Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

KKO: osakas sai vaatia vahingonkorvausta vaikka ei ilmoittanut virheistä viipymättä

Korkein oikeus katsoi uudessa ennakkopäätöksessään 2021:35, että vaikka osakkeenomistaja oli laiminlyönyt ilmoittaa taloyhtiölle viipymättä taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvasta virheestä, osakkeenomistaja ei tällä perusteella menettänyt oikeuttaan vahingonkorvaukseen.

Taloyhtiö oli teettänyt osakkaan A huoneistossa yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluneita rakenteiden korjauksia. Korjausten johdosta yhtiö oli joutunut uusimaan myös A:n kylpyhuoneen ja saunan sisäosat. Työ oli valmistunut helmikuussa 2015. 

A ilmoitti remonttiin liittyneistä virheistä taloyhtiölle marraskuussa 2016.

A vaati yhtiöltä vahingonkorvausta n. 12.759 euroa, koska kunnossapitotyö oli A:n mukaan mm. laatoitustöiden osalta ollut hyvän rakennustavan vastaista ja siten virheellistä. Yhtiö oli laiminlyönyt valvoa, että sen palkkaama urakoitsija noudatti korjaustyössä hyvää rakennustapaa ja että lopputulos oli hyvän rakennustavan mukainen.

Taloyhtiö kiisti vaatimuksen mm. sillä perusteella, että A ei ollut ilmoittanut virheistä viipymättä ja oli passiivisuutensa vuoksi menettänyt oikeuden vaatia vahingonkorvausta. Lisäksi yhtiö piti korvausvaatimusta ennenaikaisena.

Käräjäoikeus ja hovioikeus katsoivat taloyhtiön esittämällä tavalla, että osakas oli laiminlyönyt ilmoittaa virheistä viipymättä ja oli siten menettänyt oikeutensa vahingonkorvaukseen. Korkein oikeus arvioi asiaa toisin.

KKO katsoi alempien oikeuksien tavoin, että A ei ollut ilmoittanut havaitsemistaan virheistä lain edellyttämällä tavalla viivytyksettä taloyhtiölle. 

KKO totesi, että asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §:ssä ei säädetä ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnin seuraamuksista. Säännöksen perusteluissa on todettu, että ilmoituksen laiminlyönyt osakkeenomistaja on vastuussa vahingosta siltä osin kuin se olisi voitu välttää ajoissa tehdyllä ilmoituksella. Säännöksellä on siten pyritty turvaamaan yhtiön tehokas tiedonsaanti sen kunnossapitovastuulle kuuluvista vioista ja puutteista osakkaiden hallitsemissa tiloissa. Kyseessä ei siis ole reklamaatiosäännös, jonka noudattamatta jättämisestä yksin seuraisi se, että osakkeenomistaja menettäisi oikeutensa vaatia lainkaan korvausta yhtiöltä, vaan siinä asetetaan osakkeenomistajalle myötävaikutusvelvollisuus yhtiölle aiheutuvien kustannusten minimoimiseksi. Asiassa ei ollut edes väitetty, että väitetty vahinko olisi osaksikaan aiheutunut A:n ilmoituksen laiminlyönnistä.

A ja asunto-osakeyhtiö B eivät ole olleet sopimussuhteessa yhtiön teettämän korjaustyön osalta. Yhtiö on suorittanut sille asunto-osakeyhtiölaissa säädetyn kunnossapitovastuun perusteella kuuluneita korjaustöitä. KKO katsoi, ettei A:n ilmoitusvelvollisuutta ole perusteltua arvioida sopimusoikeudellisen reklamaationormiston nojalla.

Johtopäätöksenään KKO totesi, ettei A ollut menettänyt oikeuttaan vaatia yhtiöltä vahingonkorvausta sillä perusteella, ettei hän ollut ilmoittanut virheistä yhtiölle viivytyksettä.

A oli perustanut korvausvaatimuksensa ensisijaisesti korjauskustannuksiin ja toissijaisesti huoneiston arvonalentumiseen. KKO totesi, että nämä ovat perusteita, jotka tuomioistuimen on asiassa esitetyn näytön perusteella arvioitava. Yksinomaan se, ettei A ole vielä teettänyt korjauksia, ei anna aihetta pitää vahingonkorvauskannetta ennenaikaisena. KKO palautti asian hovioikeuteen, jossa asian käsittely jatkuu.  

Johtopäätökset

Ratkaisu selventää sitä, mitä seuraa osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnistä. Vaikka osakas laiminlöisi ilmoittaa taloyhtiölle viipymättä sen vastuulle kuuluvasta asunnon puutteesta, osakkeenomistaja ei menetä kaikkia oikeuksiaan. Säännös poikkeaa tässä mielessä reklamaatiosäännöksistä. Esim. asuntokaupassa tai sopimussuhteessa osapuoli menettää oikeutensa vedota virheeseen, jos ei ilmoita siitä toiselle osapuolelle kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta.

Taloyhtiön kannalta ennakkopäätös voi johtaa siihen, että taloyhtiö ei voi reklamoida remontin virheistä enää remontin tekijälle, koska urakkasopimukseen perustuva reklamaatioaika on kulunut umpeen ennen kuin osakas ilmoittaa virheistä. Tämä korostaa sitä, että taloyhtiön tulee ennakoivasti huolehtia remontin riittävästä valvonnasta, jotta kaikki virheet pystytään reklamoimaan urakoitsijalle ajoissa. Taloyhtiön ei siis kannata luottaa liikaa osakkeenomistajien omavalvontaan, koska tällöin remontin virheiden korjaaminen saattaakin jäädä taloyhtiön omalle kustannukselle. 

Osakkeenomistaja vastaa vain siitä vahingosta, joka ilmoituksen viivästymisestä mahdollisesti aiheutuu. Jos ilmoituksen viivästymisestä ei aiheudu lisävahinkoa, ilmoituksen viivästymisellä ei ole käytännössä merkitystä. Esim. rakennusvirheet eivät ole osakkaan viivästyksestä aiheutuvia.

Ennakkopäätös ei ota kantaa siihen, oliko A:n asunnoissa osakkaan väittämä korjaustarve, oliko osakkaalla oikeus vahingonkorvaukseen, tai minkä suuruinen mahdollinen korvaus on. Tämä ratkaistaan hovioikeudessa asian sinne palautumisen jälkeen. Jos kyseessä on taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluva virhe, lienee mahdollista vielä sekin, että taloyhtiö korjaa kyseiset virheet, jolloin korvattavaa vahinkoa ei jäisi jäljelle.

 

 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: