettisessa tilanteessa, joko lain mukaisesti tai yhtiössä tehdyn sopimuksen tai sovelletun käytännön johdosta. Varsinkin kun osakkaat yhtiössä vaihtuvat, saattaa eri henkilöillä olla erilainen tieto tai käsitys tällaisesta sopimuksesta tai käytännöstä, sen tulkinnasta ja sitovuudesta.

Epäselvyyksien ja riitojen välttämiseksi onkin luonnollisesti suositeltavaa, että kaikki lain mukaisesta kunnossapitovastuusta poikkeamiset todella tehtäisiin yhtiöjärjestykseen.

 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: