Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Korkein oikeus linjasi osakkaan oikeutta asentaa parvekkeelleen ilmalämpöpumppu

Korkein oikeus antoi viime viikolla ennakkopäätöksen 2021:32, jossa linjattiin asunto-osakeyhtiön osakkaan oikeutta asentaa huoneistonsa parvekkeelle ilmalämpöpumppu muutostyönä. 

Tapauksessa turkulaisen asunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja oli asennuttanut osakehuoneistoonsa kuuluvalle parvekkeelle ilmalämpöpumpun siten, että sen sisä- ja ulkoyksikön välinen läpivienti oli tehty rakennuksen ulkoseinään. Asunto-osakeyhtiö oli kieltänyt muutostyön.

KKO katsoi, että ilmalämpöpumpun asentamista oli arvioitava asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:n mukaisena osakehuoneistossa tehtävänä muutostyönä, eikä yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa tehtävänä muutostyönä. Parveke kuului huoneistoon, joten parvekkeen kohdalla oleva ulkoseinä oli KKO:n mukaan huoneiston sisällä. Ratkaisu on merkityksellinen, koska osakkaalla on lähtökohtaisesti oikeus tehdä kustannuksellaan muutostöitä osakehuoneistossa, kun taas yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa muutostyöt edellyttävät aina yhtiön suostumusta.

KKO totesi, että siitä, että ilmalämpöpumpun asentamista parvekkeelle on arvioitava osakehuoneistossa tehtävänä muutostyönä, ei seuraa, että osakkeenomistajan muutostyöoikeus on rajoittamaton. KKO totesi, että muutoksen aiheuttama haitta voi olla parvekkeen osalta erilainen kuin asuinhuoneiston sisätilojen osalta mm. siitä syystä, että parvekkeella tehtävät muutokset voivat muuttaa rakennuksen julkisivua tai vaikuttaa asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla oleviin rakennuksen osiin. Yhtiö voikin asettaa näillä perusteilla muutostyölle ehtoja ja sillä on asunto-osakeyhtiölain 5:7 §:n 1 momentin nojalla oikeus valvoa, että muutostyö suoritetaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta, hyvän rakennustavan mukaisesti sekä asetettuja ehtoja noudattaen.

Tapauksessa yhtiö ei ollut asettanut muutostyölle ehtoja, vaan se oli kieltänyt ilmalämpöpumppujen asentamisen kokonaan. Tuomioistuimen arvioitavana oli, onko muutostyön kieltäminen kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkaalle koituva hyöty. Lisäksi ratkaistavana oli, oikeutetaanko osakas asentamaan ilmalämpöpumppu.

Korkein oikeus totesi, että viime kädessä osakkeenomistajan teettämän muutostyön aiheuttamien haittojen ja siitä koituvan hyödyn arviointi on tapauskohtaista. KKO ei muuttanut Turun hovioikeuden tuomiota siltä osin kuin hovioikeus oli arvioinnissaan päätynyt siihen, että ilmalämpöpumpun asentamisesta koituu osakkeenomistajalle varteenotettavaa hyötyä, kun taas yhtiölle aiheutuva haitta on suhteellisen vähäinen.

Turun hovioikeuden asiassa antamasta tuomiosta voi lukea aiemmasta blogistamme: Hovioikeus: taloyhtio ei voinut kieltää ilmalampopumpun asentamista parvekkeelle. Hovioikeus totesi todistelun perusteella, että osakkeenomistajan asunnon makuuhuoneet olivat kesäisin kohtuuttoman kuumat, mikä haittasi nukkumista. Yhtiön viilennysjärjestelmä ei toiminut kunnolla ylimmissä kerroksissa. Hovioikeus totesi ilmalämpöpumpusta aihetuvan osakkaalle sellaista hyötyä, mikä puolsi muutostyön sallimista.

Haittoja punnitessaan hovioikeus katsoi, että yhtiölle tai muille osakkaille aiheutuva haitta oli vähäinen verrattuna osakkeenomistajalle aiheutuneeseen hyötyyn, kun mm. ilmalämpöpumpun asennuksesta ja kondenssiveden poistamisesta oli huolehdittu asianmukaisesti ja melu- tai tärinähaittaa ei ollut. Lisäksi ilmalämpöpumppu oli parvekkeella kahdeksannessa kerroksessa vaikeasti havaittavissa, eikä julkisivuhaittoja siten ollut.

Hovioikeuden tuomion lopputulos jäi siis voimaan. Taloyhtiön päätös ilmalämpöpumpun asentamisen kieltämisestä kumottiin ja osakas oikeutettiin asentamaan ilmalämpöpumppu.

Johtopäätökset

Ennakkopäätös selventää osakkaan oikeutta asennuttaa asuntonsa parvekkeelle ilmalämpöpumppu. Oikeus ei ole edelleenkään ehdoton, mutta taloyhtiö ei voi enää kieltää asennusta periaatteellisista syistä, vaan lähtökohta on osakkeenomistajan oikeus muutostyöhön. 

Huomioitavia asioita ovat:

  • Osakkeenomistajan on ilmoitettava muutostöistä taloyhtiölle kirjallisesti etukäteen.
  • Taloyhtiö tai toinen osakas saa asettaa muutostyölle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Ehtojen on oltava tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi.
  • Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi kieltää muutostyön vain, jos työn suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty. Hyötyjä ja haittoja on punnittava tapauskohtaisesti. Esim. läpiviennin tekeminen ulkoseinään ei sellaisenaan ole peruste muutostyön kieltämiselle.Osakkaalle aiheutuvana hyötynä voidaan huomioida kuuman asunnon viilentäminen.
  • Yhtiöllä on oikeus valvoa muutostöitä ja osakas vastaa valvonnasta aiheutuvista kohtuullisista kustannuksista. Muutostyöstä aiheutuvat kustannukset kuuluvat muutoinkin osakkaalle.
  • Jos muutokseen vaaditaan viranomaisen lupa, hallituksen on haettava lupa tai valtuutettava osakkeenomistaja hakemaan se.
  • Jos yhtiö tai toinen osakkeenomistaja kieltää muutoksen, tuomioistuin voi oikeuttaa osakkeenomistajan tekemään muutoksen. Tuomioistuin voi myös muuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan antaman suostumuksen ehtoja ja oikeuttaa osakkeenomistajan hakemaan tarvittavan viranomaisluvan.

Samat periaatteet koskevat myös muita osakkaan huoneistossaan tekemiä muutostöitä.

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: