Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Blogimme jää joulutauolle. Ainakin täällä Tampereella näyttää siltä, että päästään viettämään valkeaa joulua, sillä lunta on tupruttanut viime päivinä runsaasti. Jatkamme kirjoittamista asumisen ja rakentamisen juridiikan ajankohtaisista asioista ensi vuonna. Myös maksuttomat webinaarimme saavat edelleen jatkoa. Kiitos kaikille lukijoille, asiakkaille ja yhteistyökumppaneille kuluneesta vuodesta! [...] Lue lisää

Kiinteistökauppariidan lopputulos voi muuttua hyvinkin paljon käräjäoikeuden ja hovioikeuden välillä. Muutos voi johtua siitä, että esitettyä todistelua esim. vaurioista tai niiden korjaustarpeesta arvioidaan eri oikeusasteissa eri tavoin, tai siitä tehdään erilaisia johtopäätöksiä. Joskus tuomio voi muuttua siksi, että ostajan ja myyjän velvollisuuksia, kuten myyjän tiedonantovelvollisuutta tai [...] Lue lisää

Oikeudenkäymiskaaren (OK) 21 luvun säännösten mukaan riita-asian häviäjä maksaa voittajan kulut (sekä omat kulunsa). Jos kantajan vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi, saavat kantaja ja vastaaja pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa jompaakumpaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Näiden oikeudenkäyntikuluvastuun pääsääntöjen lisäksi tärkeään [...] Lue lisää

Vanhassa taloyhtiössä voi olla kalliita korjaustarpeita – varsinkin, jos taloyhtiön kunnossapidosta ja peruskorjauksista ei ole huolehdittu ajoissa vuosien varrella. Korjausvelkaa voi syntyä tavanomaisista rakennuksen ikään liittyvistä peruskorjaustarpeista tai esim. rakenteissa todetuista kosteus- ja homevaurioista. Jos erilaisia korjaustarpeita on useita, voi yhtiö olla äkkiä tilanteessa, jossa [...] Lue lisää

Vanhoissa taloyhtiöissä voi olla mittavia korjaustarpeita, eikä lainarahoituksen saaminen korjauksia varten ole yksinkertaista. Asunto-osakeyhtiölain mukaiset yhtiön velvollisuudet eivät kuitenkaan riipu siitä, onko yhtiöllä varaa kunnossapitoon. Turun hovioikeuden lokakuussa antama tuomio (1.10.2024 nro 594) osoittaa, että taloyhtiö ei voi päättää olla ryhtymättä huoneiston korjauksiin sillä [...] Lue lisää

Perjantaina 8.11.2024 juhlistettiin useampaa asiaa kerralla Asianajotoimisto Alfan talojuristien juhlaseminaarilla Hotelli Ilveksessä. Meillä oli upea, talojuristien toimialaan liittyvä kokoelma ajankohtaisia ja kiinnostavia esityksiä. Kuulijoina oli rautainen joukko alan ammattilaisia niin rakennusalalta, juristeista kuin kiinteistönvälittäjistäkin. Rakennusfysiikan professori Juha Vinha [...] Lue lisää

Henkilökohtaisen virstanpylvääni, oikeustieteen tohtoriksi väittelemisen 20-vuotisjuhlavuoteni kunniaksi tuumasin hetken mitä näinä 20 vuotena on oikein tapahtunut. Väittelin Lapin yliopistossa v. 2004 aiheesta ”Kosteus- ja homevauriot asuntokaupan sopimusoikeudellisena ongelmana”. Tuon jälkeen olen hoitanut satoja aihepiirin riitajuttuja asianajajana, kouluttanut paljon moneen suuntaan sekä [...] Lue lisää

Korkein oikeus antoi viime viikolla ennakkopäätöksen 2024:64, joka koski asunto-osakeyhtiölle aiheutuneen vahingon korvaamista. Osakeyhtiö oli vuokrannut osakkeenomistajalta huoneiston käytettäväksi työntekijöidensä asumiseen. Asunto-osakeyhtiössä oli teetetty viemäreiden pinnoitustyö, jonka aikana viemärit olivat olleet käyttökiellossa. Huoneistossa oleskelleet ulkomaalaiset ja suomen kieltä [...] Lue lisää

Korkeimman oikeuden yhdeksän vuoden takainen ennakkopäätös 2015:58 käsitteli kiinteistökaupan purkamisen kriteereitä. Ratkaisussa linjattiin sitä, milloin kiinteistön virhe on niin olennainen, että ostajalla on oikeus purkaa kauppa. Ennakkopäätös ohjeisti arvioimaan virheen olennaisuutta aiempaa kokonaisvaltaisemmin. Olemme aiemmin kirjoittaneet kyseisestä ennakkopäätöksestä ja sen aiheuttamista [...] Lue lisää

Korkein oikeus linjasi ennakkopäätöksessä KKO 2024:56 urakkasopimuksen tulkintaa tilanteessa, jossa työmaa oli viivästynyt. Pääurakoitsija oli luovuttanut urakka-alueita aliurakoitsijalle osapuolten välisen sopimuksen vastaisesti viivästyneinä. Aliurakoitsija vaati, että pääurakoitsija velvoitetaan suorittamaan sille viivästymisen perusteella ensisijaisesti vahingonkorvausta pienemmän [...] Lue lisää

“Kulta, sieltä löytyi hometta, “ luki viestissä ja epäusko valtasi mieleni. Makasin TAYS:in 4A -osastolla odottamassa kaksosiamme ja raskaus oli kriittisessä vaiheessa - minun piti vain maata, enkä saanut nousta edes istumaan syömistä varten. Kaksoset meinasivat syntyä ennen aikojaan ja stressi ja huoli olivat jo ennestään korkealla. Eihän tämä voinut olla totta! Olin antanut miehelleni ohjeet [...] Lue lisää

Kun kosteusvauriokorjauksen tilaajana on yhteisö (esim. yritys, taloyhtiö, kunta, valtio), tilaajan oma rooli korostuu ja suunnittelijan vastuu on tyypillisesti rajatumpaa kuin kuluttajasopimuksissa. Toissa viikolla kirjoitimme kosteusvauriokorjaussuunnittelijan vastuusta kuluttaja-asiakkaalle, jolloin vastuukysymyksiin sovelletaan kuluttajansuojalain pakottavia säännöksiä. Kun asiakas ei ole [...] Lue lisää

Kun uusi rakentamislaki astuu voimaan 1.1.2025, pieniin alle 30 neliömetrin/120 kuutiometrin rakennuksiin ei tarvitse enää hakea rakentamislupaa. Asuinrakennuksen rakentaminen tarvitsee kuitenkin jatkossakin aina luvan rakennuksen koosta riippumatta. Lupavapaus koskee esim. piharakennuksia, talousrakennuksia ja saunarakennuksia. Vaikka pienet rakennukset eivät jatkossa vaadi rakentamislupaa, [...] Lue lisää

Kun kuluttaja tilaa elinkeinonharjoittajalta kosteusvaurion korjaussuunnitelman esimerkiksi asunnon, loma-asunnon tai muun rakennuksen korjaamista varten, kysymyksessä on kuluttajapalvelusta koskeva sopimussuhde. Sopimus on yhtä pätevä suullisena tai kirjallisena, mutta selvyyden vuoksi ja erimielisyyksien välttämiseksi sopimukset on aina syytä tehdä kirjallisesti. Lainsäädäntö suojaa kuluttajaa [...] Lue lisää

Tuomioistuinsovittelu on viime vuosina yleistynyt riita-asioiden ratkaisukeino. Myös asunto- ja kiinteistökauppariitoja ratkotaan paljon tuomioistuinsovittelussa, jos osapuolten väliset sovintoneuvottelut eivät ole johtaneet tulokseen. Yksi syy tuomioistuinsovittelun suosioon on tuomioistuinten pitkät käsittelyajat, ja oikeusprosessista aiheutuvat huomattavan suuret kustannukset. Onnistuessaan [...] Lue lisää

Kiinteistökaupan vallintavirhe on virhe, joka rajoittaa jollakin tavoin kiinteistön käyttöä tai luovutusta. Rakennusluvan tai toimenpideluvan puuttumiseen liittyviä vallintavirheitä käsiteltiin aikaisemmassa kirjoituksessamme. Tässä kirjoituksessa kerrotaan muunlaisista, mm. kaavoitusta tai naapurikiinteistön käyttöä koskevista vallintavirheistä. Kaavoitusta ja viranomaispäätöksiä koskevat tiedot [...] Lue lisää

Henkilökohtaisen virstanpylvääni, oikeustieteen tohtoriksi väittelemisen 20-vuotisjuhlavuoteni kunniaksi tuumasin hetken mitä näinä 20 vuotena on oikein tapahtunut. Väittelin Lapin yliopistossa v. 2004 aiheesta ”Kosteus- ja homevauriot asuntokaupan sopimusoikeudellisena ongelmana”. Tuon jälkeen olen hoitanut satoja aihepiirin riitajuttuja asianajajana, kouluttanut paljon moneen suuntaan sekä [...] Lue lisää

Kiinteistökauppariidat liittyvät useimmiten rakennuksen vaurioihin tai rakennusvirheisiin, mutta välillä kaupan jälkeen kiinteistössä havaitaan vallintavirhe. Vallintavirheellä tarkoitetaan sitä, ettei ostaja voi viranomaispäätöksen tai -luvan tai sen puuttumisen vuoksi käyttää kiinteistöä sellaiseen tarkoitukseen kuin hän kauppaa tehdessään saattoi perustellusti edellyttää. Tyypillinen [...] Lue lisää

Kun asunnon sisäilmaongelmien syytä selvitetään kuntotutkimuksessa, melko usein tutkimuksessa havaitaan muun ohella, että rakennuksessa on ilmavuotoja. Esim. epätiiviiden rakenneliitosten tai läpivientien kautta voi olla ilmavirtausta asuintiloihin. Joskus ilmavuotoihin liittyy havaintoja kosteus- ja mikrobivauriosta tai liian alhaisista lämpötiloista, mutta joskus rakennuksessa todetaan [...] Lue lisää

Talojuristien blogi vetäytyy kesätauolle. Toivotamme kaikille rentouttavaa kesää! Kesän aikana voit lukea aiempia kirjoituksiamme, joita on kertynyt blogiin jo yli 200. Omien kirjoitustemme lisäksi olemme saaneet kirjoittajavieraiksi alansa huippuosaajia. Jos et ole vielä lukenut asiantuntevien blogivieraidemme kirjoituksia, kannattaa niihin tutustua. Alla on linkit blogivieraiden kirjoituksiin: [...] Lue lisää

Mikä on keikahduspiste? Ilmastonmuutoksesta puhuttaessa käytetään keikahduspisteen käsitettä. Wikipedian mukaan ilmaston keikahduspiste on kynnys, jonka ylittyessä pienikin häiriö voi muuttaa koko järjestelmän tilaa tai sen kehityksen suuntaa, Keikahduspisteen jälkeen muutos on itseään ruokkivaa siten, että vaikka muutosta eteenpäin työntävä voima lakkaisi, muutos ei pysähdy, vaan jatkuu omalla [...] Lue lisää

Jos asuntoyhteisö ei täytä lain tai yhtiöjärjestyksen mukaista kunnossapitovastuutaan, se voi joutua korvaamaan osakkeenomistajalle laiminlyönnistä aiheutuvat vahingot. Osakkaalla ja yhtiöllä voi olla erilainen näkemys siitä, onko yhtiö toteuttanut kunnossapitovastuunsa asianmukaisesti ja huolellisesti vai ei, esim. jos korjaus kestää pitkään tai jos huoneiston kosteusongelmia joudutaan [...] Lue lisää

Suurin osa asunto- ja kiinteistökauppariidoista sovitaan ilman oikeudenkäyntiä, kuten olemme aiemmin kirjoittaneet. Meidän hoitamistamme jutuista vain noin 10 % päätyy tuomioistuimen ratkaistavaksi. Jos sovintoa osapuolten kesken ei kuitenkaan synny, yksi vaihtoehto oikeudenkäynnille on saattaa asunto- tai kiinteistökauppariita kuluttajariitalautakunnan ratkaistavaksi. Tässä kirjoituksessa [...] Lue lisää

Blogivieras tutkija, FT Arja Asikainen Labroc Oy:stä kirjoittaa kloorianisoleista, joita pidetään tunkkaisen "mummon mökin hajun" aiheuttajina. Terveydensuojelulaissa ja asumisterveysasetuksessa määritellään useita fysikaalisia ja kemiallisia tekijöitä, joiden esiintyminen tai toimenpiderajojen ylittyminen velvoittaa rakennuksen omistajaa selvittämään mahdollista terveyshaittaa sekä siihen [...] Lue lisää

Henkilökohtaisen virstanpylvääni, oikeustieteen tohtoriksi väittelemisen 20-vuotisjuhlavuoteni kunniaksi tuumasin hetken mitä näinä 20 vuotena on oikein tapahtunut. Väittelin Lapin yliopistossa v. 2004 aiheesta ”Kosteus- ja homevauriot asuntokaupan sopimusoikeudellisena ongelmana”. Tuon jälkeen olen hoitanut satoja aihepiirin riitajuttuja asianajajana, kouluttanut paljon moneen suuntaan sekä [...] Lue lisää

Maakaareen on esitetty muutoksia, jotka tulevat mahdollisesti voimaan jo tämän vuoden aikana. Maakaari on kiinteistöjen vaihdantaa, kiinnityksiä, erityisiä oikeuksia ja kirjaamista koskeva laki. Hallituksen esitys maakaaren muutokseksi koskee mm. kiinteistönkaupan esisopimusta, hallinnanjakosopimuksen sääntelyä, kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai laitteeseen kohdistuvan sivullisen oikeuden [...] Lue lisää

Uuden asunnon virheet liittyvät useimmiten erilaisiin rakennusvirheisiin tai siihen, ettei asunto vastaa joltakin osin ostajalle ennen kauppaa annettuja tietoja. Joskus uudessa asunnossa voi olla virhe, vaikka se sinänsä olisi rakennettu määräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti, jos asunto ei muuten vastaa sitä, mitä ostajalla on ollut perusteltua aihetta olettaa. Kuluttajariitalautakunta [...] Lue lisää

Kiinteistön tai asunnon virheen perusseuraamus on hinnanalennus. Kuten aiemmassa kirjoituksessamme on esitetty, hinnanalennus määrätään maakaaren mukaan vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Asuntokauppalain mukaan taas hinnanalennuksen on oltava virhettä vastaava tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullinen. Käytännössä virheellisen [...] Lue lisää

Blogivieras erikoistutkija (FT, RTA) Anniina Salmela Terveyden ja hyvinvoinnin laitoksesta pohtii blogikirjoituksessaan muuttuvaa elinympäristöä ja sen vaikutuksia. Pysähdymme yhä useammin pohtimaan, miten muuttava elinympäristömme tulee vaikuttamaan arkeemme. Tiedämme, että maailmanlaajuiset trendit, kuten ilmastonmuutos ja kaupungistuminen tulevat vaikuttamaan monin tavoin arkeemme. [...] Lue lisää

Mediasta voi ajoittain lukea kalliiksi käyneistä hometaloriidoista, joissa osapuolten maksettavaksi on oikeuden päätöksen jälkeen tullut mahdollisen virheen seuraamuksen lisäksi kymmenientuhansien eurojen oikeudenkäyntikulut. Suuri osa riitatapauksista sovitaan nykyisin ilman oikeudenkäyntiä, jolloin näin suuria kustannuksia ei aiheudu. Vaikka juttua ei saataisi sovittua, yleensä kuitenkin [...] Lue lisää

Remontin hinnasta kannattaa aina sopia etukäteen kirjallisesti, mikä useimmiten muistetaankin. Käytännössä voi kuitenkin käydä niin, että osapuolilla on eri käsitys siitä, mitä kaikkea sovittuun hintaan sisältyy, tai remontin aikana suunnitelmiin tulee muutoksia, joita ei ole voitu huomioida sovitussa hinnassa tai hinta-arviossa. Remontin ollessa käynnissä, muutoksista ja niiden [...] Lue lisää

Henkilökohtaisen virstanpylvääni, oikeustieteen tohtoriksi väittelemisen 20-vuotisjuhlavuoteni kunniaksi tuumasin hetken mitä näinä 20 vuotena on oikein tapahtunut. Väittelin Lapin yliopistossa v. 2004 aiheesta ”Kosteus- ja homevauriot asuntokaupan sopimusoikeudellisena ongelmana”. Tuon jälkeen olen hoitanut satoja aihepiirin riitajuttuja asianajajana, kouluttanut paljon moneen suuntaan sekä [...] Lue lisää

Blogivieras insinööri (YAMK), RTA Piia Tamminen Raksystems Insinööritoimisto Oy:stä käsittelee blogikirjoituksesaan kuluttaja-asiakkaiden yleisimmin raportoimaa hajuhavaintoa, mikrobiperäistä hajua. Melko usein asukkaat eivät itse huomaa kodissaan olevaa mikrobiperäistä hajua. Hajuepäilys selviää jossakin vaiheessa, kun he alkavat kodista poissa ollessaan kiinnittää huomiota siihen, että heidän [...] Lue lisää

Kevään koittaessa kadut, pihat ja jalkakäytävät sulavat, ja asfaltille jää kerros hiekoitussepeliä. Tuulisella ja kuivalla kelillä hiekka pöllyää ikävästi. Katupöly heikentää ilmanlaatua etenkin kevätkuukausina. Katupölyn sisältämät karkeat ja pienhiukkaset voivat aiheuttaa terveyshaittoja etenkin hengitys- ja sydänsairaille, ikääntyneille ja lapsille, joten hiekan poistaminen ajoissa ja oikeilla [...] Lue lisää

Kuluneen talven kovat pakkaset ovat todennäköisesti jo takana. Tammi-helmikuussa uutisoitiin paljon rakennusten putkien jäätymisestä kovalla pakkasella, tai tarkemmin ottaen pakkasten lauhtuessa kylmän jakson jälkeen. Lehdistä ja netistä sai lukea mm. vakuutusyhtiöiden vinkkejä, mitä voi tehdä ennalta tai akuutisti tilanteen ollessa ”päällä” putkien rikkoutumisen estämiseksi. Onko omakotitalon [...] Lue lisää

Lisärakentaminen voi olla keino parantaa taloyhtiön taloutta ja hankkia rahoitusta esim. peruskorjauksia varten. Tontille tuleva lisärakennus voi kuitenkin vaikuttaa olemassa oleviin asuntoihin, ja esim. näköalahaitta voi kohdistua eri asuntoihin eri tavoin. Helsingin hovioikeus antoi helmikuun lopulla lisärakentamishankkeeseen liittyvän tuomion (26.2.2024 nro 274), jossa helsinkiläisen [...] Lue lisää

Korkein oikeus antoi viime viikolla ennakkopäätöksen 2024:15 urakkasopimuksen syntymistä ja korvausvaatimuksia koskevassa riidassa. Taloyhtiöllä ja rakennusyrityksellä oli eriävät näkemykset siitä, oliko linjasaneerausurakasta syntynyt taloyhtiötä sitova urakkasopimus vai ei. Tapauksessa keskeisessä roolissa oli rakennusyhtiön edustajan ja taloyhtiön hallituksen puheenjohtajan välillä käyty [...] Lue lisää

Taloyhtiöiden yhtiökokouskausi lähestyy. Yhtiöiden osakeluettelot on pitänyt siirtää viime vuoden loppuun mennessä Maanmittauslaitoksen (MML) ylläpitämään huoneistotietojärjestelmään, mikä vaikuttaa myös yhtiökokouksen käytännön järjestämiseen. Mistä saadaan osakkeenomistajien yhteystiedot? Aikaisemmin osakkaat ilmoittivat yhteystietonsa suoraan yhtiölle, yleensä isännöintiyritykseen. Nykyisin [...] Lue lisää

Mihin kannattaa kiinnittää huomiota kuntotarkastuksessa Kuntotarkastuksiin liittyvät ongelmat ovat olleet jälleen esillä mediassa. Mm. MTV3 Uutisten sivuilta löytyvässä jutussa on tuotu esille, että ostajat eivät aina ymmärrä kuntotarkastusraportteja eikä suositeltuja lisätutkimuksia tehdä. Pidimme 19.1.2024 Asuntokaupan kuntotarkastus -webinaarin, jossa käsiteltiin samaa teemaa. Asuntokaupan [...] Lue lisää

Blogivieras tekniikan tohtori, dosentti Jukka Lahdensivu Ramboll Finland Oy:stä kirjoittaa rakennusosien käyttöiän määrittämisestä. Uuden rakentamislain keskeisiä tavoitteita on saada aikaan pitkäikäisiä ja huollettavia uudisrakennuksia. Rakennusten ja rakennusosien käyttöikä tulee vastaan paitsi jokapäiväisessä rakenteiden suunnittelussa myös vanhojen rakennusten korjausten ajoituksen [...] Lue lisää

Palovaroittimien hankinta- ja kunnossapitovastuu siirtyy jatkossa rakennuksen omistajalle. Aikaisemmin huoneiston haltija, kuten osakkeenomistaja tai vuokralainen, oli velvollinen huolehtimaan palovaroittimista. Nyt vastuu siirtyy rakennuksen omistajalle, eli asunto-osakeyhtiöissä yhtiölle ja vuokrakiinteistöillä vuokranantajalle. Pelastuslain muutokselle on säädetty kahden vuoden siirtymäaika, [...] Lue lisää

Tupakansavun kulkeutuminen asunnosta toiseen voi aiheuttaa taloyhtiössä tupakansavuhaittoja. Ensisijaisesti ongelmatilanteet tulisi hoitaa estämällä savun kulkeutuminen asunnosta toiseen. Aina tämä ei kuitenkaan onnistu, jolloin kyseeseen tulee myös tupakointikiellon määrääminen asuntojen sisätiloihin. Taloyhtiö voi hakea kieltoa viranomaiselta, joka määrää kiellon laissa säädettyjen edellytysten [...] Lue lisää

Ennakkopäätökset Korkein oikeus antoi viime vuonna 2023 neljä talojuristien ”toimialaan” liittyvää ennakkoratkaisua, joita olemme kommentoineet blogissa (alla tapausnumerot ovat linkkejä blogiin). Ne koskivat hyvin erilaisia aiheita: vuokralaisen vahingontekorikosta, asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen tulkintaa, rakennusten pysyttämisoikeutta ja rakennusurakkaan perustuvien vaatimusten [...] Lue lisää

Helsingin sanomat kirjoitti 29.12.2023 talokauppariidoissa aiheutuvista suurista oikeudenkäyntikuluista (linkki artikkeliin). Pitää paikkansa, että oikeudenkäyntiin asti edenneissä asunto- ja kiinteistökauppariidoissa oikeudenkäyntikulut ovat suuria, jopa kymmeniätuhansia euroja. Huomion arvoista kuitenkin on, että vain hyvin pieni osa talokauppariidoista ylipäänsä etenee tuomioistuimen [...] Lue lisää