Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme

Asunnon lyhytvuokrauksen juridiset ulottuvuudet

Suunnitteletko asunnon hankintaa tai jo omistamasi asunnon lyhytvuokrausta esim. Airbnb-palvelun kautta? On hyvä tietää, että asunnon lyhytvuokraus voidaan katsoa tietyissä tilanteissa luvanvaraiseksi majoitustoiminnaksi. Ennen kuin vuokraamiseen ryhtyy, kannattaa varmistaa, mitä lupia vuokraustoiminta vaatii, ja onko kyseisen asunnon säännöllinen lyhytvuokraaminen ylipäätään mahdollista esim. rakennusluvan tai kaavamääräysten perusteella.

Viime vuosina jopa kokonaisia kerrostaloja tai lukuisia saman talon huoneistoja on saatettu käyttää Airbnb-tyyppiseen vuokraustoimintaan. Toiminnan luonteesta ja sallittavuudesta on riidelty korkeinta hallinto-oikeutta myöten, ja nykyisin oikeuskäytännön perusteella on selvää, että asunnon säännöllinen lyhytvuokraus voidaan tietyissä tilanteissa katsoa luvanvaraiseksi majoitustoiminnaksi.

Useat kaupungit ovat antaneet ohjeita siitä, mitä lupia ja ilmoituksia säännöllinen lyhytvuoraustoiminta edellyttää. Tampereen kaupungin ohje löytyy täältä: https://www.tampere.fi/asuminen-ja-ymparisto/rakentaminen/rakennusvalvonta/lait-ja-ohjeet/airbnb-tyyppinen-majoitustoiminta.html

Pääsääntö on, että oman asunnon satunnaiseen lyhytvuokraamiseen ei tarvita lupia. Jos vuokraa asuntonsa esim. lomansa ajaksi, tai vuokraa satunnaisesti omassa talossa olevan toisen huoneiston, tätä ei pidetä luvanvaraisena majoitustoimintana.

Milloin kyseessä on majoitustoiminta?

Vuokraamista voidaan pitää majoitustoimintana mm. näillä perusteilla: kukaan ei ole kirjoilla asunnossa, huoneistoa vuokrataan toistuvasti, majoittumista tarjotaan ensisijaisesti vain lyhyeksi ajaksi, huoneistoa tarjotaan välityspalvelun kautta, se on kalustettu ja sitä markkinoidaan majoitustilana, toiminnanharjoittaja tarjoaa majoituksen yhteydessä hotellinomaisia palveluita (esim. aamiainen, siivous, liinavaatteet), majoittujalla on tavanomaiseen vuokrasuhteeseen verrattuna rajoitetut oikeudet.

Jos majoitustoiminnan tunnusmerkit täyttyvät, on vuokraajan täytettävä laissa säädetyt ilmoitusvelvollisuudet ja haettava tarvittavat luvat. 

Mitä lupia ja ilmoituksia majoitustoiminta edellyttää?

Ilmoitus terveydensuojeluviranomaiselle

Majoituspalvelu on ilmoitusvelvollisuuden alaista silloin, kun majoitukseen on hankittu tai varattu erillinen tila, eikä tila ole yksityishenkilön omassa käytössä. Vuokraajan on ilmoitettava majoitustoiminnasta kunnan terveydensuojeluviranomaiselle, esim. Tampereella ympäristöterveysyksikölle, 30 vuorokautta ennen toiminnan aloittamista. Ilmoituksella ja siihen liittyvällä tarkastuskäynnillä varmistetaan mm. tilojen kunto ja terveydelliset olosuhteet (ilmanvaihto, lämpöolot, jätehuolto yms).

Rakennuslupa

Vuokraajan pitää selvittää, mikä on huoneiston käyttötarkoitus rakennusluvan mukaan. Asuinhuoneistoa ei saa sellaisenaan käyttää majoitustoimintaan. Asuinhuoneiston muuttaminen majoitushuoneistoksi on oikeuskäytännön perusteella huoneiston käyttötarkoituksen olennainen muutos, johon on haettava rakennuslupaa. (KHO 2021:76)

Rakennuslupaa hakee kiinteistön omistaja tai haltija, esim. taloyhtiössä sijaitsevan asunnon osalta taloyhtiö. Vuokraajan on näin ollen pyydettävä taloyhtiötä hakemaan rakennuslupaa huoneiston käyttötarkoituksen muuttamiseksi. Lisäksi voidaan tarvita taloyhtiön yhtiökokouksen päätös yhtiöjärjestyksen muuttamisesta, jos huoneisto on yhtiöjärjestyksessä aiemmin määritelty asunnoksi.  

Rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä on mm., että asemakaava sallii huoneiston käyttötarkoituksen muuttamisen majoitushuoneistoksi (liiketilaksi), ja että hakemus täyttää rakentamismääräykset mm. paloturvallisuuden osalta. Toisin kuin asunnossa, majoitushuoneistosta tulee olla kaksi varsinaista poistumistietä. Tampereen kaupungin ohjeistuksen mukaan tämä tarkoittaa, että kerrostalossa joka kerroksesta pitää voida poistua kahta eri reittiä, käytännössä kahteen eri porraskäytävään. Tällainen vaatimus täyttyy harvoissa kerrostaloissa.

Muut ilmoitukset

Majoitustoiminnasta on ilmoitettava myös poliisille, jolle on toimitettava laissa säädetyt matkustajailmoitukset.

Majoitustoiminnasta, myös satunnaisesta, saatavat tulot ovat veronalaisia pääomatuloja, joista on ilmoitettava verottajalle.

Mitä jos toiminnalta puuttuu tarvittavat luvat?

Taloyhtiö vastaa kiinteistön omistajana/haltijana siitä, että sen huoneistoja käytetään rakennusluvan mukaisesti. Jos taloyhtiö havaitsee, että huoneistoa käytetään rakennusluvan vastaisesti majoitustoimintaan, sen tulee puuttua toimintaan. Taloyhtiö voi vaatia toiminnan lopettamista ja tarvittaessa ottaa huoneiston yhtiön hallintaan, jos toiminta varoituksesta huolimatta jatkuu.

Jos luvaton majoitustoiminta tulee rakennusvalvonnan tietoon, esim. valitusten perusteella, se voi kieltää rakennusluvan vastaisen huoneiston käytön tarvittaessa sakon uhalla. Ennen pakkokeinojen käyttämistä viranomainen kehottaa lopettamaan toiminnan.

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: