Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme

Hovioikeus: Ostaja menetti käsirahan, vaikka ostotarjouksessa oli sovittu toisin

Helsingin hovioikeus antoi 20.10.2022 erikoisen asuntokaupan käsirahaa koskevan tuomion, jonka johdosta ehdollisen asunnon ostotarjouksen tekeminen vaikuttaa tarjoajan kannalta riskialttiilta. On yleistä, että asunnosta tehdään ostotarjous sillä ehdolla, että ostaja saa oman asuntonsa myytyä tiettyyn ajankohtaan mennessä. Tuoreen hovioikeustuomion mukaan asunnon myyjällä on tällaisessa tilanteessa asuntokauppalain perusteella oikeus käsirahaan (tai vakiokorvaukseen), jos ostaja ei saakaan asuntoaan kaupaksi. Tuomio ei ole lainvoimainen. Tuomio herättää talojuristeissa useita kysymyksiä ja pidämme tuomiota jopa epäonnistuneena.

Hovioikeustapauksesta 

Tapauksessa ostaja oli tehnyt myyjän asunnosta 178.000 ostotarjouksen sillä ehdolla, että ostaja saa oman asuntonsa kaupaksi 31.12.2018 mennessä. Lisäksi ostaja maksoi myyjälle käsirahana tämän pyytämän 24.000 euroa, jonka myyjä sitoutui palauttamaan, jos ostaja ei saa asuntoaan myytyä. Ostajan asunto ei mennyt kaupaksi, mutta myyjä ei palauttanut käsirahaa.

Ostotarjouksen ehdot

Ostajan tekemään ja myyjän hyväksymään ostotarjoukseen sisältyi seuraava ehto:

”Edellä mainitun asuntokaupan tulemme solmimaan sillä ehdolla, että saamme myydyksi oman osakehuoneistomme 31.12.2018 mennessä. Muussa tapauksessa [myyjä] palauttaa koko käsirahan 24.000,00 euroa 15.1.2019 mennessä maksajille.”

Edelleen sopimuksessa todettiin:

”Kuittaan vastaanottaneeni käsirahan 24.000,00 euroa ja samalla sitoudun palauttamaan koko summan tähän sopimukseen sisältyvän ehdon mukaisesti.”

Hovioikeuden tuomiosta (Helsingin HO 20.10.2022 nro 1408)

Asiassa oli riidatonta, että myyjällä ei ollut oikeutta pitää käsirahaa siltä osin kuin se ylitti asuntokauppalaissa säädetyn 4 % kauppahinnasta, mikä oli tässä tapauksessa 7.120 euroa.

Käräjäoikeus velvoitti myyjän palauttamaan koko käsirahan ostajalle. Myyjä valitti hovioikeuteen, joka arvioi asiaa toisin.

Asuntokauppalain mukaan, "jos kauppa jää syntymättä tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, myyjällä on oikeus pitää käsiraha tai saada sovittu vakiokorvaus, jollei 6 §:stä muuta johdu". (AsKL 3:3 § 2 momentti)

Käräjäoikeus oli katsonut, että ostaja ja myyjä voivat sopia käsirahan palauttamisesta asuntokauppalaista poiketen, mutta hovioikeus katsoi toisin. 

Hovioikeus totesi, että asuntokauppalain 3 luvun 2 §:n mukaan luvun säännöksistä ei voida poiketa myöskään myyjän vahingoksi, jos myytävä asunto ei kuulu hänen elinkeinotoimintaansa. Kuten lakiin liittyvässä hallituksen esityksessä on todettu, jos tarjouksen tekijänä on kuluttaja ja myyjänä yksityishenkilö, luvun säännökset ovat 3 §:n 4 momenttia lukuun ottamatta molemminpuolisesti pakottavia (HE 21/2005 vp, s. 37).

Asuntokauppalain 3:3 § 4 momentin mukaan ”Kaupasta vetäytyvän vastapuolella ei ole oikeutta muuhun kuin 2 tai 3 momentissa tarkoitettuun seuraamukseen. Jos myyjä on yksityishenkilö ja tarjouksen tekijä on kuluttaja, he voivat kuitenkin erikseen sopia siitä, että kaupasta vetäytyvän on korvattava vastapuolelleen tälle aiheutunut todellinen vahinko.” Hovioikeus totesi, että em. säännös ei sovellu tähän asiaan, jossa kysymys oli käsirahan palauttamisesta.

Hovioikeus totesi, että tarjouksen mukainen asuntokauppa oli jäänyt toteutumatta, koska ostaja ei ollut saanut omaa asuntoaan myytyä eli tarjouksen tekijän puolella olleesta syystä. Myyjällä on siten asuntokauppalain 3:3 §:n 2 momentin ja 3:6 §:n 1 momentin nojalla oikeus pitää neljää prosenttia ostotarjouksen mukaisesta kauppahinnasta vastaava osuus hänelle maksetusta käsirahasta. Koska myytävä asunto ei ole kuulunut elinkeinotoimintaan, asuntokauppalain säännöksistä ei ole osapuolten keskinäisellä sopimuksella voitu poiketa myyjän vahingoksi eikä merkitystä siten ole sillä, että ostotarjouksen ehtojen mukaan käsiraha olisi tullut palauttaa kokonaisuudessaan.

Kommentti

Hovioikeuden ratkaisu tuntuu oudolta nykyisen ehdollisia ostotarjouksia koskevien käytäntöjen valossa. Kun ostaja tekee ostotarjouksen sillä ehdolla, että saa oman asuntonsa myytyä päivään X mennessä, tarjouksen tekijä ja myyjä yleensä mieltävät, ettei tarjous sido lainkaan eikä siitä aiheudu seuraamuksia, jos asunto ei menekään kaupaksi.

Em. tuomiossa katsottiin, että asuntokauppalaki erityislakina syrjäytti oikeustoimilain tarjouksen ehtojen osalta, mikä on nähdäksemme kyseenalainen tulkinta. Asunto-osakkeen ostotarjoukseen sovelletaan varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annettua lakia (oikeustoimilaki) sopimuksen syntymisestä sekä tarjouksen ja siihen annetun vastauksen sitovuudesta ja oikeusvaikutuksista. Vaikka asuntokauppalain 3 luvussa on erityislakina säännökset käsirahan ja vakiokorvauksen merkityksestä kaupanteossa tai jos kauppa jääkin syntymättä, eivät säännökset ole ristiriidassa keskenään tai päällekkäisiä. Asuntokauppalaki ei määrää siitä, milloin kauppa syntyy tai tehtyjen tarjousten ja vastausten sitovuudesta. Jos ostotarjous on tehty ehdollisena, ja tuo ehto ei täyty, ei tarjous ole enää voimassa/se ei sido. Tilanne olisi eri, jos ostotarjousta ei olisi tehty ehdollisena ja tarjouksen tekijä vetäytyisi sen jälkeen kaupasta vaikka siitä syystä, ettei hän ole saanut omaa asuntoaan kaupaksi. Silloin annettu tarjous sitoisi ja maksettu käsiraha tulisi menettää. 

Em. tuomion perusteella tilanne olisi kuitenkin toinen, eikä ehdollisia ostotarjouksia voisi käytännössä enää käyttää nykyiseen tapaan. Olisi erittäin toivottavaa, että asiasta saataisiin vielä korkeimman oikeuden ennakkopäätös oikeustilan selventämiseksi.

Asuntokauppalain esitöissä on käsitelty myös sitä, mistä syystä kauppa jää syntymättä, sekä tämän merkitystä käsirahan ja vakiokorvauksen kannalta. Kauppa voi jäädä esitöiden mukaan syntymättä joko tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, myyjän puolella olevasta syystä tai kummankin osapuolen vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella olevasta syystä. On melko suoraviivainen johtopäätös tulkita, että tarjouksen tekijän oman asunnon myymättä jääminen olisi tarjouksen tekijän puolella oleva syy. Em. tuomio ei ole ottanut huomioon tätä näkökohtaa. 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: