Isännöitsijä Sami Asujamaa kertoo kirjoituksessaan erilaisista vastikkeista ja vastikejälkilaskelmasta taloyhtiön tilinpäätöksessä. Asunto-osakeyhtiöiden varsinaiset yhtiökokoukset lähestyvät, ja kirjoituksesta saa hyödyllistä tietoa yhtiön talouslukujen tulkintaan.
Hoito- ja varsinkin rahoitusvastikkeiden nousu asunto-osakeyhtiöissä on ollut viime aikoina laajasti esillä eri medioissa. Varsinkin rahoitusvastikkeiden osalta jyrkästi noussut korkotaso nostaa lainanhoitokuluja nyt huomattavasti, vaikuttaen sekä vanhempiin taloyhtiöihin, joissa voi olla esimerkiksi mittaviakin linjasaneeraus- ja julkisivusaneerauslainoja, että uudiskohteisiin, joissa rakentamisaikaista lainaa voi olla jäljellä huomattavia määriä. Hoitovastikkeella katettavista kustannuksista esimerkiksi pääkaupunkiseudulla nousua on ollut huomattavasti sekä kaukolämmön puolella, että myös elinkustannusindeksiin sidotuissa tonttivuokrissa.
Tyypillisessä taloyhtiössä voidaan kerätä yhtiöjärjestyksen mukaan ainakin näitä kahta eri vastiketta, tosin yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä myös muista yhtiövastikkeista. Nämä voivat olla esimerkiksi jotain tiettyä menoa varten olevia – kuten laajakaistavastike – tai vain tiettyjä osakkeenomistajia koskevia vastikkeita. Sellaisia vastikemaksuja, joita yhtiöjärjestys ei tunne, ei tulisi yhtiössä kerätä lainkaan. Tämä ei tarkoita erilaisia sauna- ja pesutupamaksuja, autopaikkavuokria ynnä muita, jotka ovat luonteeltaan käyttökorvauksia ko. hyödykkeistä.
Hoitovastike on nimensä mukaisesti tarkoitettu kattamaan yhtiön tavanomaisia juoksevia kuluja, joihin kuuluu hallinto, huolto, ulkoalueiden hoito, siivous, lämmitys, jätehuolto, vesi, sähkö, vakuutukset sekä tavalliset vuosi- ja huoltokorjaukset. Rahoitusvastikkeilla puolestaan katetaan yhtiön mahdollisten lainojen lyhennykset sekä korkokulut.
Tavanomaisesti vastikkeiden perusteeksi määrätään yhtiöjärjestyksessä joko huoneistoselitelmän mukainen huoneiston pinta-ala, tai osakkeiden määrä. Joskus eri vastikkeille on eri perusteet tai erilliset kertoimet, esimerkiksi liikehuoneistoissa saattaa olla kaksinkertainen hoitovastike tai vaikkapa puolikas pääomavastike. Varsinkin näissä tilanteissa yhtiön hallinnon tulee olla tarkkana ja hereillä sen suhteen, että erinäiset suurempien peruskorjaushankkeiden kustannukset tulee jakaa nimenomaan rahoitusvastikkeen maksuperusteen mukaan – jopa silloin, kun hanke pystyttäisiin tosiasiassa maksamaan suoraan kassavaroista. Toki tämän tyyppinen tilanne ei tule vastaan kovin usein.
Käytännössä eri vastikkeet maksetaan yhtiössä yhdelle ja samalle käyttötilille, joten niiden käytöstä on jo asunto-osakeyhtiölainkin mukaisesti laadittava vähintään vuosittain toimintakertomukseen oma selvityksensä (AOYL 10 luvun 5 §:n 2 momentin 1. kohta, toimintakertomuksessa on oltava ”tiedot yhtiövastikkeen käytöstä, jos vastike voidaan periä eri tarkoituksiin eri perustein”). Käytännössä yhtiön on syytä huolehtia jatkuvasti siitä, että eri vastikkeet käytetään niiden tarkoituksen mukaisesti – eli hoitovastikkeella ei kateta lainanhoitokuluja, eikä toisaalta rahoitusvastiketta tule käyttää juoksevien kustannusten kattamiseen.
Toimintakertomuksen yhteydessä esitettävää laskelmaa eri vastikkeiden käytöstä kutsutaan vastikejälkilaskelmasi tai vastikerahoituslaskelmaksi. Sen tarkoituksena on nimenomaan osoittaa, että kerätyt varat kohdistuvat yhtiössä oikein.
Kuva 1: Hoitovastikkeen jälkilaskelma
Esimerkissä yhtiössä on kerätty tilikauden aikana hoitovastiketta, vesimaksuja ja saunamaksuja ym. hoitopuolen tuloksi katsottavaa yhteensä 530 565,46 euroa. Juoksevat kulut (eli mainitut hallinto, huolto, lämmitys ym.) ovat olleet tilikauden aikana 469 509,90 euroa. Näiden erotus, 61 055,56 euroa, on hoitovastikkeen ylijäämää eli käytännössä rahaa kassassa. Aiemmilta tilikausilta yhtiössä oli kertynyt vielä huomattava 154 100,79 euron ”potti”, joten alkavalle tilikaudelle siirtyi yhteensä 215 156,35 euroa. Selvyyden vuoksi mainitsen, että kyseessä on kohtalaisen suuri asunto-osakeyhtiö.
Kuva 2: Rahoitusvastikkeen jälkilaskelma
Saman yhtiön rahoitusvastikkeen osalta tilanne on ollut päinvastainen. Vastiketuottoja on kertynyt 352 527,12 euroa, kun taas korko- ja lyhennyskulut ovat olleet yhteensä 533 325,33 euroa. Näin ollen tilikauden aikana rahoitusvastikkeen kertymä on jäänyt jopa 180 798,21 euroa alijäämäiseksi! Aiemmilta vuosilta jäänyt puskuri – tässä 109 780,70 euroa – on hieman paikannut tilannetta, mutta lainanhoito on silti kokonaisuutena tilinpäätöshetkellä 71 017,51 euroa alijäämäinen. Käytännössä siis tilikauden aikana hoitovastikkeilla on katettu lainanhoitokuluja, joka on hyödyttänyt väliaikaisesti niitä osakkaita, joilla on ollut rakentamisaikaista lainaa jäljellä (eli jotka ovat maksaneet liian pientä rahoitusvastiketta).
Kuva 3: vastikejäämien tarkistus taseen rahoitusasemaa vastaan
Jälkilaskelman oikeellisuus osoitetaan parhaiten kuvan mukaisella tarkistuksella, jossa yli/alijäämät lasketaan yhteen ja summaa verrataan taseen rahoitusasemaan. Tähän sisältyy yhtiön kassavarat vähennettynä lyhytaikaisella vieraalla pääomalla, käytännössä tarkoittaen saatuja ennakkomaksuja yms. Koska tulevan tilikauden lainanlyhennykset luetaan lyhytaikaiseen vieraaseen pääomaan, niiden osuus täytyy vielä huomioida omana rivinään.
Esimerkkitapauksessa lainan lyhennyspäivä osuu tilikauden päättymiseen (31.12.), joka on kohtalaisen yleinen tilanne. Tällöin rahoitusvastikkeen yli- tai alijäämä kertoo tarkkaan, miten hyvin kyseinen vastike on osunut kohdalleen. Lainojen, joiden lyhennys ajoittuu eri hetkeen kuin tilikauden päättyminen, tulee tilinpäätöshetkellä olla lyhennyksen ajankohdasta riippuen sopivasti yli- tai alijäämäisiä ja tämä tulee huomioida rahoitusvastikkeen oikeellisuutta arvioidessa.
Loppuun vielä lyhyt esimerkki, miten rahoitusvastikkeen oikean tason voi nopeasti laskea: menopuolella huomioidaan tulevat lainanlyhennykset, tässä tapauksessa 466 910,78 euroa, sekä lainan korko pääomalle, tässä tapauksessa pääoma 9 805 125,96 euroa x 3,00 % = 29 4153,78 euroa. Summat yhteensä ovat 761 064,56 euroa / vuosi, tai 63 422,05 euroa / kuukausi. Koska kyseisessä yhtiössä lainasta vastaa yhteensä 14 688 osaketta, pääomavastikkeen tulee olla noin 63 422,05 / 14 688 = 4,32 euroa osaketta kohden.
Käytännössä usein lainaa lyhennetään kahdesti vuodessa, jolloin pääoma hieman pienenee tilikauden aikana. Suuruusluokan saa kuitenkin nopeasti ihan kerto- ja jakolaskulla ja halutessaan lyhennyksen vaikutuksen voi huomioida korkokuluissa. Uskallan väittää, että rahoitusvastikkeen tason määrittäminen ei ole periaatteen tasolla rakettitiedettä, joskin nyt korkojen yhä liikkuessa täsmälleen oikeaan osuminen on varmasti alkaneella vuodella vaikeampaa kuin pitkiin aikoihin. Käytännössä oma suositukseni onkin yhtiökokouksissa antaa hallitukselle valtuudet päättää uusi pääomavastike tilikauden aikana, mikäli korkotason muutos antaa siihen aihetta. Korko kun voi lainan ehdoista riippuen vaihtua jopa useampaan kertaan tilikauden sisällä.
Kirjoittaja:
Sami Asujamaa, AIT®, ITS®, ITS®-TEK II, IEAT
10+ Isännöinti Oy
Sami Asujamaa toimii yrittäjänä perustamassaan helsinkiläisessä 10+ Isännöinti Oy:ssä. Sami on toiminut päätoimisena isännöitsijänä 10 vuoden ajan. Isännöintiliitto on palkinnut Samin vuoden isännöitsijänä 2017.