Lisärakentaminen voi olla keino parantaa taloyhtiön taloutta ja hankkia rahoitusta esim. peruskorjauksia varten. Tontille tuleva lisärakennus voi kuitenkin vaikuttaa olemassa oleviin asuntoihin, ja esim. näköalahaitta voi kohdistua eri asuntoihin eri tavoin. Helsingin hovioikeus antoi helmikuun lopulla lisärakentamishankkeeseen liittyvän tuomion (26.2.2024 nro 274), jossa helsinkiläisen rivitaloyhtiön yhtiökokouksen päätös lisärakentamisesta todettiin yhdenvertaisuusperiaatteen vastaiseksi. Hovioikeus totesi, että lisärakentamisesta aiheutuisi yhtiössä haittaa vain yhden asunnon osakkaille, ja muut saisivat hankkeesta vain taloudellista hyötyä. Yhtiö oli päättänyt maksaa haittaa kärsiville osakkeenomistajille kompensaatiota haitasta, mutta hovioikeus totesi, ettei yhtiön yksipuolisesti määrittämä kompensaatio oikeuttanut loukkaamaan yhdenvertaisuusperiaatetta. Yhtiökokouksen lisärakentamiseen liittyvät päätökset todettiin pätemättömiksi.
Tapahtumat
Riita liittyi helsinkiläiseen rivitaloyhtiöön, jossa on 5 asuinhuoneistoa. Rivitalo sijaitsee meren rannalla ja asunnot oli toteutettu porrastettuna siten, että kukin huoneisto oli noin puoli asunnonmittaa etelämpänä kuin lännenpuoleinen naapuriasunto.
Yhtiössä oli tiedossa remonttitarpeita ja sillä oli käyttämätöntä rakennusoikeutta, joten yhtiökokous päätti lisärakentamisesta (rakennusoikeuden myynnistä suunnatulla osakeannilla osakepääomaa korottamalla sekä yhtiöjärjestyksen muutoksesta). Lisärakentaminen sijoittuisi rivitaloyhtiön päätyyn, päätyhuoneisto E:n välittömään läheisyyteen. Huoneiston E:n osakkeenomistajat vastustivat hanketta.
Myöhempi yhtiökokous päätti huoneiston E osakkaille osakkeiden merkintähinnasta maksettavasta suuremmasta osuudesta, jonka tarkoituksena oli kompensoida lisärakentamishankkeesta huoneistolle E aiheutuvia haittoja.
Osakkaat nostivat käräjäoikeudessa moitekanteen päätösten julistamisesta pätemättömiksi. Käräjäoikeus totesi, että lisärakentaminen peittäisi näkymät huoneiston E idän puoleisista päätyikkunoista, joita on kahdessa kerroksessa ja joista on näkymää jossain määrin myös merelle. Samalla päätyhuoneistolle ominainen ja ko. yhtiössä korostunut asunnon yksityisyys poistuisi. Myös asunnon luonnonvalo tulisi vähentymään.
Asiassa esitetyn todistelun perusteella huoneiston E markkina-arvo oli n. 2,25 M€. Asianosaiset olivat hankkineet useita arvioita lisärakentamisen vaikutuksesta huoneiston E arvoon. Eri arvioiden mukaan arvonalennus vaihteli noin 3 prosentista 20 prosenttiin.
Käräjäoikeus totesi, että vaikka yhtiö oli päättänyt kompensoida hankkeesta huoneistolle E aiheutuvaa haittaa, ei yhdenvertaisuutta voida arvioida yksinomaan taloudellisen kokonaisvaikutuksen näkökulmasta. Päätöksestä aiheutuvat haitat kohdistuivat ainoastaan yhden huoneiston osakkeisiin, ja haitta oli olennainen, jolloin hanke edellyttää tämän osakkeenomistajan suostumusta. Suostumusta ei voida ohittaa taloudellisella kompensaatiolla.
Käräjäoikeus totesi yhtiökokouksen päätökset6 yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisiksi ja julisti ne pätemättömiksi. Taloyhtiö valitti tuomiosta hovioikeuteen.
Hovioikeuden tuomiosta
Hovioikeuden arvioitavana oli, olivatko moitteenalaiset yhtiökokouksen päätökset yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisia. Mikäli niin katsottaisiin, arvioitavana oli, voidaanko yhdenvertaisuuden loukkauksen katsoa poistuvan yhtiökokouksen päättämällä taloudellisella kompensaatiolla.
Päätös loukkasi yhdenvertaisuutta
Hovioikeus viittasi tuomion perusteluissa oikeuskäytäntöön ja -kirjallisuuteen, joiden mukaan osakkailla on velvollisuus sietää jonkinasteista epätasavertaisuutta ja sitä, että erilaiset hankkeet kohtelevat huoneistoja nettohyödyn ja haittojen osalta eri tavoin. Mikäli asunto-osakeyhtiötä voitaisiin kehittää vain kaikkien osakkaiden tarpeelliseksi katsomissa rajoissa, johtaisi se enemmistöperiaatteen vesittymiseen.
HO kuitenkin totesi, että E-huoneiston osakkaat eivät olleet väittäneet, että yhtiön hankkeiden tulisi hyödyttää kaikkia osakkaita samassa suhteessa. HO:n mukaan tapauksessa lisärakentamishankkeesta huoneistolle E aiheutuva haitta oli kuitenkin siinä määrin merkittävä ja ilmeinen, ettei yhdenvertaisuusperiaatteen loukkauksesta jäänyt epäilystä. Asiassa oli riidatonta, että hanke vaikuttaisi huoneiston E osakkeiden arvoon sitä laskevasti ja että arvon aleneminen tapahtuisi ainoastaan huoneiston E osakkeille, mikä merkitsisi sitä, että muiden osakkaiden hyötyessä ainoastaan huoneiston E osakkaat kärsisivät haitan.
HO katsoi kuten käräjäoikeus, että tilanne, jossa osakemerkinnästä saatavasta kauppahinnasta hyötyvät kaikki osakkaat, mutta jossa haitat kohdistuvat ainoastaan yhteen huoneistoon, on haittaa kärsivän kannalta lähtökohtaisesti yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen. Loukkauksen ei voida katsoa poistuvan pelkästään sillä perustella, että hankkeen kokonaisvaikutus olisi myös haittaa kärsivän kannalta taloudellisesti arvioituna positiivinen. Suunniteltu hanke vaikuttaisi toteutuessaan huoneistoon E muun muassa peittämällä näkymän kahden kerroksen päätyikkunoista itään ja estämällä myös merinäkymää. Hankkeesta esitetyn selvityksen perusteella lisärakentaminen poistaisi myös huoneiston E yksityisyyden ja vähentäisi luonnonvalon määrää. Asiassa ei voitu katsoa, että haitan merkitys olisi huoneiston E kannalta ainoastaan vähäinen ja että haitan vähäisen merkityksen vuoksi yhdenvertaisuuden loukkausta ei tapahtuisi.
Koska päätökset olivat yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisia, ne olisivat edellyttäneet huoneiston E osakkaiden suostumusta.
Kompensaatiolla ei voi ohittaa yhdenvertaisuuden loukkausta
Kompensaation osalta HO katsoi kuten käräjäoikeus, että yhdenvertaisuuden loukkausta ei voida ohittaa yhtiön yksipuolisesti määrittämällä hyvityksellä, johon haittaa kärsivän tulisi suostua. HO viittasi myös asiassa esitettyyn oikeudelliseen asiantuntijalausuntoon, jossa OTT, KTM Martti Häkkänen totesi, että asunto-osakeyhtiölaki ei tunne mahdollisuutta, jossa yhtiö voisi arvonalenemaa vastaavan yksipuolisen (ilman loukatun osakkaan suostumusta) maksun tai korvauksen suorittamalla poistaa yhdenvertaisuusloukkauksen. Hyväksyttävänä ei voitaisi pitää tilannetta, jossa vähemmistöosakkaan suostumuksen tarve voitaisiin aina ohittaa taloudellisella kompensaatiolla.
HO hyväksyi käräjäoikeuden arvion ja johtopäätöksen siitä, että kompensaatiosta voidaan päättää ainoastaan sopimuksella.
Hovioikeus katsoi, että yhtiökokouksissa tehdyt päätökset yhtiön rakennusoikeuden myymisestä ja yhtiöjärjestyksen muuttamisesta olivat pätemättömiä. Käräjäoikeuden päätös asiassa jäi siten voimaan. Taloyhtiö velvoitettiin korvaamaan osakkaiden oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeuden osalta noin 75.000 euroa ja hovioikeuden osalta noin 25.000 euroa. Lisäksi taloyhtiön maksettavaksi jäi omia oikeudenkäyntikuluja yhteensä n. 115.000 euroa.
Kommentti
Lisärakentamisen vaikutukset eivät yleensä kohdistu täysin tasavertaisesti kaikkiin osakkaisiin, mutta vähäisten haittojen ja poikkeavuuksien sietäminen kuuluu osakkaan velvollisuuteen. Tuomio osoittaa, että lisärakentamishankkeiden toteuttaminen edellyttää taloyhtiössä laajaa kannatusta, ja suostumusta kaikilta osakkeenomistajilta, joille aiheutuu lisärakentamisesta vähäistä suurempaa haittaa. Esim. jos vain joidenkin asuntojen arvo laskee, ja toiset saavat hankkeesta pelkästään taloudellista hyötyä, on päätös selvästi yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen. Yhdenvertaisuuden loukkausta ei myöskään voi poistaa maksamalla loukatulle korvausta, ellei loukattu siihen suostu. Jos lisärakennushankkeen haitat kohdistuvat tiettyihin asuntoihin, näiden osakkaille aiheutuvan haitan kompensaatiosta voidaan kyllä sopia, mikäli osakkaat siihen suostuvat.