Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Kuumentunut mökkimarkkina - mitä vaikutusta juridiikkaan?

Mökkimarkkinat ovat parhaillaan kuumentuneet, kertoivat Helsingin Sanomat ja Aamulehti pääsiäisenä. Kyse ei ole vain tyypillisestä kevään ilmiöstä, vaan koko alkuvuonna on mökkikauppa käynyt huomattavasti vilkkaampana kuin yleensä. Potentiaalisia ostajia löytävät lehtien mukaan uljailla puitteilla varustetut kakkoskodit sekä vaatimattomat, sähköä ja juoksevaa vettä vailla olevat pikkumökit – siis aivan kaikki. Lehtien mukaan ajalle ominainen ilmiö on, että kohteet, jotka ovat roikkuneet ilmoitussivuilla kuukausia ja jopa vuosia, ovat alkaneet kiinnostaa. Kysynnän runsauden vuoksi huonokuntoiset kuivan maan mökit sekä veneretken päässä olevat mökitkin käyvät kaupaksi.

Jos samasta myynnissä olevasta kohteesta on paljon kiinnostuneita, täytyy toimia nopeasti, jotta kohteen saa. Jos ei ole nopea, jää ilman. Mitä vaikuttaa kiinteistö- tai mökkikauppariitajuridiikkaan, että markkinatilanne käy juuri nyt kuumana?

Voiko jättää kohteen etukäteen tarkastamatta, jos on kiire tehdä tarjous ja saada kilpailtu kohde itselle?

Kiireen kanssa ristiriidan luo ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus. Se tarkoittaa, että ostaja ei voi kaupanteon jälkeen vedota virheenä asioihin, jotka olisi voinut havaita ennakkotarkastuksessa. Ennakkotarkastus on tehtävä huolella, koska kyse on arvokkaasta ja monimutkaisesta omaisuudesta/hyödykkeestä. Viime vuoden keväänä koronasulun aikaan kiinteistönvälittäjät lanseerasivat etäesittelyjä ja virtuaalisia kierroksia, joihin liittyy sama ennakkotarkastuskysymys; tarkastivatko kaikki ostajat ostamansa talon ennen kauppaa, kuten heidän juridisen järkevästi toimiessaan tulisi? Pakkohan ostajan ei ole kohdetta ennakkoon tarkastaa, mutta jättämällä kohteen tarkastamatta hän kantaa riskin mahdollisista puutteista ja vioista, jotka olisivat olleet tarkastuksessa havaittavissa.

Suositeltavaa on yleensä aina kuntotarkastuksen ja siinä suositeltujen lisätutkimusten teettäminen mökkiinkin ennen kauppaa. Vain jos on täysin selvää molemmille osapuolille, missä kunnossa mökki on (huonossa kunnossa) ja erityisesti, jos mökki tullaan purkamaan, kuntotarkastusta ei liene syytä tehdä.

Voiko myyjä jättää jotakin kertomatta, jos on kiire tehdä kauppaa?

Maltti on valttia, eikä kiihtynyt markkinatilanne ole peruste laiminlyödä myöskään myyjän lainmukaisia velvollisuuksia. Myyjän tulee kertoa ostajalle kaupan kohteen ominaisuuksista, erityisesti seikoista, joiden osalta kohde poikkeaa oletetusta (hyvästä ja käyttökelpoisesta ) kunnosta ja jotka tulevat esille vasta kiinteistöä käytettäessä eikä pelkässä kiinteistöön etukäteen tutustumisessa. Ostajaehdokkaalle on kerrottava esim. havaituista hajuista, vesivahingoista tai muista ongelmista. Jos kiinnostuneita ostajia löytyy ja kauppa olisi tulossa myyjälle helposti ja nopeasti, tulisi myyjän malttaa kuitenkin täyttää myös tiedonantovelvollisuutensa myöhemmin pettymysten ja riitojen välttämiseksi.  

Jos mökkikauppa on tehty lumiseen aikaan, vaikuttaako se johonkin?

Ostajan ennakkotarkastus tulee tehdä niihin tiloihin ja siinä laajuudessa kuin se ennen kauppaa on mahdollista. Jos lumi on peittänyt maan tai talon rakenteita, ei ostajan edellytetä pystyvän tarkastamaan lumen alla olevia paikkoja.

Voiko keväällä tehdyn mökkikaupan purkaa, jos syksyllä se alkaakin kaduttaa?

Usein ihmisillä on harhaluulo siitä, että talo- tai mökkikaupan voi purkaa kun vain haluaa, kun tulee tarkemmin ajatelleeksi ostamisen järkevyyttä tai jos jotain pettymyksen aihetta myöhemmin ilmenee. Kuumentunut markkinatilanne voi aiheuttaa kiireen tarrata kiinni johonkin tarjolla olevaan kohteeseen, vain siksi, ettei vaan jää ilman. Sopimusoikeutemme lähtee kuitenkin sopimusten sitovuuden perusperiaatteesta. Sopimuksia ei noin vain pureta, ellei sopimuksen toinen osapuoli siihen suostu. Mökkikaupan purkaminen edellyttää, että kaupan kohteessa on virhe ja että tuo virhe on olennainen.

Lohdulliselta kuulostaa kuitenkin em. lehtien haastattelemien asiantuntijoiden näkemys siitä, että osana mökkeihin kohdistunutta ostokysyntää ostajat ovat myös valmiita purkamaan ”hökkeleitä” ja rakentamaan tonteille uusia rakennuksia. Vanhan mökin yllättäväkään huonokuntoisuus ei haittaa, jos ostaja on varautunut jopa rakennuksen purkuun ja uuden rakentamiseen sen tilalle.

Jos kiinteistö on ostettu alempien hintojen aikaan ja hinnat ovat nyt nousseet, vaikuttaako se riitatilanteessa johonkin?

Kiinteistön virhettä arvioidaan kaupantekohetken mukaan. Se, että kyseisenlaisten kohteiden hintataso on kaupan jälkeisinä vuosina muuttunut – suuntaan tai toiseen – ei vaikuta kaupan virheen tai virheen seuraamusten juridiseen arviointiin. Hinnanalennuksen määrään ei markkinamuutosten pitäisi vaikuttaa, vaan virheen arviointi pitää tehdä kaupantekoajankohdan mukaan. Jos kiinteistön virhe tulee ilmi/virheen korjauskustannukset aiheutuvat tai niitä arvioidaan useiden vuosien kuluttua kaupanteosta, tulee hinnanalennuksen määrää arvioitaessa vähentää korjauskustannuksista mahdollinen korjauskustannusten nousu kaupanteon ja kustannusten aiheutumisen/arvioimisen välisenä aikana.

Mitä kannattaa huomioida, jos ostaa kiinteistön rakentamista varten?

Jos aikomuksena on purkaa huonokuntoinen rakennus ja rakentaa tilalle uusi, tai rakentaa uusi mökki rakentamattomalle tontille, kannattaa ostajan ennen kauppaa selvittää, onko aiottu rakentaminen mahdollista. Tähän vaikuttaa mm. alueen kaavoitus ja rakennusoikeuden määrä. Rantavyöhykkeelle rakentaminen edellyttää lähtökohtaisesti asemakaavaa tai oikeusvaikutteista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty yleiskaavan tai sen osan käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perusteena. Jos tällaista kaavaa ei ole, vaatii rakentaminen poikkeamisluvan. Olemassa olevan asuinrakennuksen korjaaminen tai vähäinen laajentaminen on mahdollista ilman em. kaavaa tai poikkeamislupaa, samoin kuin olemassa olevan rakennuksen kanssa samaan pihapiiriin kuuluvan talousrakennuksen rakentaminen. Alueen kaavoituksesta ja poikkeamiskäytännöistä kannattaa olla yhteydessä kyseiseen kuntaan ennen kiinteistön hankintaa. 

 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: