Asuntojen lyhytvuokraus Airbnb:n ja muiden vastaavanlaisten alustojen kautta on kasvattanut suosiotaan viime vuosien aikana Suomessa. Kasvanut suosio yhdistettynä siihen, ettei lyhytvuokrausta ole aikaisemmin säännelty lailla, on aiheuttanut ongelmia muun muassa lyhytvuokrauksen edellytyksissä. Niin asunto-osakeyhtiölakiin kuin rakentamislakiin on ehdotettu uutta lyhytvuokrausta koskevaa sääntelyä. Olemme koonneet keskeisimmät ehdotetut muutokset tähän postaukseen.
Ehdotetut muutokset asunto-osakeyhtiölakiin
Oikeusministeriön asunto-osakeyhtiölakityöryhmän mietintö julkaistiin 15.8.2025 ja se oli lausuntokierroksella 10.10.2025 asti. Lyhytvuokrauksen osalta ehdotukset perustuvat hallitusohjelman tavoitteisiin lyhytaikaisen vuokraustoiminnan edellytysten varmistamisesta ja havaittuihin ongelmiin puuttumisesta. Asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta ei ole vielä tullut lausuntoyhteenvetoa. Hallituksen esitys on tarkoitus antaa keväällä 2026.
Työryhmän mietinnössä on ehdotettu, että asunto-osakeyhtiölakiin (8:2.1 §) lisättäisiin uusi kohta, jonka perusteella asuinhuoneisto voitaisiin ottaa yhtiön hallintaan lyhytvuokrauksesta aiheutuvien asuinkäytöstä poikkeavien merkittävien lisäkustannusten tai haitan perusteella. Rikkomuksella tulisi olla vähäistä suurempi merkitys, kuten muissakin hallinnanottoperusteissa.
Lisäksi lakiin ehdotetaan otettavaksi uusi säännös, jonka perusteella osakkeenomistajan olisi myötävaikutettava vahingonkorvauksen vaatimiseen huoneiston käyttäjän yhtiölle, osakkaalle tai muulle henkilölle aiheuttamasta vahingosta antamalla yhtiölle tarvittavia tietoja. Tällaisina tietoina mietinnössä mainitaan mm. lyhytvuokralaisen tunniste- ja yhteystiedot, tiedot vahinkotapahtumasta sekä tiedot siitä, miten lyhytvuokraus on järjestetty. Kyseisten tietojen perusteella taloyhtiöllä olisi paremmat edellytykset selvittää, kehen osakehuoneiston käyttäjään (esim. lyhytvuokralainen) vahingonkorvausvaatimus on syytä kohdistaa ja onko lyhytvuokrausta harjoittanut osakkeenomistaja järjestänyt toimintansa riittävän huolellisesti vahinkojen minimoimiseksi.
Edellä mainittujen säännösten lisäksi työryhmä on arvioinut myös muita vaihtoehtoja asunto-osakeyhtiölain täydentämiseksi lyhytvuokrauksen osalta. Muina vaihtoehtoina arvioitiin mm. mahdollisuutta lyhytvuokrauksen kieltämiseen määräenemmistöpäätöksellä ja mahdollisuus lisätä hallinnanottoperusteeksi osakehuoneiston rakennusoikeudellisen käyttötarkoituksen vastainen käyttö. Työryhmä ei kuitenkaan tunnistanut erityistä tarvetta muille kuin esityksessä ehdotettaville lyhytvuokrausta koskeville asunto-osakeyhtiölain säännöksille.
Ehdotetut muutokset rakentamislakiin
Luonnos hallituksen esitykseksi rakentamislain muuttamisesta annettiin 5.2.2025, ja se oli lausuntokierroksella keväällä. Hallituksen esitys on tarkoitus antaa vuoden 2026 alussa.
Esityksessä ehdotetaan lisättäväksi rakentamislakiin uudet 141 a ja 141 b § rakennusten käyttöä ja lyhytvuokrausta koskevien säännösten täsmentämiseksi. Esityksen mukaan uudessa rakentamislain 141 a §:ssä säädettäisiin jatkossa siitä, että rakennusta on käytettävä rakentamisluvan mukaisesti. Rakennusta tulee tälläkin hetkellä käyttää rakentamisluvan mukaisesti, mutta lainsäädännön täsmällisyyden ja tarkkarajaisuuden vaatimuksen vuoksi ehdotetaan lisättäväksi sitä koskeva nimenomainen säännös rakentamislakiin.
Esityksen mukaan 141 b §:ssä asuminen ja majoittaminen säädettäisiin asumisen ja majoittamisen määritelmistä rakennusta käytettäessä. Asumisella tarkoitetaan jatkuvaa asumista. Jatkuvaa asumista on myös asuinhuoneiston tai asuinrakennuksen vuokrausta vähintään neljä viikkoa kestävillä sopimuksilla.
Ehdotuksen mukaan asumisena pidetään myös:
- asuinrakennuksen tai asuinhuoneiston luovuttamista alle neljä viikkoa kestävissä jaksoissa, jos asuinrakennuksen tai asuinhuoneiston haltijan asuinpaikka on merkitty asuinrakennukseen tai asuinhuoneistoon Digi- ja väestötietoviraston varmennepalveluista annetussa laissa (661/2009) tarkoitettuun väestötietojärjestelmään; ja
- asuinrakennuksen ja asuinhuoneiston luovuttamista alle neljän viikon jaksoissa enintään 90 päivänä kalenterivuodessa. Kunta voi kuitenkin rakennusjärjestyksessään sallia, että asumisena pidetään kuitenkin 2 momentin 2 kohdassa tarkoitetussa tapauksessa asuinrakennuksen tai asuinhuoneiston luovuttamista alle neljän viikon jaksoissa enintään 180 päivänä kalenterivuoden aikana. Asuinrakennuksen tai asuinhuoneiston haltijan on pidettävä kirjaa asuinrakennuksen tai asuinhuoneiston käytöstä edellä 2 momentissa tarkoitetuissa tapauksissa ja pyydettäessä esitettävä kirjanpito rakennusvalvontaviranomaiselle.
Majoittamisella tarkoitetaan kalustetun tilan tarjoamista tilapäistä majoitusta tarvitseville.
Ehdotuksen myötä sijoitusasunnon tai ns. kakkosasunnon lyhytvuokraaminen olisi rajatumpaa, sillä siitä koituvat haitat ovat lähtökohtaisesti suuremmat.
Lausuntoja esityksestä saatiin yhteensä 318. Lausuntopalautteessa lähes kaikki lausunnonantajat katsoivat, että esityksen ehdotus lyhytvuokraukseen sovellettavista vuorokausirajoista oli ongelmallinen eri näkökulmista. Lisäksi katsottiin, että esitys ei lausunnoilla olleessa muodossa selventäisi oikeustilaa. Asumisen ja majoittamisen määritelmien katsottiin olevan edelleen tulkinnanvaraisia ja päällekkäisiä.
Kommentteja ehdotuksista
Lakimuutoksia valmistellaan vielä palautteen pohjalta, minkä jälkeen annetaan hallituksen esitykset eduskunnalle, ja eduskunta säätää aikanaan lakimuutokset. Kummankin lain osalta lopullinen sisältö voi vielä muuttua, ja luultavasti muuttuukin ainakin rakentamislain kriittisten lausuntojen myötä.
Vaikuttaa siltä, että rakentamislakiin ehdotettuja lyhytvuokrauksen vuorokausirajoja olisi käytännössä vaikea valvoa. Ehdotuksessa ei mainita pyytäisikö rakennusvalvontaviranomainen kirjanpidon esitettäväksi esimerkiksi valistusten perusteella, vai missä tilanteissa valvonta konkretisoituisi. Luonnoksen mukaan asuinrakennuksen tai asuinhuoneiston haltijan olisi pyydettäessä esitettävä kirjanpito rakennusvalvontaviranomaiselle. Perusteluiden mukaan lähtökohtaisesti rakennusvalvonta voisi luottaa siihen, että henkilöt toimivat vilpittömässä mielessä kirjatessaan tietoja ja menettely muistuttaisikin lähtökohdiltaan esimerkiksi verotuksesta tuttua menettelyä, jossa jokainen ilmoittaa vilpittömästi tulonsa. Joissain tilanteissa rakennusvalvontaviranomainen voisi kuitenkin joutua arvioimaan kirjanpidon luotettavuutta esimerkiksi naapureilta kuultuun verraten.
Helpottaisivatko lakimuutokset sitten ongelmatilanteita, joissa lyhytvuokraajat aiheuttavat häiriöitä taloyhtiössä? Lausuntopalautteen yhteenvedon mukaan vuorokausirajojen asettamista vastustivat erityisesti yksityishenkilöt, jotka kertoivat kärsivänsä naapuriasuntojen lyhytvuokrauksen tuomista haittavaikutuksista. Yksityishenkilöt katsoivat lyhytvuokrauksen rajallisen sallimisen lisäävän riskiä siihen, että lyhytvuokrauksesta aiheutuvat häiriöt ja muut haitat lisääntyisivät. Haittana ja häiriönä on tyypillisesti pidetty muun muassa meluhaittoja, pyykkien katoamista pyykkituvasta, täyttyviä roskiksia sekä yleisesti sitä, ettei järjestyssääntöjä noudateta. Rakentamislakiin ehdotetut vuorokausirajat eivät ratkaise kyseisiä ongelmatilanteita. Sen sijaan asunto-osakeyhtiölain muutokset voisivat tuoda ns. ”pelotevaikutuksen”, joka omalta osaltaan voisi vähentää häiriötilanteita.
Asuntojen yleistyvä lyhytvuokraus ja tähän liittyvät sidosryhmien vastakkaiset intressit pakottavat luomaan lainsäädäntöä oikeustilan selventämiseksi. On hyvä, että nykytilaa ja eri kunnissa vaihtelevia tulkintoja pyritään selventämään, mutta nähtäväksi jää, parantavatko muutokset tilannetta.
Kirjoittanut juristiharjoittelija Sanni Turjamaa ja talojuristit