Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Blogimme jää joulutauolle. Jatkamme blogikirjoittelua ja webinaareja jälleen ensi vuonna. Kiitos kaikille kuluneesta vuodesta ja onnea uuteen vuoteen 2023! t. Tiina ja Leena

Korkein oikeus antoi syksyllä ennakkopäätöksen 2022:59 asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen lunastuslausekkeen tulkinnasta. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen sisältyi lunastuslauseke, jonka mukaan autotallin hallintaan oikeuttavien osakkeiden lunastusoikeus koski kaikkia muita kuin erikseen mainittuja saantoja. Saantoja, joissa saajana oli nykyinen osakkeenomistaja, ei ollut erikseen [...] Lue lisää

Korkein oikeus antoi viime viikolla ennakkopäätöksen 2022:65 työpaikan kosteusvauriomikrobeille altistumisesta ja astmasta ammattitautina. Ennakkopäätös käsittelee erityisesti sitä, millaista näyttöä vakuutetun eli työntekijän on esitettävä syy-yhteydestä työpaikan kosteusvaurioaltistuksen ja astman välillä. Tapauksessa A oli työskennellyt tiloissa, joissa oli todettu kosteusvaurioita. A:lle ei [...] Lue lisää

Mitä tarkoitetaan vastuulla yleisesti? ”Vastuu” sanana liittyy velvollisuuteen tehdä jotakin. Velvollisuudesta syntyy vastuu toimia tuon velvollisuuden mukaan ja velvollisuuden rikkomisesta voi joutua vastuuseen. Vastuu tässä mielessä voi perustua lainsäädäntöön, joka osoittaa yhteiskunnan tahtotilan tietynlaisesta toiminnasta tai käyttäytymisestä. Velvollisuus ja vastuu voivat perustua myös [...] Lue lisää

Asunto-osakeyhtiössä, varsinkin uudessa yhtiössä, yhtiöllä voi olla paljon rakentamiseen liittyvää lainaa. Vanhemmassa yhtiössä lainaa voi olla erilaisista peruskorjauksista. Yhtiön lainasta vastaa ja sitä lyhentää taloyhtiö, joka kerää siihen varat osakkeenomistajilta joko lainaosuuden kertasuorituksena tai rahoitusvastikkeena. Lähtökohta on, että kukin osakkeenomistaja vastaa vain oman, [...] Lue lisää

Korkeimman oikeuden tuore ennakkopäätös 2022:61 käsittelee asuinhuoneiston vuokrasopimuksen purkamista huoneiston huonon hoidon perusteella. Tapauksessa vuokralainen säilytti huoneistossa niin paljon tavaraa, ettei lattiapintaa ollut juuri näkyvissä. KKO katsoi, että suuren tavaramäärän säilyttämistä huoneistossa sekä huoneiston puhtaanapitoa ja siivoamista koskevan velvollisuuden olennaista [...] Lue lisää

Blogivieras homekoirayrittäjä Jenna Knuutinen kertoo, miten homekoiraa voidaan käyttää apuna rakennuksen kunnon selvittämisessä. Mihin homekoiratutkimusta käytetään? Homekoirien käyttö on viime vuosina yleistynyt. Pientalokohteet ovat homekoirayrittäjän arkipäivää, ja myös isommat kiinteistöt ovat tulleet tutuiksi. Yleisin syy homekoiratutkimuksen tilaamiselle on edelleen epäilys mahdollisesta [...] Lue lisää

Helsingin hovioikeus antoi 20.10.2022 erikoisen asuntokaupan käsirahaa koskevan tuomion, jonka johdosta ehdollisen asunnon ostotarjouksen tekeminen vaikuttaa tarjoajan kannalta riskialttiilta. On yleistä, että asunnosta tehdään ostotarjous sillä ehdolla, että ostaja saa oman asuntonsa myytyä tiettyyn ajankohtaan mennessä. Tuoreen hovioikeustuomion mukaan asunnon myyjällä on tällaisessa [...] Lue lisää

Koronapandemian aikana on talojuristeilla tullut vastaan hyvin erilaisia tilanteista, joissa asunto-osakeyhtiöt ovat soveltaneet yhtiökokouksen järjestämissääntöjä omalla tavallaan. On esim. rajoitettu osakkaiden tai heidän avustajiensa yhtiökokoukseen osallistumista yleisötilaisuuksien henkilörajoituksiin vetoamalla tai on kieltäydytty kokonaan etäkokousten järjestämisestä. Myös osittain etänä [...] Lue lisää

Korkein oikeus antoi 12.10.2022 ennakkopäätöksen 2022:56, joka koskee oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta ja sovintotarjouksen huomioon ottamista oikeudenkäyntikulujen korvaamisratkaisussa kiinteistökauppariidassa. Aikaisemmassa KKO:n oikeuskäytännössä on jo katsottu, että myyjän hyvä sovintotarjous voi vaikuttaa oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuteen. Tämä perustuu siihen, että [...] Lue lisää

Sähkö-, lämmitys- ja muut kiinteistön ylläpitokustannukset ovat viime aikoina nousseet voimakkaasti. Vuokratontilla sijaitsevassa yhtiössä myös tontinvuokra voi nousta merkittävästi, jos se on sidottu esim. elinkustannusindeksiin tai kuluttajahintaindeksiin. Taloyhtiön sähkö-, kaukolämpö- yms. sopimuksista riippuu, kuinka paljon kustannusten nousu on kasvattanut taloyhtiön menoja. Kustannusten [...] Lue lisää

Oletko etsimämme henkilö/hahmo, jonka missiona on edistää talokauppojen turvallisuutta ja ennaltaehkäistä riitoja? Toimenkuvanasi on käydä omakotitalon ostosta kiinnostuneiden mukana tutustumassa taloihin ja olla mukana kuntotarkastuksissa, ja kertoa talon ostamista aikoville ja taloesittelyissä kävijöille, millaiseksi heidän oikeusasemansa kyseisen rakennuksen kunnon ja siitä tehtävien [...] Lue lisää

Asunto-osakeyhtiö on velvollinen huolehtimaan teettämiensä kunnossapito- ja muutostöiden asianmukaisesta valvonnasta. Jos riittävästä valvonnasta ei ole huolehdittu, taloyhtiö voi joutua korvaamaan osakkaalle urakoitsijan virheistä aiheutuneet vahingot. Taloyhtiön korvausvastuu ilmenee mm. tuoreesta Turun hovioikeuden tuomiosta, joka liittyy yhtiön teettämään kylpyhuoneremonttiin. Korkein oikeus [...] Lue lisää

Ilmastonmuutoksen hillitseminen edellyttää kiertotalouden kehittämistä monella alalla. Rakentaminen toimalana kuluttaa hyvin paljon luonnonvarojamme. Jos rakennustuotteita voitaisiin käyttää yhden käyttökerran jälkeen uudelleen, olisi käsillä suuri potentiaali säästää luonnovaroja. Rakennusten purkumateriaalien hyödyntäminen on Euroopan unionin ja kansallisen rakentamisen ohjauksen keskeisiä [...] Lue lisää

Urakkariidan osapuolilla voi olla erimielisyyttä jopa siitä, onko sitova urakkasopimus syntynyt vai ei. Urakkasopimuksella ei ole muotovaatimuksia, joten sopimusta ei ole pakko tehdä kirjallisesti. Suullinenkin sopimus on sitova, jos sopimuksen syntymisen pystyy todistamaan. Hyvä esimerkki tällaisesta tilanteesta on Helsingin hovioikeuden 9.9.2022 antama tuomio, joka koskee helsinkiläisen [...] Lue lisää

Ihmisten tavoissa, kiinnostuksessa ja kyvyssä pitää omakotitalonsa ja pihansa siistinä on suuria eroja. Olemme kirjoittaneet aiemmin tavarapaljoudesta kiinteistökaupassa, mikä osaltaan välillä on syynä epäsiisteyteen talon sisällä. Epäsiisteydessä voi olla kyse myös siisteyden laiminlyönnistä muuten, likaisuudesta, erilaisiin vahinkoihin ja puutteisiin puuttumattomuudesta tai vaikka nestemäisten [...] Lue lisää

Uudessa asunto-osakeyhtiössä perustajaosakas, eli käytännössä rakennuttaja, vastaa asuntojen ja yhtiön virheistä 10 vuoden ajan. Tästä ns. rakennuttajan 10-vuotisvastuusta on paljon virheellisiä käsityksiä. Kymmenvuotisvastuuta luullaan toisinaan laajemmaksi ja toisinaan suppeammaksi kuin laissa on tarkoitettu. Tähän kirjoitukseen on koottu tietoa 10-vuotisvastuusta. Enemmän tietoa saat [...] Lue lisää

Miten asunto-osakeyhtiön päätöksenteko- ja äänimääräedellytykset toimivat paritaloyhtiössä, jossa on vain kaksi osakeryhmää? Ulkopuolisen silmissä on usein sattumanvaraista, miten paritaloyhtiön kokonaisosakemäärä on jaettu huoneistojen kesken. Laki ei määrää, miten osakemäärät osakeryhmien kesken pitää jakaa. Joskus ne noudattelevat huoneistojen kokoa suhteessa toisiinsa, olivat huoneistot [...] Lue lisää

Sähkön hinta on noussut voimakkaasti, mikä on saanut monet pohtimaan säästökeinoja. Yksi keino sähkölaskun pienentämiseen on kiinteistölle asennettavat aurinkopaneelit. Sähkön hinnannousu on lisännyt aurinkopaneeleiden taloudellista kannattavuutta. Monet valitsevat aurinkopaneelit myös ympäristösyistä, sillä aurinko on uusiutuva energianlähde ja aurinkopaneelit vähentävät riippuvuutta [...] Lue lisää

Blogimme jää kesätauolle. Kesähelteessä ilmalämpöpumpusta tai kesämökistä haaveileville löytyy luettavaa vanhoista blogikirjoituksistamme: - Taloyhtiön osakkaan oikeudesta asentaa parvekkeelle ilmalämpöpumppu - Mökin vuokrasopimuksen purkaminen mökin kunnon perusteella - Kuumentuneen mökkimarkkinan vaikutuksista kaupan vastuisiin ja velvollisuuksiin Teimme kesän kunniaksi lahjoituksen metsille, [...] Lue lisää

Mitä tekemistä Ukrainan sodalla on kiinteistökaupan kanssa ja miten se liittyy kenenkään vastuuseen talokaupassa? Kysymys liittyy omistajan vastuuseen. Omistaja vastaa omaisuudestaan, sitä kohtaavista vahingoista sekä omaisuuden kunnossa- ja ylläpidosta omistusaikanaan. Vastuun vastineeksi omistaja saa nauttia omaisuudesta mm. sen käyttämisestä tai arvonnoususta saamansa hyödyn. Kun omaisuus [...] Lue lisää

Asunto- tai kiinteistökaupan pinta-alavirheellä tarkoitetaan sitä, että asunnon, asuinrakennuksen tai kiinteistön maapohjan pinta-ala on todellisuudessa pienempi kuin ostajalle on ennen kauppaa ilmoitettu. Pinta-alavirhe voi tulla kaupan jälkeen ilmi esim. siten, että ostaja alkaa epäillä ilmoitettua pinta-alaa, tai rakennuksessa suoritetaan muusta syystä pinta-alamittaus, jossa virhe paljastuu. [...] Lue lisää

Me Alfan talojuristit olemme olleet mukana Hometalkoiden Asuntokaupan turvan parantamisen hankkeessa 10 vuotta sitten, FISE Oy:n KUNTO-hankkeessa v. 2018-2019 sekä valtioneuvoston tutkimus- ja selvitystoiminnan VNTEAS-hankkeessa Sisäilmaongelmia kohdanneiden auttaminen ja tukeminen (SisäTuki) v. 2020-2021. Kaikissa näissä oli kyse mm. aloitteiden tekemisestä kuntotarkastusten kehittämiseksi. [...] Lue lisää

Välillä eteen tulee tilanne, jossa vanhassa taloyhtiössä on rakenteellisten kosteus-/mikrobivaurioiden lisäksi runsaasti korjausvelkaa (esim. peruskorjaukset tekemättä) ja edessä niin laaja ja kallis korjaustarve, ettei rakennusten korjaamista katsota taloudellisesti järkeväksi. Tällöin taloyhtiö saattaa päätyä ratkaisuun, ettei rakennuksia lähdetä peruskorjaamaan, vaan rakennukset puretaan ja [...] Lue lisää

Viimeviikkoisessa blogikirjoituksessamme käsittelimme kunnossapitovastuuta asunto-osakeyhtiössä ja aiemmin asunto-osakeyhtiölain mukaisesta kunnossapitovastuunjaosta poikkeamista. Tässä kirjoituksessa esittelemme muutaman lisänäkökohdan tähän aihepiiriin liittyen. Sisäilmaongelma Kun osakas tuo esille, että hänen osakeasunnossaan on sisäilmaongelma, on hyvä muistaa, että sisäilmaongelma ei ole [...] Lue lisää

Jos asunto-osakeyhtiön asunnossa tai rakennuksessa todetaan vaurio tai muu korjaustarve, tulee ensin selvittää, kuuluuko sen korjaaminen taloyhtiön vai osakkeenomistajan vastuulle. Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole muuta määrätty, kunnossapitovastuu määräytyy asunto-osakeyhtiölain 4 luvun mukaisesti. Kunnossapitovastuunjaosta määräämisestä asunto-osakeyhtiölaista poikkeavasti löytyy kirjoitus [...] Lue lisää

Joskus harvoin tulee talojuristilla vastaan asunto-osuuskuntaa koskeva riitajuttu. Mikä on asunto-osuuskunta? Suomessa perinteisesti hyvin vakiintunut omistusasumisen tapa kiinteistömuotoisen asumisen ohella on asunto-osakeyhtiö. Ensimmäinen asunto-osakeyhtiölaki annettiin jo lähes 100 vuotta sitten. Sen sijaan asunto-osuuskunta on hyvin paljon harvinaisempi (omistus)asumisen muoto, eikä [...] Lue lisää

Asuntokaupan jälkeen taloyhtiössä ilmenevä kallis ja odottamaton korjaustarve voi olla ns. salainen taloudellinen virhe, jonka perusteella ostaja voi vaatia hinnanalennusta tai, virheen ollessa olennainen, kaupan purkua. Mikä tahansa asuntokaupan jälkeen ilmenevä korjaustarve ei kuitenkaan täytä salaisen taloudellisen virheen kriteereitä. Salaista taloudellista virhettä koskevat riidat ovat [...] Lue lisää

Tämän kevään aikana uutisotsikoissa on kerrottu, että kotikomposteista on ilmoitettava viranomaisille ja kotipihaan voi tupsahtaa kompostitarkastaja (linkki Iltasanomien artikkeliin). Mistä oikein on kyse? Vaikka äkkiseltään kompostien tarkastajaa voisi luulla aprillipäivän uutiseksi ja komposteja koskeva ilmoitusvelvollisuus vaikuttaa tarpeettomalta byrokratialta, on uusien säännösten taustalla [...] Lue lisää

”Ostaja on tietoinen, ettei kaupan kohteesta ole laadittu lain edellyttämää energiatodistusta. Kaupan osapuolet ovat tietoisia energistodistuksen hankkimatta jättämisen aiheuttamista mahdollisista seurauksista. ” Talojuristien kokemusten perusteella rakennuksen energiatodistuksiin ei juurikaan liity riitoja, omakotitalojen todelliseen energiankulutukseen, lämmityskustannuksiin ja niistä [...] Lue lisää

Jos suunnitelmissasi on oman asunnon tai mökin remontointi, juristin näkökulmasta hyvin tärkeä vaihe on remontista sopiminen. Selkeä kirjallinen sopimus auttaa välttämään ikävät yllätykset ja erimielisyydet esim. remontin hinnasta. Kokosimme talojuristin näkökulmasta kuluttajille vinkkejä remonttiprojektin eri vaiheisiin. 1. Suunnitteluvaihe Remonttiprojekti alkaa suunnittelusta. Hyvin [...] Lue lisää

Puukoroke- tai puukoolattu lattiarakenne on yleinen riskirakenne, jota on käytetty tyypillisimmin 1950-1980-luvulla rakennetuissa omakoti- ja rivitaloissa. Maanvaraisen betonilaatan päällä tai kellarin betoniholvin päällä oleva puukorokelattia on voinut vaurioitua esim. betonin pintaan tiivistyvästä kosteudesta. Omakotitalokauppaa koskevissa riitatapauksissa koolattu lattia on usein todettu [...] Lue lisää

Puukoroke- tai puukoolattu lattiarakenne on yleinen riskirakenne, jota on käytetty tyypillisimmin 1950-1980-luvulla rakennetuissa omakoti- ja rivitaloissa. Maanvaraisen betonilaatan päällä tai kellarin betoniholvin päällä oleva puukorokelattia on voinut vaurioitua esim. betonin pintaan tiivistyvästä kosteudesta. Omakotitalokauppaa koskevissa riitatapauksissa koolattu lattia on usein todettu [...] Lue lisää

Korkein hallinto-oikeus antoi 8.3.2022 vuosikirjapäätöksen 2022:33 kiinteistönvälitysalan ns. vuokratuolisopimusten laillisuudesta.Tapauksessa oli kysymys siitä, että kiinteistönvälitysketjuun kuuluva välitysliike oli tehnyt yhteistyösopimuksia, joiden perusteella välittäjät saivat käyttää ketjun kiinteistönvälityskonseptia. Sopimuksen mukaan välittäjät eivät olleet työsuhteessa [...] Lue lisää

Venäjän aloitettua hyökkäyssodan Ukrainassa on moni herännyt miettimään väestönsuojien olemassaoloa meillä Suomessa. Onko omassa taloyhtiössäsi tai työpaikallasi väestönsuoja? Entä jos et asu taloyhtiössä? Väestönsuojan tarkoitus ja käyttö Väestönsuojan tarkoituksena on suojata siellä oleskelevia henkilöitä sodan ja muiden aseellisten selkkausten aikana. Väestönsuoja sekä väestönsuojeluvälineet [...] Lue lisää

Helmikuisessa blogikirjoituksessamme käsiteltiin talvella talon katolta putoavaa lunta ja vastuuta siitä aiheutuvista vahingoista. Näkökulma oli erityisesti taloyhtiön. Kiinteistön omistajan tai haltijan on huolehdittava kiinteistön turvallisuudesta. Kirjoituksessa todettiin, että oikeuskäytännössä asunto-osakeyhtiölle ja sen johdolle on asetettu melko pitkälle menevä vastuu talvikunnossapidosta [...] Lue lisää

Suunnitteletko asunnon hankintaa tai jo omistamasi asunnon lyhytvuokrausta esim. Airbnb-palvelun kautta? On hyvä tietää, että asunnon lyhytvuokraus voidaan katsoa tietyissä tilanteissa luvanvaraiseksi majoitustoiminnaksi. Ennen kuin vuokraamiseen ryhtyy, kannattaa varmistaa, mitä lupia vuokraustoiminta vaatii, ja onko kyseisen asunnon säännöllinen lyhytvuokraaminen ylipäätään mahdollista esim. [...] Lue lisää

Insinööritoimisto Raksystemsin nettisivuilla viime viikolla julkaistussa talotohtorin artikkelissa todettiin, että lähes joka toisen rintamamiestalon kellarissa on kosteudesta johtuvia vaurioita. 1940–1960-luvuilla rakennetuissa niin sanotuissa rintamamiestaloissa, tuttavallisemmin rintsikoissa, on käytetty useita nykyisin riskialttiiksi todettuja rakenneratkaisuja. Talot rakennettiin huutavaan [...] Lue lisää

Tämä talvi on ollut ainakin Tampereen seudulla runsasluminen. Lämpötilojen sahatessa plussalla ja miinuksella ja kelien vaihdellessa monen talon räystäille on kasaantunut lunta ja jäätä. Kuka vastaa siitä, jos katolta tippuu lunta tai jäätä ohikulkijan päälle? Kiinteistön omistajan tai haltijan on huolehdittava kiinteistön turvallisuudesta. Oikeuskäytännössä taloyhtiölle ja sen johdolle on [...] Lue lisää

Kiinteistön tai asunnon virheen tavallisin seuraamus on hinnanalennus, mutta jos virhe on olennainen, ostajalla on lain mukaan oikeus purkaa kauppa. Kynnys kaupan purkamiselle on korkea, mutta se on mahdollista, jos virheen korjauskustannukset ovat olennaisesti suuremmat kuin mihin ostaja on voinut perustellusti varautua, eikä virhettä voida korjata kohtuullisessa ajassa kohtuullisin [...] Lue lisää

Viime viikon blogikirjoituksessa käsittelin sitä, miten asunto-osakeyhtiössä voidaan poiketa asunto-osakeyhtiölain mukaisesta kunnossapitovastuunjaosta yhtiön ja osakkaan kesken. Tämä tapahtuu määräämällä asiasta yhtiöjärjestyksessä. Totesin, että tästä huolimatta monessa taloyhtiössä on yhtiöjärjestysmääräyksen sijaan kunnossapitovastuunjaosta olemassa jokin muu enemmän tai vähemmän tarkka [...] Lue lisää

Asunto-osakeyhtiölain 4:2-3 §:n mukaan kunnossapitovastuu asunto-osakeyhtiössä on jaettu lähtökohtaisesti yhtiön ja osakkaan välillä siten, että yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiön on korjattava ne [...] Lue lisää

Kun kiinteistöstä paljastuu kaupan jälkeen jokin rakenteellinen vaurio tai rakennusvirhe, on melko tavallista, että ostaja kokee tulleensa petetyksi. Varsinkin, jos myyjä on rakentanut tai remontoinut kiinteistöä itse tai asunut siellä pitkään, ostaja saattaa epäillä, että myyjä on tahallisesti jättänyt kertomatta tietämistään vioista ja puutteista ennen kauppaa. Meiltäkin kysetään usein, eikö [...] Lue lisää

Korkein oikeus antoi viime vuonna 2021 kolme ennakkoratkaisuja talojuristien ”toimialaan” liittyen, joita olemme kommentoineet blogissa (alla tapausnumerot ovat linkkejä blogiin). Ne kaikki koskivat asunto-osakeyhtiöön liittyviä oikeudellisia kysymyksiä. Yhtään kiinteistö- tai asuntokauppariitaa koskevaa ennakkopäätöstä ei annettu. 2021:35 Vaikka osakkeenomistaja oli laiminlyönyt ilmoittaa [...] Lue lisää