Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila sekä lakimies Jari Koivuluoma.

Hovioikeus: Asbestikartoituksista mainittava isännöitsijäntodistuksessa

Vaasan hovioikeus käsitteli tuoreessa tuomiossaan (1.10.2021 nro 385) taloyhtiön osakkaan korvausvastuuta asbestivahingosta. Osakas oli suorittanut huoneistossaan täydellisen pintaremontin, jossa oli mm. purettu keittiön välitilalaatoitusta. Laatoitus sisälsi asbestia, mistä aiheutui taloyhtiölle 7058 euron asbestivahinko. Osakas ei ollut tiennyt asbestista eikä teettänyt lainsäädännön edellyttämää asbestitutkimusta ennen remonttia. Riitatapauksessa oli kysymys siitä, oliko osakas aiheuttanut yhtiön asbestivahingon huolimattomuudellaan, ja oliko taloyhtiö myötävaikuttanut vahinkoon, kun isännöitsijäntodistuksessa ei mainittu asbestista.

Tieto asbestikartoituksista ja sen tarpeellisuudesta isännöitsijäntodistukseen

Osakkaan asuntokaupan yhteydessä saamassa huoneiston isännöitsijäntodistuksessa ei ollut merkintää siitä, että rakennuksen rakenteissa voi olla asbestia, eikä myöskään merkintää siitä, että taloyhtiössä oli toista huoneistoa koskevassa asbestikartoituksessa todettu asbestia keittiön välitilalaatan kiinnitys- ja saumauslaastissa.

Hovioikeus totesi, että asunto-osakeyhtiöllä on ollut sen osakkaita ja mahdollisia tulevia osakkaita parempi tieto siitä, että yhtiön rakennukset on rakennettu aikakautena, jolloin asbestia on yleisesti käytetty rakennusmateriaaleissa ja ettei rakennusten rakenteiden asbestipitoisuuksia ole tutkittu kattavasti. As oy on myös ollut tietoinen, että yhtiön huoneistoissa tehtyjen asbestikartoitusten perusteella esim. keittiön välitilalaatoituksen kiinnitys- ja saumauslaastissa oli todettu olevan asbestia. Varsinkin tällaista asbestia koskevaa tutkimustulosta oli hovioikeuden mukaan pidettävä olennaisena ja merkittävänä asunto-osakeyhtiön rakennusten rakenteita ja niiden kuntoa ja käytettävyyttä koskevana tietona, jolla on merkitystä niin osakkeenomistajalle tämän suunnitellessa kunnossapitoja muutostöitä kuin myös asunto- osakeyhtiölle, jotta yhtiön rakennusten rakenteisiin liittyviä asbestivahinkojen riskejä voidaan ennakoida ja estää tehokkaasti.

Hovioikeus katsoi, että asbestikartoituksiin perustuvat rakennusten tiettyjä rakenteita koskevat asbestihavainnot on merkittävä isännöitsijäntodistukseen asunto-osakeyhtiölain 7:27 §:n 2 mom. 2-kohdan ja asetuksen 5 §:n 11-kohdan nojalla, kuten myös se, että yhtiön rakennusten rakenteissa voi olla asbestia ja ettei yhtiössä ole suoritettu kaikkia rakenteita kattavia asbestikartoituksia. Tässä yhteydessä on riittävää yksilöidä ne rakenteet, joissa asbestia on todettu ja joissa sitä voi esiintyä. Sen sijaan huoneistokohtaisessa isännöitsijäntodistuksessa ei ole tarpeen yksilöidä niitä muita huoneistoja, joiden rakenteissa asbestia on todettu olevan.

Yhtiön asuntokaupan yhteydessä antama isännöitsijäntodistus oli puutteellinen.

Osakkaan vahingonkorvausvastuu

Kyseisessä riitatapauksessa katsottiin näytetyksi, että vaikka isännöitsijäntodistus oli puutteellinen, osakas oli saanut isännöitsijältä ja toiselta taholta ohjeet kunnossapito- ja muutostöiden ilmoittamisesta asunto-osakeyhtiölle sekä asbestikartoituksen tekemisestä, mitkä velvollisuudet osakas oli laiminlyönyt. Asbestikartoituksen teettäminen on ollut lainsäädännön mukaan rakennuttajan eli osakas A:n velvollisuus. Isännöitsijäntodistuksen puutteellisuus ei ole näin ollen tässä tapauksessa osaksikaan myötävaikuttanut asbestivahingon syntymiseen.

Käräjäoikeus oli sovitellut osakkaan vahingonkorvausvastuuta taloyhtiön myötävaikutuksen perusteella, mutta hovioikeus totesi, että taloyhtiö ei ole  omalla huolimattomuudellaan myötävaikuttanut asbestivahingon syntymiseen. Osakas oli menetellyt huolimattomasti, joten osakas velvoitettiin korvaamaan taloyhtiölle asbestivahingosta 7.058,03 euroa viivästyskorkoineen sekä taloyhtiön oikeudenkäyntikulut käräjä- ja hovioikeudessa (noin 22.000 €).

Kommentti

Asbestia koskevat säädökset edellyttävät, että kaikissa ennen vuotta 1994 valmistuneissa rakennuksissa on tehtävä asbestikartoitus ennen purkutöitä. Mikäli taloyhtiö ei ole kartoittanut koko kiinteistöä tai muuta luotettavaa dokumentointia rakenteiden asbestipitoisuudesta ei löydy, on huoneistokohtaisten remonttien yhteydessä tehtävä asbestikartoitus. 

Vaikka asbestikartoituksen teettäminen kuuluu remontin teettäjälle (osakkaalle), myös taloyhtiöllä ja isännöitsijällä on velvollisuuksia asiaan liittyen. Tuomion perusteella asbestikartoituksen tarvetta tai aiempien kartoitusten tuloksia koskevat tiedot ovat sellaisia yhtiön rakennuksiin ja niiden kuntoon liittyviä tietoja, jotka on mainittava isännöitsijäntodistuksessa. 

 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: