Mitä tarkoitetaan rakennuksen tai rakennuksen osan tai rakenteen teknisellä käyttöiällä?
Rakennustiedon KH-kortissa 90-00403 (ohjetiedosto tammikuu 2008, välillä puhutaan myös RT-kortista) käsitellään kiinteistön teknisiä käyttöikiä ja kunnossapitojaksoja. Ohjekortissa esitetään kiinteistön rakenteiden, rakennusosien, aluerakenteiden ja LVIA-järjestelmien ja –laitteiden keskimääräiset tekniset käyttöiät, tarkastusvälit, huoltovälit ja kunnossapitojaksot. Kortin mukaan tietoja voidaan käyttää mm. kuntoarvioissa, kuntotarkastuksissa, energiakatselmuksissa, kuntotutkimuksissa ja kunnossapidon suunnitteluun sekä hankesuunnitteluun ja elinkaaren määrittelyyn.
Tekninen käyttöikä tarkoittaa käyttöönoton jälkeistä aikaa, jona rakenteen, rakennusosan, järjestelmän tai laitteen tekniset toimivuusvaatimukset täyttyvät. Kun tekninen käyttöikä on kulunut umpeen, rakenne, rakennusosa, järjestelmä tai laite on tarkoituksenmukaista korvata uudella. Tekninen käyttöikä perustuu käytössä oleviin tietoihin ja kokemukseen rakenteen, rakenneosan, järjestelmän tai laitteen kestävyydestä ja on yleistävä. Teknisen käyttöiän saavuttaminen edellyttää, että rakennus tai järjestelmä on suunniteltu ja toteutettu rakennusajankohtana voimassa olevien määräysten ja ohjeiden mukaisesti. Lisäksi edellytetään, että on noudatettu hyvää rakennustapaa ja että asianmukaiset kunnossapito-, hoito- ja huoltotoimenpiteet on tehty ja käyttöohjeita noudatettu.
Esimerkiksi salaojajärjestelmän, joka on rakennettu vuosien 1950-2000 välillä, keskimääräinen tekninen käyttöikä normaalissa rasitusluokassa on ohjekortin mukaan 40 vuotta. Jos järjestelmässä ei ole tarkastuskaivoja tai niiden kannet ovat maan alla, salaojajärjestelmää ei voi huoltaa, mikä vähentää salaojajärjestelmän käyttöikää n. 25 %. Eli silloin sen tekninen käyttöikä on n. 30 vuotta. Toisin sanoen, jos salaojat on tehty tällä tavoin v. 1990, ne ovat nyt jo ”piipussa”, ja järjestelmä tulisi uusia.
Alapohjarakenteista esimerkiksi maanvaraisen betonilaatan, jonka yläpuolella on lämmöneriste (mineraalivilla tai sahanpuru) ja koolaus, eikä lämmöneristettä laatan alla, eli ns. puukoolatun lattian keskimääräinen tekninen käyttöikä on 40 vuotta. Tällainen rakenne ollut käytössä 1950-luvulta lähtien. Jos tällainen rakenne on rakennettu 1970-luvulla, se on jo saavuttanut teknisen käyttöikänsä ja sen uusimiseen tulee varautua.
Kuinka monelle omakotitalon ostajalle tai myyjälle tämä KH-kortti on tuttu? Miettiikö kukaan taloa myydessään tai ostaessaan rakenteiden tai koko rakennuksen jäljellä olevaa käyttöikää?
Ostajat ja myyjät ovat kyllä tietoisia rakennuksen rakennusvuodesta ja siitä, että kyseessä on vanha talo. Mitä ”vanha” konkreettisesti tarkoittaa? Ehkä ainakin sitä, että ymmärretään, että pinnat voivat olla vanhat ja uusimisen tarpeessa. Vanhassa talossa voi myös olla aivan uudenuutukaiset hienot pinnat, ja silti itse talo ja sen rakenteet ovat vanhat. Usein ostaja kyllä toisaalta ymmärtää myös, että ostettava talo on vanha, mutta ei katso vanhojen rakenteiden haittaavan itseään. Tai ei ajattele kuitenkaan, että ”vanhuus” tai teknisen käyttöiän saavuttaminen tarkoittaisi välitöntä korjaustarvetta ja remonttia. Jos niin kuitenkin käy, että remonttiin täytyisikin rakenteen pettämisen tai vaurioitumisen vuoksi ryhtyä nopeammin kuin itse oli ajatellut, se ei ole mitenkään odottamatonta eikä muodosta kiinteistön virhettä suhteessa myyjään. On myös vähän tuurista kiinni, milloin teknistä käyttöikää lähestyvä rakenne pitää korjata. Joku rakenne sinnittelee aivan loppumetreille ja niiden ylikin.
Mikä sitten on koko rakennuksen tekninen käyttöikä tai elinkaari?
Mikään rakennus ei ole ikuinen, kuten ei mikään sen rakennekaan ole ikuinen. Rakennuksen käyttöikää ei KH-kortissa määritellä. Rakennuksen tekninen käyttöikä määräytyy kortin mukaan rakennuksen suunnitellun käyttötarkoituksen ja käyttöiän mukaan. Myös esim. ympäristöministeriön asetuksessa rakennuksen kosteusteknisestä toimivuudesta todetaan, että "rakennuksen, rakenteiden ja rakennusosien on oltava sisäiset ja ulkoiset kosteusrasitukset huomioon ottaen kosteusteknisesti toimiva niiden suunnitellun teknisen käyttöiän ajan".
Mikä sitten on kunkin rakennuksen suunniteltu tekninen käyttöikä? Sitä ei yleensä mainita missään. Väitän, että omakotitalonkaupan yhteydessä ei mietitä – eli vältetään miettimästä tai ei edes osata miettiä - mikä on kyseisen rakennuksen tekninen käyttöikä ja kuinka lähellä loppupäätä se kauppaa tehtäessä jo on. Ostaessa esim. 200.000 euron hintaista omakotitaloa ostaja ei varmaankaan mieti, että tällaisenaan kotimme on enää 5 tai 10 vuotta käytettävissä. Silloin yhdelle käyttövuodelle voisi yksinkertaistaen laskea hintaa 20.000-40.000 euroa! Rakennuksen käyttöiän arviointia hämärtää myös se, että käyttökunnossa säilyminen edellyttää ajallaan tehtyjä peruskorjauksia, jotka pidentävät rakennuksen elinkaarta. Ymmärrämme putkiremontin tarpeen mutta entä rakenteet seinien sisällä ja lattian alla? Milloin niitä tulisi uusia vai eikö koskaan?
KH-kortin ja kosteudenhallinta-asetuksen ajatuksen on miettiä ensin tavoiteltu käyttöikä ja sitten ryhtyä ja pitäytyä sen edellyttämissä ylläpito- ja peruskorjaustoimenpiteissä vuosikymmenten ajan tulevaisuudessa. Kukapa osaisi kysyä omakotitaloon tutustuessaan ”mikä on ollut tämän rakennuksen käyttöikätavoite tätä rakennettaessa ja onko se vuosikymmenten kuluessa ylläpitotoimien johdosta muuttunut?” Ja kukapa siihen osaisi edes vastata!
Rakennuksen käyttöikä on kiinni sen omistajan tahdosta. Omistaja päättää, paljonko satsaa järjestelmien ja rakenteiden peruskorjauksiin ja missä vaiheessa. Omistajan vaihtuessa hankaluus on, miten aiemman ja myöhemmän omistajan tahto rakennuksen jäljellä olevasta käyttöiästä niveltyvät yhteen. Voi olla, että aiempi omistaja on laiminlyönyt ylläpidon ja myöhempi panostaa siihen, tai toisinpäin. Taloyhtiössä voi olla vielä epämääräisempää arvioida, kenen tahtoon tarkalleen ottaen perustuu se, miten rakennusta ylläpidetään ja peruskorjataan ja jopa parannetaan, eli kuinka pitkää rakennuksen tulevaa elinkaarta omistajan korjaus- ja kunnossapitotoimilla tavoitellaan.
Pohdinta jatkuu myöhemmin käyttöiän juridista merkitystä koskevassa kirjoituksessa.