Kiinteistön virheestä on yleensä reklamoitava myyjälle viimeistään 5 vuoden kuluessa kiinteistön hallinnanluovutuksesta. Poikkeuksellisesti ostaja voi reklamoida virheestä vielä 5 vuoden jälkeen, jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Tällaisia tilanteita on käytännössä vain harvoin. Tuoreessa Turun hovioikeuden tuomiossa katsottiin, että myyjä oli menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti, ja ostaja sai vedota virheeseen, vaikka hallinnanluovutuksesta oli kulunut jo yli 9 vuotta.
Tapaus koski rakennuksen perustusten painumista ja murtumista. Myyjän katsottiin menetelleen kunnianvastaisesti ja arvottomasti, kun myyjä ei ollut antanut ostajalle vanhaa kuntotarkastusraporttia, josta ilmeni painumien selvittämiseen ja korjaamiseen liittyviä suosituksia, joita ei ollut kaikilta osin tehty. Lisäksi myyjän tekemissä remonteissa oli remontoitu pintoja siten, ettei painumiseen viittaavat seikat olleet ostajan havaittavissa. Hovioikeus päätyi kaupan purkamiseen.
Tapauksen tausta ja tapahtumat
Ostaja ja myyjä olivat tehneet kiinteistökaupan v. 2011. Kauppahinta oli ollut 279.000 €. Ennen kauppaa oli tehty kuntotarkastus, jossa ei ollut tehty mitään perustusten painumiseen viittaavia havaintoja.
Kunnan rakennusvalvonta oli asettanut kiinteistön v. 2021 käyttökieltoon, koska talon perustukset olivat murtuneet ja painuneet siinä määrin, että siellä asuminen aiheuttaisi ilmeistä vaaraa turvallisuudelle. Rakennustarkastajan mukaan rakennuksen piipun ja muurin perustus oli painunut huomattavasti, keskellä rakennusta jopa 25 cm. Painumista oli tapahtunut jo pitkään.
Ostaja reklamoi myyjälle 02/2021 virheistä, vaatien kaupan purkua. Kaupan purkua koskeva kanne oli pantu vireille 09/2021, ennen kuin hallinnanluovutuksesta oli kulunut 10 vuotta.
Ostaja vetosi virheenä rakennuksen perustusten painumiseen ja romahtamiseen. Ostajan mukaan myyjän tekemässä remontissa kellarikerrokseen oli tehty levytyksiä ja kotelorakenteita, jotka peittivät rakenteiden halkeamia ja niiden paikkauksia. Lattiapintaa oli yritetty koolauksella suoristaa. Ostaja katsoi, että myyjä oli tiennyt kantavissa rakenteissa olleista puutteista, joita oli yritetty korjata myyntiä varten puutteellisesti.
Myyjä kiisti ostajan vaatimukset mm. reklamaation myöhästymisen ja ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönnin perusteella. Myyjä oli tehnyt kellarikerroksessa remontin v. 2010. Myyjä kertoi tehneensä kellarissa vain pintaremonttia, jonka yhteydessä rakenteisiin ei tehty muutoksia. Virhe (painuminen) oli myyjän mukaan aiheutunut vasta kaupan jälkeen.
Hovioikeusvaiheessa tuli uutena seikkana esille, että kohteessa oli tehty v. 2002 kuntotarkastus, josta ei ollut kerrottu eikä sen raporttia ollut annettu ostajalle. Kuntotarkastusraportti hyväksyttiin uudeksi todisteeksi hovioikeusvaiheessa. Raportissa oli perustusten halkeamiin ja painumiin liittyviä havaintoja, sekä seuranta- ja korjaussuosituksia.
Myyjä kiisti edelleen kunnianvastaisen ja arvottoman menettelyn sekä virheet. Myyjän mukaan v. 2002 raportista ei ollut kerrottu ostajalle, koska se oli ollut vanhentunut ajan kulumisesta ja toimenpiteiden tekemisestä johtuen, ja myyntihetken tilanteen mukaan oli tehty uusi kuntotarkastus. Myyjän mukaan v. 2002 raportti antoi yleiskuvan vanhasta hyväkuntoisesta kiinteistöstä. Ne raportin kehotukset, jotka olivat osuneet myyjän omalle osaamisalueelle, oli tehty. Painumisen osalta ei ollut nähty tarvetta tehdä mitään, koska siitä ei ollut tehty havaintoja. Raportissa mainittuja alustatilan tutkimis- ja kunnostustoimenpiteitä ei ollut tehty, koska alustassa ei ollut havaittu muutoksia. Lisätutkimuksia ei ollut tehty eikä halkeamiin ollut tehty enempää kuin pinnallisia korjauksia.
Hovioikeuden arvio myyjän menettelystä
Hovioikeuden oli ensin ratkaistava, onko myyjä menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti, eli onko ostaja saanut vedota virheeseen vielä yli 9 vuotta kiinteistön hallinnanluovutuksen jälkeen.
Hovioikeus viittasi mm. asuntokauppaa koskevaan ennakkopäätökseen KKO 2007:91, jonka mukaan, jotta myyjän menettelyä voidaan pitää kunnianvastaisena ja arvottomana, menettelyn tulee poiketa selvästi siitä, mitä voidaan pitää kyseisessä sopimuksentekotilanteessa yleisesti hyväksyttynä. HO totesi, että oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että myyjän toiminta on yleensä kunnianvastaista ja arvotonta silloin, kun hän jättää ostajalle kertomatta tutkimustuloksista tai raporteista, jotka osoittavat kiinteistössä olevan vikoja tai viitteitä vioista.
Hovioikeus arvioi vuoden 2002 kuntotarkastusraportin antamatta jättämisen merkitystä. Asiassa tuli arvioida myyjän kertomatta jättämien, raportista ilmenevien seikkojen merkitystä yleisesti sekä erityisesti rakennuksen painumisen kannalta.
Kuntotarkastusraportista ilmeni mm. että havaintokohdassa ”alustatilan tutkimis- ja kunnostustarve ja puutteellinen tuuletus” suosituksena oli huollon tarve, lisätutkimustarve sekä korjauksen/uusimisen tarve. Raportin selostusosassa todetaan mm., että vanhoissa perustuksissa on havaittavissa jonkin verran epätasaista painumista ja perusmuureissa tästä aiheutuneita halkeamia ja vähäisiä kallistuksia. Raportin mukaan, koska perusmuureissa olevat halkeamat ja muut vauriot ovat tulleet erittäin pitkällä aikavälillä, voidaan olettaa, ettei perustuksissa tapahdu merkittävämpiä muutoksia. Merkittävämpiä halkeamia tulee kuitenkin korjata kellaritilojen muiden korjausten yhteydessä. Perusmuurit voidaan esimerkiksi vahvistaa valamalla niiden sisäpuolelle raudoitettuja sisäkuorivaluja, joilla muutoin raudoittamattomat rakenteet saadaan sitkeämmiksi. Valut ja raudoitukset on syytä suunnitella huolellisesti ennen niiden toteuttamista. Vielä raportissa on suositeltu, että mikäli tiloja kunnostetaan, alapohja muutettaisiin kokonaan betonirakenteiseksi. Edelleen raportissa todetaan, että alustatila ja alapohjan alapinta tulee tutkia sopivassa vaiheessa huolellisesti. Samalla voidaan maapohjan tukeutuvin perustolppien alle asentaa harkkoperustuksia tai vastaavia.
HO piti yksiselitteisen selvänä, että myyjällä on ollut tiedonantovelvollisuus koskien vuoden 2002 kuntotarkastusraporttia. Sillä seikalla, että kohteeseen oli myöhemmin tehty uusi kuntotarkastus, ei ole tiedonantovelvollisuuden poistavaa tai edes sitä vähentävää vaikutusta, koska jälkimmäisestä tarkastuksesta laadittu raportti ei vastannut ensimmäistä sisällöltään. Vuonna 2011 laadittu raportti oli edeltäjäänsä selvästi suppeampi, eikä siinä ole arvioitu rakennuksen kuntoa läheskään yhtä kattavasti ja seikkaperäisesti. Riidatonta oli lisäksi, ettei kaikkia vuoden 2002 raportissa tehtyjä toimenpidesuosituksia ole noudatettu. Myyjä ei ole näissä olosuhteissa voinut perustellusti lähteä siitä, että uudempi raportti olisi korvannut vanhan siten, ettei velvollisuutta vanhan raportin tiedoksi antamiseen enää olisi ollut.
HO totesi, että vuonna 2002 laaditun raportin mukaan voidaan olettaa, ettei perustuksissa tapahdu merkittävämpiä muutoksia. Raportista voi siten saada sen käsityksen, ettei painuminen todennäköisesti tule jatkumaan. Todellisuudessa painuminen on kuitenkin jatkunut, mikä on johtanut lopulta rakennuksen asuinkelvottomuuteen. Merkittävää on lisäksi, että raportin lähtökohta on se, että toimenpiteisiin on ryhdyttävä. Myyjä on kertonut, että niitä korjauskehotuksia, jotka olivat osuneet hänen omalle osaamisalueelleen, oli tehty, mutta koska painumisesta ei ollut tehty havaintoja, niin tältä osin ei ollut nähty tarvetta tehdä mitään. Painumisen perussyytä ei ollut siten tutkittu eikä siihen liittyviä korjauksia tehty, mitkä laiminlyönnit korostavat osaltaan myyjän menettelyn moitittavuutta. Lisäksi on pääteltävissä, ottaen huomioon jo vuonna 2002 tehdyt painumiseen liittyvät havainnot, että painuminen ei ole tapahtunut myyjien väittämällä tavoin lähivuosina ja/tai ulkopuolisesta tärinästä johtuen, vaan kyseessä on hyvin suurella todennäköisyydellä sama vauriomekanismi, joka on jatkunut ja seurauksiltaan pahentunut, koska asialle ei ole tehty mitään.
HO piti lähtökohtaisesti epäuskottavana, ettei painumista olisi tapahtunut lainkaan vuosina 2002-2010. Toisaalta painumisen tarkalla määrällä tai jopa sen mahdollisella hetkellisellä pysähtymisellä myyjän omistusaikana ei ollut asiassa ratkaisevaa merkitystä. Olennaista on, että myyjä on ollut tietoinen aikaisemmasta vajoamisesta ja siitä, ettei toimenpiteisiin tai lisätutkimuksiin ollut sen osalta ryhdytty. Myyjä oli ennen myyntiä korjannut vuonna 2010 kellarin pintoja siten, etteivät kaikki painumiseen liittyvät seikat (vinon lattian oikaisu, muurin ja vanhan piipun kotelointi) ole olleet ostajan havaittavissa. Myyjä on näin menettelemällä tietoisesti salannut ostajalta sellaista informaatiota, josta tällä olisi ollut intressi ja oikeus saada tieto, ja myyjän menettelyä on pidettävä selvästi poikkeavana verrattuna siihen, mitä voidaan pitää kiinteistökaupan sopimuksentekotilanteessa yleisesti hyväksyttynä. Myyjän menettely on näillä perusteilla ollut kunnianvastaista ja arvotonta, mistä johtuen ostaja ei ole menettänyt oikeuttaan vedota kiinteistön virheisiin.
Koska myyjä oli menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti, asiassa ei ollut tarvetta arvioida erikseen ostajan ennakkotarkastusmenettelyyn kohdistuvia väitteitä, koska näillä seikoilla ei voi olla myyjiä vastuusta vapauttavaa vaikutusta.
Kaupan purku
Hovioikeus katsoi, että ostaja on kauppakirjan ehtojen ja ennen kauppaa tehdyn kuntotarkastusraportin perusteella voinut olettaa saavansa omistukseensa vanhan, mutta rakenteiltaan kunnossa olevan omakotitalon, joka soveltuu pitkäaikaiseen asumiskäyttöön. Tähän tarkoitukseen rakennusta ei ole voitu käyttää viimeiseen n. 4 vuoteen, koska rakennus on asetettu käyttökieltoon painumisen johdosta. Ostajan oli sinänsä tullut varautua jo talon iän vuoksi erilaisiin korjauksiin. Häneltä oli myyjän menettelyn vuoksi kuitenkin puuttunut sellaista olennaista tietoa, jonka nojalla rakennuksen tarvitsemiin huolto-, korjaus- ja uusimistoimenpiteisiin olisi voinut ajoissa ryhtyä.
Ottaen huomioon painumisen kaltaisen virheen perustavanlaatuisuus hovioikeus piti todennäköisenä ostajan esittämää käsitystä siitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. HO kiinnitti lisäksi huomiota vauriomekanismin poikkeuksellisuudesta (keskiosan painuminen) johtuviin korkeisiin korjauskustannuksiin ja ylipäänsä poikkeuksellisen suuriin epävarmuustekijöihin, joiden myötä kustannusten lopullinen määrä selviää vasta korjauksia tehtäessä. Korjauksen katsottiin olevan haastava ja työläs. HO piti selvitettynä, että kustannusten määrä tulee joka tapauksessa olemaan varmuudella useita kymmeniä tuhansia euroja. Virhe katsottiin olennaiseksi ja ostajalla katsottiin olevan oikeus kaupan purkuun.
Kauppahinnan palautuksesta tehdyt vähennykset
Ostajalle palautettavasta kiinteistön kauppahinnasta vähennettiin ostajan saama asumishyöty. Ostaja oli asunut kiinteistöllä yli 10 vuotta (123 kk). HO arvioi asumishyödyn määräksi 800 e/kk, ottaen huomioon alueen vuokratason ja toisaalta tavanomaiset kiinteistön hoitomenot. Asumishyötyä vähennettiin yhteensä 98.400 euroa.
Myyjä katsoi, että ostaja oli aiheuttanut kiinteistölle vahinkoa, joka on korvattava. HO totesi katselmuksen perusteella, että kiinteistön tavanomaista kunnossapitoa oli osittain laiminlyöty (mm. ulkoseinien huolto, katon maalaus, khh lattian kosteusvaurio) ja että tästä on aiheutunut vahinkoa, jonka ostaja on velvollinen hyvittämään myyjälle. HO arvioi laiminlyöntien kokonaiskustannukseksi 10.000 €, mikä vähennetään palautettavasta kauppahinnasta.
Kommentti: Kaikki raportit kannattaa antaa ostajalle
Todettakoon, että käräjäoikeudessa ostajan vaatimukset hylättiin. Hovioikeusvaiheessa esille tullut aikaisempi kuntotarkastusraportti osoitti myyjän menettelyn moitittavuuden ja käänsi lopputuloksen ostajan hyväksi. Hovioikeudessakin tuomio oli äänestyspäätös. Eri mieltä ollut hovioikeudenneuvos katsoi jääneen näyttämättä, että myyjät olisivat menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Hovioikeuden tuomio ei ole vielä lainvoimainen.
Kynnys sille, että ostaja voi reklamoida virheistä 5 vuoden jälkeen, on korkea. Vanhan tarkastusraporttin antamatta jättäminen ei automaattisesti tee myyjän menettelystä kunnianvastaista ja arvotonta, vaan asiaa arvioidaan raportin sisällön mukaan. Tässä tapauksessa vanhassa, antamatta jätetyssä kuntotarkastusraportissa oli sellaisia suosituksia ja havaintoja, jotka liittyivät kiinteistön virheeseen (rakennuksen painuminen), ja joista ei ollut kerrottu ostajalle. Jos raportissa ei olisi ollut painumiseen tai perustusten halkeamiin liittyviä havaintoja tai suosituksia, myyjän menettelyä tuskin olisi katsottu kunnianvastaiseksi ja arvottomaksi.
Tapaus osoittaa, että myyjän on varminta antaa ostajalle ennen kauppaa vanhatkin kuntotarkastusraportit, vaikka kiinteistöllä on tehty uusi kuntotarkastus. Uusi kuntotarkastus ei mitenkään automaattisesti korvaa vanhaa. Kun myyjä antaa ostajalle kaikki tiedossaan olevat raportit, myyjä välttää mahdollisen tiedonantovirheen ja riskin siitä, että ostaja voisi reklamoida virheistä vielä 5 vuoden jälkeenkin.
Aina välillä törmää siihen, että esim. kiinteistönvälittäjä on sanonut, ettei vanhaa kuntotarkastusraporttia tarvitse antaa, kun uudempikin on olemassa. Vaikka vanha raportti ei ole kaikilta osin ajan tasalla, vanhan raportin antamisesta ei ole mitään haittaa, vaan päinvastoin. Kuntotarkastusten perusteellisuudessa on eroja, ja joskus voi olla niin, että vanhemmassa tarkastuksessa on tuotu esille esim. sellaisia riskirakenteita, joita tuoreemmassa tarkastuksessa ei ole mainittu. Kahden keskenään erilaisen raportin olemassaolo voi toki johtaa tarpeeseen kertoa tarkemmin mistä raporttien erot johtuvat ja mitä toimenpiteitä niiden johdosta on tehty ja mitä ei. Myös ostajan on syytä lukea saamansa raportit tarkasti ja tarvittaessa kysyä tarkennuksia, jos niiden tiedoissa on ristiriitaisuuksia.
Sekä ostajan että myyjän etuna on välttää kaupan jälkeisiä riitatilanteita, joten on kummankin edun mukaista, että kaikki saatavilla olevat raportit annetaan ostajalle ennen kauppaa.
Toisesta vastaavan kaltaisesta oikeustapauksesta on kirjoitettu blogissamme aiemmin.