Vanhoissa taloyhtiössä on monenlaisia korjaustarpeita - varsinkin, jos peruskorjauksia ei ole tehty suunnitelmallisesti ja ennakoiden. Asunnon ostajan tulee lähtökohtaisesti varautua rakennuksen ikään liittyviin tavanomaisiin peruskorjaustarpeisiin, vaikka niistä ei olisi ollut nimenomaista tietoa tai päätöstä vielä kaupantekohetkellä. Joskus kuitenkin rakennuksesta voi ilmetä kaupan jälkeen peruskorjaustarpeiden ohella laajoja piileviä vaurioita ja virheitä, joihin ostaja ei ole voinut varautua. Helsingin hovioikeuden tuomiossa 28.8.2025 nro 679 käsiteltiin asuntokauppaa, jossa 1980-luvulla rakennetun yhtiön rakennuksissa ilmeni kaupan jälkeen vaurioita/virheitä useissa rakenteissa. Hovioikeus katsoi näytetyksi toteen, että yhtiössä oli kosteusvaurioiden vuoksi mittavia ja kalliita korjaustarpeita, johon ostajalla ei ollut syytä varautua. Ostaja vaati virheiden perusteella ensisijaisesti kaupan purkua, mutta hovioikeus tuomitsi ostajalle hinnanalennusta.
Tapauksen tausta
Tapaus koski v. 2018 tehtyä asuntokauppaa Vantaalla sijaitsevan rivitaloyhtiön osakkeista. Asunnon velaton kauppahinta oli ollut 214.000 €. Yhtiöön kuului 14 rivitalorakennusta ja yhteensä 43 huoneistoa. Rakennukset olivat valmistuneet v. 1980.
Ostaja vaati ensisijaisesti kaupan purkua ja toissijaisesti 90.000 e hinnanalennusta, vedoten asunnon virheeseen ja taloudelliseen virheeseen. Ostajan mukaan yhtiön rakennuksissa oli todettu laajoja kosteus- ja mikrobivaurioita sokkeli-, ulkoseinä- ja yläpohjarakenteissa. Vasta osa korjauksista oli tehty ja suuri osa korjauksista oli vielä tekemättä rahoitusvaikeuksien vuoksi. Ostaja vetosi virheenä myös siihen, että taloyhtiön toisessa asunnossa oli havaittu jo ennen kauppaa vaurioita ja asia oli vireillä ympäristönsuojeluviranomaisessa, mikä ei käynyt ilmi ostajille annetuista tiedoista.
Myyjä kiisti virheet ja vaatimukset kokonaisuudessaan.
Käräjäoikeus hylkäsi kanteen kokonaan, perustuen mm. siihen, että ostajan on pitänyt varautua laajoihin korjaustarpeisiin, eikä käyttöikänsä päässä olevien rakenteiden korjaaminen ole odottamattomien vikojen tai puutteiden korjaamista. Ostaja valitti hovioikeuteen.
Hovioikeuden tuomio
Vaatimusten ennenaikaisuus
Myyjä väitti, että ostajan vaatimukset pitäisi jättää ennenaikaisina tutkimatta siltä osin kuin korjauksia ei ollut vielä tehty eikä niistä ollut vielä päätetty taloyhtiössä. Suurin osa remonteista oli vielä tekemättä.
Hovioikeus totesi, että tuomioistuimen tulee harkintavaltaansa käyttämällä ja esitettyä näyttöä arvioimalla määrittää mahdollisen virheen seuraamukset. Mahdollisesta virheestä johtuvien korjauskustannusten summan tarkka määritys ei ole edellytys hinnanalennuksen tai kaupan purun tuomitsemiselle. Muunlainen tulkinta johtaisi tilanteeseen, jossa jopa ilmeisten kaupan purun edellytysten ollessa käsillä, ostaja joutuisi suorittamaan mahdolliset korjaukset ennen kuin hän pystyisi tehokkaasti vaatimaan kaupan purkua tuomioistuimessa. Tämä taas saattaisi johtaa vaatimusten vanhentumista koskeviin väitteisiin ja sitä kautta ostajan aseman vaarantumiseen. Korjauksiin ja korjauskustannusten määrään liittyvät epävarmuustekijät voidaan ottaa huomioon kaupan purkua tai hinnanalennuksen määrää koskevassa harkinnassa.
Hovioikeus katsoi, ettei ostajan vaatimuksia voida pitää niiden tutkimisen estävällä tavalla ennenaikaisina sillä perustella, ettei mahdollisten virheiden korjauskustannusten lopullinen määrä ole vielä selvillä, tai sillä perusteella, ettei virheiden korjauksia ole suurelta osin vielä tehty.
Taloudellinen virhe
Myyjä vastaa asuntokauppalain mukaan myös isännöitsijäntodistuksessa annetuista tiedoista. Hovioikeus totesi kirjallisten todisteiden perusteella, että isännöitsijä ja asunto-osakeyhtiö olivat isännöitsijäntodistuksen laatimishetkellä olleet tietoisia siitä, että toiseen asuntoon kohdistui kaupungin ympäristökeskuksessa selvityksen alla oleva kosteusvaurioepäily. Taloyhtiön vastauksesta ympäristökeskukselle ilmeni, että huoneiston etupihaa oli kunnostettu maakosteuden siirtämiseksi kauemmas rakenteista.
Hovioikeus katsoi edellä selostettuun sekä asunto-osakeyhtiölakiin ja isännöitsijäntodistusta koskevan asetukseen viitaten, että isännöitsijäntodistuksessa tässä tapauksessa olisi pitänyt olla maininta toisen huoneiston vaurioista ja korjaustarpeesta. Laiminlyönnin voitiin olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kysymys on seikasta, josta ostaja on perustellusti saattanut olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa. Näin ollen kaupan kohteessa on ollut asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 2 kohdan mukainen taloudellinen virhe.
Salainen taloudellinen virhe
Ostaja oli vedonnut salaisina taloudellisina virheinä mm. asunnossa ilmenneeseen korjaustarpeeseen sekä siihen, että 37:ssä taloyhtiön 43 huoneistosta oli löydetty puutteita. Myyjät olivat kiistäneet virheiden olemassaolon.
Asuntokauppalain mukaan salainen taloudellinen virhe edellyttää, että asunnon omistamiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet ovat asunnossa tai kiinteistössä kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.
Hovioikeus totesi, että asiassa on esitetty runsaasti selvitystä, joka yleisellä tasolla osoitti, että yhtiön omistamissa rakennuksissa oli kaupanteon jälkeen ilmennyt erinäisiä puutteita, joiden korjaaminen tulee vaatimaan taloyhtiöltä huomattavaa taloudellista panostusta. Tätä ilmensi esim. ostajan kertomus sekä yhtiökokouspöytäkirjojen kirjaukset koskien mm. yhtiön lainansaantivaikeuksia ja sitä, että yhtiössä oli selvitetty rakennusten purkamista ja uusien rakentamista niiden tilalle kosteusvauriokorjausten asemesta. Mittavien korjaustarpeiden olemassaoloa tukee myös myynti-ilmoitusten ilmentämä lasku yhtiön asuntojen myyntihinnoissa ja se, että asunnon myyntiesitteessä todettu julkisivukorjaus on siirtynyt vuodelle 2030, kun taas vuosille 2022–2030 on merkitty tehtäväksi kosteusvauriokorjauksia, sekä se, että mikrobi- ja kosteusvauriot oli mainittu huomattavana vikana isännöitsijäntodistuksessa. Mainitut puutteet olivat lisäksi aiheuttaneet jo kasvaneita kustannuksia mm. korotetun rahoitusvastikkeen muodossa. Edellä todettuun nähden hovioikeus piti selvitettynä, että kaupanteon jälkeen kaupan kohteessa on ilmennyt asuntokauppalaissa tarkoitettuja merkittäviä korjaustarpeita.
Yhtiön teettämien tutkimusraporttien ja muun todistelun perusteella hovioikeus katsoi riittävällä varmuudella osoitetuksi, että asunto-osakeyhtiössä oli seuraavat korjausta vaativat viat ja puutteet: rakennusten seinärakenteissa oli laajalti mikrobivaurioita, maanvastaisten rakenteiden liitoksista oli ilmayhteys maaperästä ja eristekerroksesta sisäilmaan, yläpohjan lämmöneristevilla oli laaja-alaisesti mikrobivaurioitunutta, salaojajärjestelmä oli ainakin osin virheellinen ja maanpinnan kallistukset olivat virheelliset.
Seuraavaksi hovioikeus arvioi, olivatko em. virheet olleet asuntokauppalaissa tarkoitetulla tavalla odottamattomia.
Hovioikeus totesi, että asuinhuoneisto sijaitsi vuonna 1980 valmistuneessa rakennuksessa. Ostajan saamasta kunnossapitotarveselvityksestä ja korjaussuunnitelmasta ilmenevät korjaustarpeet olivat hovioikeuden näkemyksen mukaan olleet tavanomaisia ja korjausten arvioidut kustannukset maltillisia. Tähän nähden yhtiössä kaupanteon jälkeen havaitut korjaustarpeet sekä niistä aiheutuvat jäljempänä esiin tuodut kustannukset ovat olleet merkittäviä. Korkeimman oikeuden ratkaisusta KKO 2004:78 ilmenevän mukaisesti muun ohella seinärakenteet sekä salaojitus ovat sellaisia rakenteita, joiden voidaan edellyttää kestävän omakotitalon koko elinkaaren ilman että niitä joudutaan välillä uusimaan. Tämän kaltaisia korjaustarpeita ei voida pitää tavanomaiseen kunnossapitoon kuuluvina.
Hovioikeus katsoi, ettei ostajalla ole ollut syytä varautua siihen, että yhtiössä täytyy tehdä mittavia ja kalliita kosteusvaurioihin liittyviä korjauksia. Näin ollen korjaustarpeet ovat olleet odottamattomia asuntokauppalaissa edellytetyin tavoin. Kyseessä oli siten laissa tarkoitettu salainen taloudellinen virhe.
Korjauskustannusten määrä
Hovioikeus katsoi, että tulevien korjauskulujen määrää on syytä arvioida varovaisesti ottaen huomioon, ettei niiden lopullisesta määrästä ole varmuutta. Koska lopulliset rakennuskohtaiset korjaustarpeet saattavat vaihdella, hovioikeus katsoi, etteivät muiden rakennusten korjauskustannukset välttämättä tule vastaamaan yhden talon osalta toteutuneita korjauskustannuksia. Esitetty korjauskustannusarvio ja tasonparannus huomioon ottaen HO arvioi virheiden kokonaiskorjauskustannuksiksi noin 1,55 M€, josta ostajan osuus oli noin 56.000 €.
Kaupan purku vai hinnanalennus?
Asiaa kokonaisuutena arvioituaan hovioikeus katsoi, ettei kaupan kohteessa olevia virheitä voida pitää olennaisina siten, että ne oikeuttaisivat kaupan purkamiseen. Ei ollut ilmennyt aihetta epäillä, että virheiden korjattavuuteen sellaisenaan liittyisi huomattavia epävarmuustekijöitä. Korjauskustannusten arvioitu määrä 56.000 €, joka oli noin neljännes asunnon velattomasta kauppahinnasta, ei itsessään puoltanut kaupan purkua. Asiassa ei myöskään ole tullut ilmi, että kaupan kohteena ollut asunto olisi asumiskelvoton, tai että myyjät olisivat tarkoituksellisesti johtaneet ostajaa harhaan kaupanteon yhteydessä.
Hinnanalennuksen määrän osalta hovioikeus totesi, että sovittu kauppahinta on vastannut virheettömän asunnon arvoa kaupantekohetkellä, minkä vuoksi hinnanalennuksen määräksi on katsottava kauppahinnan ja myydyn asunnon kaupantekohetken todellisen arvon erotus. Kun arvioidut jyvitetyt korjauskustannukset (56.000) vähennetään toteutuneesta 214.000 euron kauppahinnasta, päästiin varsin lähelle yhtiössä vahinkojen paljastumisen jälkeen toteutuneiden kauppojen keskihintaa. Tällaista hinnanalennuksen määrää voidaan pitää perusteltuna. Korjausten ei katsottu merkittävästi nostavan kiinteistön laatua, eikä hinnanalennusta alennettu tasonparannuksen perusteella. Hinnanalennusta tuomittiin 56.000 euroa.
Kommentti
Tapaus osoittaa, että vanhassa rivitaloyhtiössä voi ilmetä hyvinkin laajamittaisia ja kalliita korjaustarpeita, joihin harvassa yhtiössä on varauduttu. Tässäkin tapauksessa yhtiössä oli niin suuret ja kalliit korjaustarpeet, että yhtiöllä oli vaikeuksia saada korjauksiin rahoitusta. Tapauksesta ilmenee, että jo toteutuneet korjaus-, selvittely- ja suunnittelukustannukset olivat noin 900.000 euroa, ja tulevat kustannukset arviolta 5,7 miljoonaa euroa. Näistä kustannuksista osa oli ostajan mukaan peruskorjaamista ja -parantamista, ja virheisiin liittyi noin 2,6 miljoonaa euroa. Yhtiössä selvitettiin yhtenä vaihtoehtona myös rakennusten purkamista. Tämä voikin olla taloudellisesti järkevämpää kuin vanhojen rakennusten saneeraminen, sillä remontit eivät todennäköisesti nosta kovin merkittävästi asuntojen arvoa.
Asuntokaupan vastuun kannalta kaupan jälkeen taloyhtiössä havaittavat piilevät ja laajat vauriot voivat olla myyjän vastuulle kuuluva salainen taloudellinen virhe. Yleensä samalla tehdään myös rakennusten perusparannusta ja -korjausta, joka ei puolestaan kuulu myyjän vastuulle. Tapauksessa voi kritisoida sitä, että salaojitus on katsottu rakenteeksi, jota ei normaalisti jouduta uusimaan ja jonka uusimiseen ei tarvitse varautua. Ratkaisu on korkeimman oikeuden ennakkopäätöksen 2004:78 mukainen, mutta käytännössä salaojitusta joudutaan uusimaan muutaman kymmenen vuoden välein. 1980-luvun talojen salaojat harvoin ovat enää toimintakuntoisia, jos niitä ei ole remontoitu. Korkeimman oikeuden ennakkopäätöksessä tarkoitettu salaoja, jonka korjaamisesta ei tuolloin aiheutunut tasonparannusta, kulki talon alla.