Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila sekä lakimies Jari Koivuluoma.

Salaojat oikeudessa

Rakennuksen salaojat on tyypillinen esimerkki järjestelmästä, jota on huollettava säännöllisesti ja joka pitää aikanaan uusia. Salaoja- ja sadevesijärjestelmät ja niitä koskevat ohjeet ja määräykset ovat muuttuneet vuosikymmenten kuluessa. Vuosikymmeniä vanhassa talossa salaojat voivat olla hiekkamassa olevaa ruukkuputkea, kun uudemmissa taloissa ne ovat salaojaputkea, jonka ympärillä tulisi olla tietynlaista salaojasoraa.

Salaojat ovat osa rakennuksen kuivatusjärjestelmää, ja kosteus- ja homevaurioriidoissa saatetaan riidellä salaojituksen virheistä tai salaojien iän merkityksestä. Salaojia ei yleensä tarkasteta ennen kauppaa, varsinkin jos tarkastuskaivoja ei ole. On tavallista, että kuntotarkastusraportissa todetaan, ettei salaojia voitu tarkastaa ja/tai niiden olemassaolosta ei ole tietoa. Jos talo on vanha, kuntotarkastusraportissa useasti mainitaan, että salaojien iän perusteella niiden uusimiseen tulee varautua.

Vuosina 1950-2000 rakennettujen salaojajärjestelmien tekninen käyttöikä on keskimäärin 40 vuotta, ja uudempien, vuoden 1998 rakentamismääräysten mukaan toteutettujen salaojajärjestelmien osalta keskimäärin 50 vuotta (KH90-00403, Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot).

Korkeimman oikeuden vanhassa ennakkopäätöksessä 2004:78 katsottiin, että omakotitalon salaojitus on sellainen rakenne, jonka voidaan edellyttää kestävän omakotitalon koko elinkaaren ilman, että sitä joudutaan välillä uusimaan. Tästä toteamuksesta on kuitenkin usein poikettu oikeuskäytännössä -  ja syystäkin. Vanhan talon ostajan on yleensä syytä varautua salaojituksen korjaustarpeisiin. Kun salaojitus uusitaan, sen laatu paranee ja käyttöikä pitenee vanhaan järjestelmään verrattuna.  Korkeimman oikeuden ratkaisun taustalla olleessa tapauksessa oli kyse rakennuksen alla kulkeneesta salaojasta, jonka uusiminen myöhemmin rakennuksen elinkaaren aikana on todennäköisesti käytännössä mahdotonta.

Itä-Suomen hovioikeuden tuomio 27.1.2021

Tuoreessa Itä-Suomen hovioikeuden tuomiossa (27.1.2021 nro 27) käsiteltiin mm. rakennuksen salaoja- ja sadevesijärjestelmää kiinteistön virheenä. Hovioikeus ei pitänyt hyvän rakennustavan vastaisesti tehtyjä salaojia kiinteistön virheenä, koska salaojat eivät olisi oikein tehtynäkään estäneet kapillaarisen kosteuden nousua rakenteisiin. Kun talo oli ollut kauppaa tehtäessä 26 vuotta vanha, olisi salaojaputkisto, jota ei ole voinut tarkastuskaivojen puuttumisen vuoksi huoltaa, jouduttu joka tapauksessa uusimaan lähivuosina, vaikka salaojituksessa ei olisi ollut virheitä. Näin ollen kyseessä ei ollut myyjän vastuulle kuuluva merkityksellinen virhe.

Kiinteistökauppariita koski v. 1989-1990 rakennettua omakotitaloa. Kiinteistön kauppahinta oli ollut 125.000 euroa. Ostaja vetosi virheenä mm. ulkoseinien alaosien kosteus- ja mikrobivaurioihin, yläpohjan ilmavuotoihin, vesikatteen kulumiin ja vuotojälkiin sekä sadevesijärjestelmän ja salaojajärjestelmän toimimattomuuteen ja virheisiin. Ostaja vaati ensisijaisesti kaupan purkua ja toissijaisesti n. 83.196 euron hinnanalennusta.

Käräjäoikeus katsoi, että kyseessä oli kiinteistön salainen virhe mm. ulkoseinien alaosien vaurioiden osalta ja tuomitsi myyjän maksamaan ostajalle 35.000 euroa hinnanalennusta. Salaojien ja sadevesijärjestelmän osalta vaatimukset hylättiin. 

Hovioikeudessa käsiteltiin mm. sitä, olivatko kiinteistön salaoja- ja sadevesijärjestelmät virheellisiä, ja oliko ostajalla oikeus kaupan purkuun.

Hovioikeus totesi, että harkittaessa, onko mahdollisessa virheessä kysymys vaikutuksellisesta laatuvirheestä, merkitystä on salaoja- ja sadevesijärjestelmän teknisellä käyttöiällä ja virheen talon rakennusaikaiseen tasoon korjaamisesta aiheutuvilla korjauskustannuksilla eduntasoitus huomioon ottaen. Kustannukset on suhteutettava siihen, millaisiin kunnostuskustannuksiin ostajan on tullut muun muassa kiinteistön kauppahinta, ikä ja laatu huomioon ottaen varautua.

Talon sadevesijärjestelmä oli toteutettu siten, että katolta tulevat sadevedet oli ohjattu perusmuurin lähellä oleviin pohjattomiin rännikaivoihin. Rännikaivosta sadevedet oli johdettu etäämmälle rakennuksesta salaojaputkilla.

Hovioikeus katsoi, että talon rakennusaikana sadevesien johtamista koskeva ohjeistus on ollut yleisluontoista. Kun sadevesijärjestelmästä ei ollut talon rakentamisaikana tarkempia määräyksiä ja kun sadevesijärjestelmä oli rakennettu todistajan kertomuksen mukaan tuolloin noudatetun rakentamistavan mukaisesti, kaupan kohteessa ei ollut sadevesijärjestelmän osalta maakaaressa tarkoitettua laatuvirhettä.

Salaojajärjestelmä oli toteutettu siten, että talon ympärille anturan alapuolelle oli asennettu salaojaputket. Järjestelmään ei ollut asennettu tarkastuskaivoja. Kysymyksessä oli suljettu järjestelmä, jossa ei ollut purkuputkea. Salaojan korko vaihteli 145 mm ja sen sisälle oli paikoitellen päässyt hienojakoista maa-ainesta ja kasvillisuuden juuria. Putkisto oli tukkeutunut yhdessä kohdassa ja painunut kasaan toisessa kohdassa. Salaojien ympärillä ei ollut nykyisin käytettävää erityistä salaojasoraa, vaan putken ympärystäyttö on tehty samalla soralla kuin perusmuurin vierustäyttö. Järjestelmässä ei ollut tarkastuskaivoja eikä siitä löydetty purkuputkea. HO:n mukaan oli ilmeistä, ettei salaojaan johtunut vesi päässyt ainakaan kaikissa kohdissa vapaasti kulkemaan. Näin ollen oli mahdollista, että se imeytyy maaperään talon perustusten läheisyyteen.

HO totesi, että talon rakentamisaikana voimassa olleessa rakentamismääräyskokoelmassa C2 (1976) ei ole ollut määräyksiä rakennuksen salaojittamisesta ja rakennusten kosteusteknistä suunnittelua koskeneet määräykset ovat olleet hyvin yleisluonteisia. Lisäksi rakentamismääräyskokoelmassa D1 (1987) on yleisiä määräyksiä ja ohjeita salaojavesien johtamisesta kiinteistöltä. Rakennusinsinöörien liiton (RIL) ja Rakennustietosäätiön (RT) julkaisuissa on ollut jo aikaisemmin ohjeistusta salaojista ja niiden rakentamisesta. Ohjeet ovat olleet tulkinnanvaraisia ja salaojien tarvetta on arvoitu esimerkiksi alusmaan laadun tai rakennuksen tai sen lattian korkeusaseman suhteella ympäröivään maaperään. Mainitut ohjeet eivät ole olleet velvoittavia. Niiden perusteella on voitu kuitenkin tehdä päätelmiä hyvästä rakennustavasta.

Todistaja P kertoi, että rakennuksen salaojitus ja talon perustukset kosteuseristyksineen on tehty rakennusaikana noudatetun käytännön mukaisesti. Salaojat ja rakennuksen alle asennettava kapillaarikerros tulivat käyttöön vasta vuosituhannen vaihteessa. Tätä ennen salaojat rakennettiin lähinnä sellaisiin taloihin, joissa oli kellarikerros. Matalaperusteisiin taloihin ei rakennettu salaojia varsinkaan silloin, kun talo oli hiekkamaalla. Koska alapuolista kapillaarikerrosta ei käytetty, rakennuksen perusmuuri oli aina vähän kostea, mutta muurin ja seinärakenteen välissä oleva bitumihuopakaista esti kosteuden nousemisen seinärakenteeseen, jos huopa oli asennettu kunnolla. Edellä kerrotut seikat huomioon ottaen hovioikeus katsoi, ettei salaojien rakentaminen kysymyksessä olevalle kiinteistölle ole ollut välttämätöntä.

Hovioikeus totesi, että kun taloon on rakennettu salaojajärjestelmä, vaikka sitä talon rakentamisaikana voimassa olleiden rakentamista koskevien määräysten mukaan ei ole edellytettykään, lähtökohta on, että järjestelmä rakennetaan siten, että se toimii tarkoituksensa mukaisesti. Salaojajärjestelmä olisi tullut rakentaa siten, että siinä olisi ollut purkuputki, joka johtaa salaojavedet ulommaksi rakennuksesta ja ettei sen korkeusasema vaihtele siten, että veden virtaus putkistossa estyy. Hovioikeus katsoi, että salaojajärjestelmä on ainakin näiltä osin rakennettu hyvän rakentamistavan vastaisesti. Kuitenkaan pelkästään se, että rakentamisessa ei ole noudatettu hyvää rakentamistapaa, ei ole maakaaressa tarkoitettu virhe, jos virheestä ei ole aiheutunut haitallisia seurauksia.

Hovioikeuden mukaan salaojissa voitiin katsoa olevan vaikutuksellinen virhe vain siinä tapauksessa, että niiden katsotaan merkittävästi lisänneen talon rakenteiden kosteusrasitusta verrattuna tilanteeseen, jossa salaojia ei olisi ollut ollenkaan.

Hovioikeuden mukaan kosteusvaurion aiheutumisen syytä koskeva todistelu viittaa vahvasti siihen, että kapillaarisen kosteuden nouseminen perustuksiin johtuu ainakin etupäässä perustusten alapuolisen kapillaarikerroksen puuttumisesta, mikä ei ole kuitenkaan talon rakentamisajankohta huomioon ottaen maakaaressa tarkoitettu virhe. Kun edes nykyaikainen sadevesi- ja salaojajärjestelmä sekä perustusten kosteus- ja routaeristeen uusiminen eivät estäisi täysin kapillaarisen kosteuden nousemista perustuksiin, asiassa esitetty näyttö ei osoita, että salaojitus siinä olevista virheistä huolimatta olisi merkittävästi vaikuttanut talon kosteusvaurion syntymiseen verrattuna siihen tilanteeseen, ettei salaojitusta olisi rakennettu ollenkaan.

Hovioikeus totesi, että ostaja oli saanut hinnanalennusta ulkoseinän vaurioiden johdosta. Ulkoseinän korjauksen jälkeen talo on siinä kunnossa, jossa sen rakentamisaikainen rakennustapa huomioon ottaen tulisikin olla. Ostajalla ei ole tämänkään vuoksi oikeutta saada myyjältä erikseen korvausta nykyaikaisen sadevesi- ja salaojajärjestelmän rakentamisesta eikä perustusten kosteus- ja routaeristyksen uusimisesta aiheutuvista kustannuksista.

Edelleen hovioikeus totesi, että vaikka salaojaputkistossa ei olisi ollut virheitä, on ilmeistä, että salaojaputkisto olisi joka tapauksessa tukkeutunut. Kun talo on ollut kauppaa tehtäessä 26 vuotta vanha, olisi salaojaputkisto, jota ei ole voinut tarkastuskaivojen puuttumisen vuoksi huoltaa, jouduttu joka tapauksessa uusimaan lähivuosina.

Edellä kerrotuilla perusteilla hovioikeus katsoi, ettei virheellinen salaojitus ole tässä tapauksessa sellainen merkityksellinen virhe, jolla olisi vaikutusta arvioitaessa kauppahinnan alennuksen määrää tai kaupan purkamisen edellytyksiä.

Kommentti tapauksesta

Jos talon perustuksissa tai ulkoseinien alaosissa on piileviä kosteus- ja mikrobivaurioita, on tavallista, että vauriokorjauksen lisäksi myös talon ulkopuolinen kuivatusjärjestelmä salaojituksineen joudutaan uusimaan. Ostajan on hyvä huomata, että tämä ei silti tarkoita sitä, että salaojituksen uusiminen olisi automaattisesti myyjän vastuulle kuuluva kiinteistön virhe.

Oikeuskäytännössä on katsottu monesti, että ostajan tulee varautua vanhojen salaojien uusimiseen. Kuten em. tapaus osoittaa, jo 1990-luvun alussa rakennetut salaojat alkavat olla sen verran vanhoja, että niiden tukkeutuminen ja uusimistarve ei ole välttämättä merkityksellinen virhe. Virheellisyyden arvioinnissa on merkitystä myös myyjän ostajalle ennen kaupantekoa antamille tiedoilla.

Jos salaojitus on rakennettu virheellisesti ja se on myötävaikuttanut rakennuksen vaurioitumiseen, silloin kyseessä voi olla myyjän vastuulle kuuluva virhe - riippuen salaojajärjestelmän iästä ja muista tapauksessa vaikutuksellisista seikoista. 

 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: