Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila sekä lakimies Jari Koivuluoma.

Goodwill talokaupoissa

Goodwill on yrityskaupoissa tuttu termi. Se tarkoittaa sitä osuutta kauppahinnasta, joka ylittää yrityksen konkreettisen, aineellisista eristä laskettavissa olevan arvon. Goodwill on siis nimensä mukaisesti se hankalasti määriteltävissä oleva osa kauppahinnasta, joka perustuu hyvään tahtoon ja odotuksiin kohteeseen liittyen.

Yrityksen arvoa määritettäessä goodwill voi perustua esimerkiksi vahvaan brändiin, osaavaan henkilöstöön, asiakassuhteisiin tai vaan yksinkertaisesti yrityksen hyvään maineeseen. Nämä ovat seikkoja, jotka eivät näy kirjanpidossa, mutta jotka kuitenkin markkinoilla noteerataan, ja siksi näkyvät myös hinnassa.  

Talojuristin näkökulmasta goodwill kuulostaa pienen pohdiskelun jälkeen hämmästyttävän tutulta. Asuinkiinteistön hintahan voidaan pilkkoa osiin. Tällaisia osia ovat esimerkiksi maapohja eli tontti, tontilla sijaitsevien rakennusten (tekninen) arvo, muut kiinteistöllä sijaitsevat arvoon vaikuttavat seikat (rajautuminen rantaan tai puistoon), puusto ja muu kasvusto sekä vesi-, sähkö-, viemäri- ja tietoliikenneliittymät. Näillä kaikilla on jokin arvo, tai ainakin se on kohtuullisesti määriteltävissä.

Myynnissä olevan asuinkiinteistön hinta sisältää usein myös sellaisen osan, joka ei ole edellisen kappaleen laskennallisilla arvoilla selitettävissä. Tähän voidaan ajatella ihmisten mielissä sisältyvän esimerkiksi asuinalueen hyvä sijainti, kattavat palvelut ja liikenneyhteydet, rakennusten ikä (voi olla nuori tai vanha), rakennuksen tilojen käyttö/pohja, sekä omat mielikuvat kiinteistöstä, ja luonnollisesti ostajien omat tarpeet.

Kuvatun kaltainen laskennallinen arvonmääritys jää usein tekemättä, koska hinnanmuodostus on tapana selittää markkinatilanteella. Myös kaupan jälkeen riitatilanteessa voi olla hankalaa jaotella maksettu kauppahinta pelkästään tontille ja rakennukselle kuuluviin osiin, ikään kuin x + y = z.

Otetaan esimerkiksi 300.000 euron pyyntihintaa kantava asuinkiinteistö. Sen edellä kuvattujen eri osien matemaattinen yhteenlaskettu arvo todetaan olevan 220.000 euroa. Loppu 80.000 euroa jää siis vaille faktoihin pohjautuvaa selitystä. Se on sitä goodwillia.

Tosiasia kuitenkin on, että jos nykyisessä markkinatilanteessa tuo 300.000 euroa katsotaan markkinoita mukailevaksi, ja siten käyväksi hinnaksi, ei tuon 80.000 euron ”puuttumiselle” edes etsitä selitystä. Varmasti suurilta osin siksi, että oletus on, etteivät muutkaan kohdetta mahdollisesti havittelevat sitä tee.

Talojuristin huomio kuitenkin kiinnittyy juuri tähän laskennallisen arvon ja markkinahinnan erotukseen. Näin siksi, että kuten yrityskaupoissa, myös kiinteistökaupassa goodwill on se kauppahinnan osa, joka sisältää suurimman riskin. Kauppahinnan faktoihin perustuva laskennallinen osuuskaan ei toki ole ongelmaton, eikä todellakaan myöskään riskitön, mutta sen riskin suuruuteen voi vaikuttaa esimerkiksi huolellisella ennakkoperehtymisellä kiinteistöön sekä laadukkaalla kuntotarkastuksella. Selvää kuitenkin lienee, että goodwillin sisältämää riskiä vastaan on hankala suojautua.

Tämä näkemys perustuu siihen, että jos esimerkkikohteessa konkretisoituu 80.000 euron riski runkorakenteen salaisen virheen korjauskustannusten muodossa, ja siitä seuraa riskin kokoinen korjaustarve, ei ole ollenkaan sanottua, että korjaamiseen laitettu 80.000 euroa nostaisi kohteen korjauksenjälkeisen markkina-arvon 380.000 euroon. On jopa todennäköisempää, että kohde on edelleen saman 300.000 euron arvoinen, koska markkinat eivät välttämättä arvosta esimerkiksi runko- tai lattiarakenteisiin tehtyä kallistakaan korjausta siten, että se korottaisi hintaa. Vaikutus saattaa olla jopa päinvastainen.

Sinällään goodwill talokaupoissa ei ole missään nimessä paheksuttava asia. Monesti kuulee ostajan ihastuneen esimerkiksi kohteen sijaintiin, ja sen mukana tuomaan potentiaaliin, jolloin itse rakennus saattaa olla sivuseikka, ja täten siihen liittyvät riskit hyväksyttäviä. Tiedostettuna tämä on täysin ymmärrettävää, eikä kauppoja mitenkään saisi aikaankaan ilman välillä hyvin mittavaakin goodwillia. Ja mitä tulee markkinoihin, on niidenkin toki annettava toimia luonnollisesti.

Kaupan osapuolten tiedon lisääminen asianmukaisella kuntotutkimuksella ja kauppahinnan tarkemmalla pilkkomisella tuskin markkinoita kuitenkaan vaarantaisi. Kuntotarkastusraportista olisikin mielenkiintoista lukea tarkastuksen tehneen asiantuntijan esittämä arvio kiinteistön rakennusten teknisestä arvosta, ja siitä johdettu jonkinlainen kohteen kauppahinnan erittely. Kiinteistön kauppahinnan ”koostumuksen” avaaminen näkyvästi ainakin rakennuksen ja tontin arvojen osalta voisi olla omiaan luomaan ostajille ymmärrystä siitä, mitä ostettavan rakennuksen kunnolta voi odottaa. Samoin rakennuksen osuuden määrittäminen kokonaiskauppahinnasta asettaisi raamit sille, minkä suuruisesta summasta ostaja ja myyjä voisivat enimmillään riidellä, jos rakennuksesta löytyisi jotain vikaa kaupanteon jälkeen.

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: