Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Hovioikeus: Mökin kunto ei oikeuttanut vuokrasopimuksen purkamiseen

Moni saattaa vuokrata lomalle kesämökin toiselta puolelta Suomea, eikä kohdetta ole tuolloin mahdollista tarkastaa etukäteen. Nettisivustoilta löytyy mökin perustiedot ja kuvia - ja hyvällä tuurilla mökistä voi löytyä netistä myös arvosteluja. Mutta mitä voi tehdä sitten, jos mökki ei paikan päällä vastaakaan kunnoltaan sitä, mitä vuokralainen on olettanut?

Kun sitova vuokrasopimus on syntynyt, sitä ei voi noin vain purkaa, vaikka mökki ei miellyttäisi. Jos vuokralaiselle ei ole annettu suoranaisesti virheellisiä tietoja kohteesta, mikä tahansa puute ei oikeuta purkamaan vuokrasopimusta, vaan se on mahdollista vain olennaisten puutteiden vuoksi. Tuolloinkin vuokranantajalle on yleensä ensin annettava mahdollisuus korjata puute viivytyksettä.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan ”huoneiston on vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana oltava sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen huoneiston iän, alueen huoneistokannan ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen kohtuudella voi vaatia, jollei muusta kunnosta ole sovittu”. (AHVL 30 §)

Jos huoneisto ei vuokrasuhteen alkaessa ole vaadittavassa tai sovitussa kunnossa tai vuokrasuhteen aikana muusta syystä kuin vuokralaisen laiminlyönnin tai huolimattomuuden takia tulee puutteelliseen kuntoon ja vuokranantaja on vastuussa huoneiston kunnosta, vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos puutteellisuudella on olennainen merkitys eikä vuokranantaja kehotuksen saatuaan viivytyksettä tai sovitussa ajassa huolehdi puutteellisuuden poistamisesta taikka puutteellisuutta ei voida korjata. (AHVL 30.2 §)

Poikkeustilanteissa vuokralaisella on oikeus heti purkaa vuokrasopimus, jos vuokralaisen, hänen kotiväkeensä kuuluvan tai vuokralaisen palveluksessa olevan terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa huoneiston käyttämisestä sopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen (AHVL 63 §). Tällainen tilanne voisi olla esim. selvästi kosteus- ja homevaurioitunut mökki. Jos vauriot eivät ole ilmeisiä, vuokralaisen saattaa kuitenkin olla vaikea todistaa terveyshaitan olemassaoloa. 

Helsingin hovioikeuden tuomio 5.5.2021 nro 570

Tuoreessa Helsingin HO:n tuomiossa käsiteltiin kesämökin vuokrasopimuksen purkamista kesämökin kunnon vuoksi. Vuokralainen A oli vuokrannut B:ltä 1980-luvulla rakennetun kesämökin n. 4 viikoksi. Mökkiä oli markkinoitu internet-sivustolla. Vuokrasopimus tehtiin sähköpostin välityksellä. A maksoi vuokran etukäteen.

Saavuttuaan mökille A oli tyytymätön mökin kuntoon, pinta-alaan, varustetasoon ja ympäristöön, eikä katsonut mökin tason vastaavan annettuja tietoja. Saunan lattiakaivo oli tukossa. Vuokralaisen mukaan mökissä oli omistajan irtaimistoa sekä astiat, grilli ja pihapiiri olivat yleisilmeeltään siivottomia ja epähygieenisiä. Lisäksi vuokranantaja oli ilmoittanut 2 päivää ennen vuokrasopimuksen alkua, että mökin vesi oli juomakelvotonta ja kertonut mistä juomavettä saa.

Vuokralainen ilmoitti mökille saapumista seuraavana päivänä vuokranantajalle, että oli joutunut lähtemään mökiltä sen puutteiden vuoksi.

Vuokranantajan mielestä mökki oli ollut siinä kunnossa, mitä yleensä 1980-luvulla rakennetulta kesämökiltä on voinut odottaa. Vuokranantajan mukaan lattiakaivon tukos oli avattu lähes välittömästi.

Asiassa oli oikeudellisesti kyse siitä, oliko kesämökki ollut asuinhuoneistojen vuokrauksesta annetun lain edellyttämässä kunnossa vuokrasuhteen alkaessa. Hovioikeus totesi, että huoneiston kunnon puute on olennainen, jos huoneisto tulee sen vuoksi asumiseen kelpaamattomaan tai hankalasti asuttavaan kuntoon.

Mökkiä oli markkinoitu internet-sivustolla. Hovioikeus totesi, että sivuston kuvista kävi ilmi huonekalujen kuluneisuus osittain, vuodetilojen koko ja laatu sekä vuokranantajan omien tavaroiden määrä mökissä. Kyseisiä seikkoja ei voida pitää olennaisina puutteellisuuksina, joiden vuoksi asuminen olisi hankaloitunut merkittävästi. Hovioikeus piti uskottavana vuokranantajan ja todistajan kertomuksia siitä, että lattiakaivon tukos oli korjattu vuokralaisen lähtöpäivänä. Hovioikeuden mukaan lattiakaivon ajoittaista ja osittaista tukkeutumista ei voitu myöskään pitää niin olennaisena puutteellisuutena, että se olisi muodostanut vuokrasopimuksen purkamisoikeuden. Vuokralainen oli saapunut mökille tietoisena siitä, että porakaivon vesi ei ollut juomakelpoista. Hovioikeus totesi, että tyypillisesti vastaavanlaisissa mökeissä juomavesi saatetaan tuoda mökille muualta. Em. seikat huomioiden porakaivoveden juomakelvottomuutta ei myöskään ollut pidettävä olennaisena puutteena.

Hovioikeus totesi, ettei mökin ympäristöstä esitetyistä valokuvista käynyt ilmi, että mökin ympäristön puutteellisuudet osoittaisivat olennaista mökin puutteellista kuntoa, vaikka kuvakulma vuokramökkiä markkinoitaessa nettisivulla mahdollisesti onkin ollut parempi kuin mitä vuokralainen on voinut paikan päällä havaita.

Hovioikeus totesi, ettei kesämökin käyttämisestä ole voinut myöskään aiheutua AHVL 63 §:n 1 momentin mukaista välittömän purkuoikeuden tuottavaa vaaraa vuokralaiselle.

Hovioikeus totesi, että vuokralaisen ja vuokranantajan käsitykset mökin kunnosta ja sen sopimuksenmukaisuudesta ovat poikenneet tosistaan. Vuokralainen ei ollut näyttänyt, että mökin kunto objektiivisesti arvioituna ei olisi ollut sellainen, mitä 1980-luvulla rakennetulta mökiltä oli voinut edellyttää ottaen kokonaisarvioinnissa huomioon myös mökin markkinoinnissa esitetyt kuvat. Vuokranantaja oli korjannut suihkutilan lattiakaivoa viipymättä, eikä ole näytetty, ettei kaivo olisi toiminut tämän jälkeen siten kuin mökillä asuminen olisi edellyttänyt. Hovioikeus toteaa, että vuokralaisen puutteellisuuksiksi katsomilla seikoilla ei ole ollut olennaista merkitystä ja kesämökin on näytetty vuokrasuhteen alkaessa olleen sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen ennakkotietojen perusteella on voinut kohtuudella vaatia.

Koska vuokralainen ei ollut näyttänyt, että hänellä olisi ollut oikeus purkaa vuokrasopimus, hänellä ei ollut oikeutta saada takaisin mökistä maksettua vuokraa, korvausta uuden mökin hankintakuluista eikä korvausta asian selvittämiskuluista. 

Kommentti

Tapaus osoittaa, että mökin vuokrauksessa on syytä olla tarkkana. Ihmisten näkemykset kesämökiltä vaadittavasta kunnosta ja varustetasosta saattavat vaihdella huomattavasti. Em. tuomio osoittaa, että ainakin vanhalle kesämökille sallittu laatutaso on huomattavasti vaatimattomampi kuin vakituiselta asunnolta edellytettävä kunto. 

Vuokramökin kuntoa voi tarvittaessa selvittää tarkemmin kysymällä ja pyytämällä lisätietoja ennen vuokrasopimuksen solmimista. Jos asialla on vuokralaiselle keskeinen merkitys, kunnosta voi ottaa tarkempia ehtoja vuokrasopimukseen.  

Vaikka vuokralaisella ei olisi oikeutta purkaa sopimusta, vuokralaisella voi olla oikeus vuokranalennukseen kohteen kunnon puutteiden vuoksi. AHVL 23 §:n mukaan vuokralaisella on oikeus saada vuokra kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jona huoneisto ei ole ollut vaadittavassa tai sovitussa kunnossa. Tässäkin tapauksessa vuokralaisen on selvitettävä, miten kohteen kunto poikkeaa vaaditusta tai sovitusta.

 

 

 

 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: