Rakennuksia koskevissa riidoissa viitataan usein hyvään rakentamistapaan. Esim. rakennusurakassa tai uuden asunnon kaupassa voidaan vedota virheenä siihen, että rakentamista ei ole tehty hyvän rakentamistavan mukaisesti. Myös talokauppariidassa ostaja saattaa vedota virheenä esim. siihen, että myyjä on tehnyt remonttia hyvän rakentamistavan vastaisesti, ja tästä on aiheutunut vaurio. Rakentamislaki puolestaan edellyttää, että rakennus on suunniteltava ja toteutettava hyvän rakennustavan mukaisesti, ja asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että kunnossapito- ja muutostyöt suoritetaan hyvän rakentamistavan mukaisesti.
Hyvästä rakentamistavasta puhutaan paljon, ja siihen viitataan useissa eri laeissa ja sopimusehdoissa, mutta ilmaisu on tulkinnanvarainen. Mikä on ”hyvä rakentamistapa”? Kuka sen määrittelee?
Alkuun on syytä todeta, ettei lainsäädännössä ole yhtenäistä linjaa siitä, puhutaanko hyvästä rakentamistavasta vai rakennustavasta. Esim. asuntokauppalaissa ja kuluttajansuojalaissa puhutaan hyvästä rakentamistavasta ja rakentamislaissa hyvästä rakennustavasta. Käsitteillä tarkoitetaan käytännössä täysin samaa asiaa, joten ei anneta tämän häiritä.
Mitä hyvä rakentamistapa tarkoittaa?
Rakentamista säännellään erilaisissa laeissa, asetuksissa ja määräyksissä, joista ei saa poiketa. Nämä normit, kuten rakentamislaki ja rakentamismääräyskokoelman asetukset, asettavat rakentamiselle vähimmäistason. Hyvällä rakentamistavalla viitataan johonkin muuhun kuin vain näihin pakottaviin normeihin, johonkin laajempaan käsitteeseen. Hyvä rakentamistapa kuvastaa sitä, mikä on (ollut) tiettynä ajankohtana vallitseva käsitys oikeasta/hyvästä rakentamistavasta, jolla saavutetaan hyvä lopputulos.
Hyvään rakentamistapaan sisältyy myös se, että rakennustyö on tehty tavanomaisen huolellisesti. Huolimatonta lopputulosta, esim. vinksalleen asennettuja kalusteita tai selvästi epätasaista maalaustyön jälkeä, tuskin voi sanoa hyvän rakennustavan mukaiseksi. Samoin jos materiaalivalmistajan ohjeita ei noudateta, eikä rakenne sen vuoksi toimi tarkoitetulla tavalla, ei lopputulosta voine sanoa hyvän rakennustavan mukaiseksi.
Kun tieto lisääntyy ja rakennusmateriaalit kehittyvät, rakentamisen hyväksi havaitut käytännöt voivat kehittyä nopeammin kuin pakottavia määräyksiä (asetuksia) ehditään päivittää. Alan ohjeet ja oppaat saattavat olla paremmin ajantasalla kuin määräykset. Niinpä on mahdollista, että jokin rakenneratkaisu muuttuu hyvän rakennustavan vastaiseksi, vaikka mikään määräys ei sitä varsinaisesti vielä kieltäisi. Esim. jos on yleisesti tiedossa, että jokin rakenne ei ole kosteusteknisesti toimiva, eikä sen käyttöä enää alan ohjeissa suositella, kyseisen rakenteen käyttäminen voi olla hyvän rakennustavan vastaista.
Hyvä rakentamistapa on muuttunut ja kehittynyt vuosien kuluessa, rakennustapojen ja -materiaalien muuttuessa, ja tulee muuttumaan jatkossakin. Esimerkiksi valesokkelirakenteet ovat olleet hyvän rakennustavan mukaisia ja yleisesti käytettyjä vielä 1980-luvulla, mutta nykyisin, kun rakenteen kosteustekniset riskit tunnetaan, ei rakennetta pidetä nykyisen hyvän rakennustavan mukaisena uusissa rakennuksissa. Hyvän rakentamistavan muuttuminen ei kuitenkaan tarkoita sitä, että aikaisemmin tehdyt rakenteet muuttuisivat jälkikäteen virheellisiksi. Rakentamistapaa on arvioitava aina rakennuksen rakentamisajankohdan tai korjauksen suorittamisajan mukaisesti.
Uuden rakentamislain perusteluissa (HE 1139/2022) on avattu hyvän rakennustavan käsitettä. Perustelujen mukaan ”Hyvällä rakennustavalla ymmärretään usein kunakin ajankohtana vallalla olevaa yleistä tietämystä ja käsitystä siitä, millainen rakentaminen sitovien sopimusten ja normien lisäksi täyttää rakentamiseen kohdistuvat odotukset, eli kuinka päästään hyvään ja laadukkaaseen lopputulokseen. Olennaista on käyttää hyväksyttäviä rakentamisen työmenetelmiä ja rakennustuotteita ja varmistaa, että rakennustyö tehdään ammattitaitoisesti ja huolellisesti. Hyvä rakennustapa kohdistuu kuitenkin ennen kaikkea työn lopputulokseen, ei niinkään työsuoritukseen.”
Missä hyvä rakennustapa määritellään?
Hyvä rakennustapa on ns. tapaoikeutta, eli se osoittaa vakiintunutta ”maan tapaa”. Hyvän rakentamistavan käsite on väistämättä tulkinnanvarainen ja joustava, ja onkin tavallista, että rakennusriidoissa eri asiantuntijat ovat eri mieltä siitä, mikä on ollut hyvän rakennustavan mukaista tiettynä aikakautena.
Hyvää rakentamistapaa ei ratkaista riitatapauksissa yksittäisen henkilön mielipiteen perusteella, vaan osviittaa saadaan erilaisista rakennusalan ohjeista ja julkaisuista. Yleensä asiantuntijatodistajat viittaavatkin näkemyksensä tueksi esim. rakentamisaikana olemassa olleisiin rakentamismääräyskokoelman ohjeistuksiin, Rakennustiedon julkaisemiin RT-kortteihin, rakennustöiden yleisiin laatuvaatimuksiin (RYL), Rakennusinsinööriliiton RIL-julkaisuihin tai muiden järjestöjen julkaisemiin ohjeisiin. Tuomioistuinten päätöksissäkin voidaan viitata näihin samoihin lähteisiin, kun perustellaan hyvän rakentamistavan mukaisuutta tai sen vastaisuutta.
Rakentamislain perusteluissa muistutetaan aiheellisesti, että kun joudutaan harkitsemaan, onko rakentamisessa noudatettu hyvää rakennustapaa vai ei, on ymmärrettävä eri oikeuslähteiden välinen hierarkia. Normihierarkiassa alempitasoinen oikeuslähde ei voi syrjäyttää ylempitasoista oikeuslähdettä. Jos asetus tai muu alempiasteinen normi on ristiriidassa lain kanssa, sitä ei saa soveltaa tuomioistuimessa tai viranomaisessa.
Rakentamisen osalta normihierarkia on rakentamislain perustelujen mukaan seuraava:
- Lainsäädäntö (rakentamislaki) ja sen nojalla annetut asetukset sekä rakentamismääräyskokoelma.
- Ympäristöministeriön ohjeet ja kunnan rakennusjärjestys.
- Alan itse määrittämät ja lainsäädäntöä täydentävät laatuvaatimukset (mm. RT-kortit, RYL ja RIL-ohjeet).
- Erilaiset oppikirjat ja suunnittelijoiden ja rakentajien käyttämät oppaat.
- Rakennustuotteiden valmistajien julkaisemia ohjeita.
Rakentamislain perustelujen mukaan hyvän rakennustavan voidaan katsoa tarkoittavan vakiintunutta maantapaa, jolla on oma velvoittavuutensa. Olaus Petrin tuomarinohjeiden mukaan ”Maantapa, kun se ei ole kohtuuton, pidettäköön lakina, jonka mukaan on tuomittava”.
Lopputulos ratkaisee
Riitatapauksissa (esim. urakkariidassa tai kiinteistökauppariidassa) on yleensä kysymys siitä, että rakennuksessa on jokin toimenpiteitä vaativa vika, puute tai vaurio. Esim. rakenteet halkeilevat, rakenteeseen on päässyt kosteutta ja se on vaurioitunut, tai rakenne ei kestä sen suunniteltua käyttöikää. Osapuolet voivat olle erimielisiä siitä, onko kyseessä virhe, ja jos on, kenen vastuulle vian korjaaminen tai korjauskustannukset kuuluvat. Hyvän rakentamistavan vastaisuus ei yleensä ole itsessään virhe, vaan siihen viittaamalla pyritään näyttämään toteen virheen olemassaolo ja osoittamaan, kenen vastuulle vian korjaaminen tai sen kustannukset kuuluvat.
Rakentamisessa ja remontoinnissa oleellisinta on lopputulos. Mikä tahansa hyvästä rakentamistavasta poikkeava toteutustapa ei ole automaattisesti virhe, jos lopputulos on hyvä ja toimiva. Vaikka rakennus olisi toteutettu hyvää rakentamistapaa ilmentävän RT-ohjekortin tai RYL-oppaiden vastaisesti, mutta toteutustavasta huolimatta rakenteet toimivat, niin lopputulos eli rakennus on kuitenkin sellainen kuin pitääkin.
Edes pakottavista rakentamismääräyksistä poikkeaminen ei ole virhe, jos siitä ei aiheudu mitään vahinkoa tai haittaa. Esimerkkitapaus tästä on Itä-Suomen hovioikeuden ilmavuototapaus, jossa määräysten vastaisia epätiiviitä höyrynsulkuja ei pidetty kiinteistön virheenä, kun ilmavuodoista ei osoitettu aiheutuvan vahinkoa.
Remonttia tai rakentamista koskevissa sopimuksissa viitataan usein hyvään rakentamistapaan. Isommissa hankkeissa urakan sisältö ja laatutaso määritellään yleensä tarkasti urakka-asiakirjoissa, mutta pienissä hankkeissa sopimukset saattavat olla yleisluontoisempia. Koska hyvä rakentamistapa on tulkinnanvarainen käsite, kannattaa tilaajan määritellä tavoiteltu laatutaso muutenkin kuin pelkästään hyvään rakentamistapaan viittaamalla.