Vanhoissa taloyhtiöissä voi olla mittavia korjaustarpeita, eikä lainarahoituksen saaminen korjauksia varten ole yksinkertaista. Asunto-osakeyhtiölain mukaiset yhtiön velvollisuudet eivät kuitenkaan riipu siitä, onko yhtiöllä varaa kunnossapitoon. Turun hovioikeuden lokakuussa antama tuomio (1.10.2024 nro 594) osoittaa, että taloyhtiö ei voi päättää olla ryhtymättä huoneiston korjauksiin sillä perusteella, ettei korjauksiin ole varaa. Hovioikeus kumosi yhtiökokouksen päätöksen lainvastaisena.
Päätös ei ratkaise sitä ongelmaa, mitä yhtiössä tulisi tehdä, kun korjaustarpeita ilmenee, mutta rahaa korjaamiseen ole. Vaikka päätös kumottiin, kantajan asunto ei tämän johdosta tule kuntoon, eikä yhtiöllä ole yhtään sen enempää varoja kuin aiemmin.
Tapauksen tausta
Tapaus koski asunto-osakeyhtiötä, johon kuuluu kolme vuonna 1974 valmistunutta rivitaloa. Yhtiössä on 19 asuntoa.
Taloyhtiössä oli teetetty kuntotutkimuksia, joiden perusteella yhtiön rakennuksissa oli todettu mittavia, yhtiön vastuulla oleviin rakennusosiin kohdistuvia korjaustarpeita (mm. laajoja vaurioita, riskirakenteita, kosteusvaurioita ja heikko lämmöneristys). Tämä oli asiassa riidatonta. Korjauskustannusarvio maaliskuulta 2022 oli 1-2 miljoonaa euroa ilman suunnittelukuluja.
Kantajan asunnossa oli terveyshaittaa. Terveydensuojeluviranomainen oli antanut yhtiölle kehotuksen antaa 31.7.2021 mennessä selvitys asunnon terveyshaittaa aiheuttavien epäkohtien selvittämiseksi, poistamiseksi ja rajoittamiseksi. Selvitys oli toimitettu viranomaiselle. Kantaja ei voinut käyttää asuntoa.
Yhtiön muissakin asunnoissa oli korjaustarpeita. Yhtiö ei saanut lainaa korjauksiin. Väliaikaisia korjauksia oli tehty kuuteen asuntoon, myös kantajan asuntoon, mutta toimenpiteet oli todettu riittämättömiksi.
Kantajan asunnon korjaustoimenpiteitä käsiteltiin ylimääräisessä yhtiökokouksessa 23.8.2022. Kokouksessa päätettiin, että huoneiston korjaukseen ei taloyhtiön toimesta varojen puuttuessa ryhdytä kantajan vaatimuksesta huolimatta. Kantaja oli jättänyt päätökseen eriävän mielipiteen. Lisäksi kokouksessa oli päätetty, että tontin rakennusoikeuden kilpailutus ajoitetaan varhaiskevääseen 2023 siten, että tarjoukset käsitellään helmikuussa 2023.
Kantaja vaati oikeudessa, että yhtiökokouksen 23.8.2022 päätös hänen huoneistonsa korjaamatta jättämisestä kumotaan joko mitättömänä tai pätemättömänä.
Asian käsittely käräjäoikeudessa
Käräjäoikeus totesi, että yhtiön 19 asunnosta 4 oli tyhjillään, mutta vain kantaja oli vaatinut yhtiötä ryhtymään asuntonsa korjaustoimenpiteisiin. Käräjäoikeuden mukaan todistelu huomioon ottaen korjauksia oli mahdoton suorittaa vain yhdessä huoneistossa, mutta jos näin tehtäisiin, päätös tuottaisi epäoikeutettua etua kantajalle yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kustannuksella, ja olisi siten yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen.
Käräjäoikeus viittasi yhtiön merkittävään korjaustarpeeseen, huomattaviin korjauskustannuksiin ja rahoitusvaikeuksiin. Käräjäoikeus katsoi, että yhtiöllä oli oikeus tehdä tarkoituksenmukaisuusharkintaa tilanteissa, jossa rahoitusta korjaustoimenpiteisiin ei ole saatavissa. Käräjäoikeus hylkäsi kanteen.
Hovioikeuden tuomio
Osakas valitti hovioikeuteen vaatien edelleen päätöksen kumoamista. Perusteinaan osakas vetosi yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisuuteen, koska hänen hallitsemansa huoneisto ei ollut terveyshaitan vuoksi asumiskelpoinen. Ongelman syynä oli taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluva rakenne. Osakkaan mukaan jokaisella osakkeenomistajalla on oikeus vaatia asuntonsa korjaamista ja yhtiö korjaamisvelvoite on ehdoton. Osakas joutui maksamaan vastiketta, vaikka ei saa samaa hyötyä kuin muut.
Yhtiökokous oli v. 2023 äänestyksessä päättänyt, että yhtiö ei myy rakennusoikeuttaan. Hovioikeus totesi, että moitteenalaisen yhtiökokouspäätöksen jälkeisillä tapahtumilla ei ole merkitystä, kun arvioidaan yhtiökokouspäätöksen pätemättömyyttä.
Hovioikeuden arvio yhdenvertaisuudesta
HO totesi, että yhtiö ei ole toteuttanut kunnossapitovastuutaan myöskään muiden huoneistojen osalta. Vastikkeenmaksuvelvollisuus koskee kaikkia, eikä se asunto-osakeyhtiölakia koskevan hallituksen esityksen mukaan ole korvausta huoneiston käyttöoikeudesta. Myöskään se, että kantajan mahdollinen jako-osuus yhtiön selvitystilassa olisi muita pienempi, ei ollut peruste pitää päätöstä yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisena.
HO totesi, että päätös ei ollut selvästi yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen ja mitätön.
Hovioikeuden arvio päätöksen pätemättömyydestä
HO totesi, että kunnossapitovastuusäännöksen taustalla olevassa hallituksen esityksessä on lausuttu, että kunnossapito on kiinteistön ylläpitoon kuuluvaa toimintaa, joka sisältää paitsi juoksevat pienet korjaukset ja vuosikorjaukset myös suuremmat korjaushankkeet, joissa kiinteistön laatutasoa ei kuitenkaan olennaisesti muuteta (peruskorjaukset). Kunnossapitona voi tulla kysymykseen myös tuhoutuneen rakennuksen rakentaminen uudelleen, ja yhtiöllä on kunnossapitovastuunsa perusteella velvollisuus rakentaa ja saattaa tuhoutuneet tilat ennalleen perustasoon. Vaihtoehtoisesti yhtiö voidaan rakennuksen tai huoneiston tuhoutuessa asettaa selvitystilaan. (HE 24/2009 vp, s. 77–78)
HO viittasi myös korkeimman oikeuden ratkaisusta KKO 1991:15 ilmenevään oikeusohjeeseen, jonka mukaan se, että samantyyppisiä vikoja oli esiintynyt yhtiön rakennusten muissakin huoneistoissa, ei vaikuta yhtiön asunto-osakeyhtiölakiin perustuvaan vastuuseen korjata osakkeenomistajan huoneistossa todetut rakenteelliset viat.
HO totesi, että oikeuskirjallisuudessa esitetyn kannan mukaan rakenteet kuuluvat yhtiön vastuulle riippumatta siitä, kuinka kalliiksi niiden korjaaminen tulee. Yhtiö ei voi vapautua rakenteita koskevasta kunnossapitovastuustaan vetoamalla siihen, että korjaus hyödyttää vain osaa osakkaista. Jos huoneistossa on viallinen rakenne, yhtiön on korjattava se viipymättä. Toisaalta yhtiöllä voi olla oikeus asettaa korjaukset kiireellisyysjärjestykseen. (Furuhjelm ym.: Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari osa 1, 2023, s. 267–268) Niin ikään oikeuskirjallisuudessa on lausuttu, että asunto-osakeyhtiön vastuuseen rakenteista ei vaikuta korjauksien laajuus tai hinta. Edelleen on viitattu Helsingin hovioikeuden 28.11.1990 antamaan ratkaisuun 1618, jossa hovioikeuden mukaan yhtiökokous ei ollut voinut päättää, ettei se kunnosta vastuulleen kuuluneita takkahormeja ja että osakkaat voivat korjata ne omalla kustannuksellaan.
Riski rakenteiden vaurioitumisesta kuuluu asunto-osakeyhtiön kannettavaksi. Edellä lausutun perusteella asunto-osakeyhtiö ei ole käsiteltävänä olevassa asiassa voinut päättää olla ryhtymättä sen vastuulle kuuluvien vaurioituneiden rakenteiden korjaamiseen varojen puuttuessa eli aiheutuvien kustannusten vuoksi. Se, että samantyyppisiä vikoja oli esiintynyt yhtiön rakennusten muissakin huoneistoissa, ei ole vaikuttanut yhtiön korjausvastuuseen. Ylimääräisessä yhtiökokouksessa päätetty suunnitelma ajoittaa tontin kilpailutus varhaiskevääseen ei ole myöskään ollut sellainen seikka, jonka perusteella yhtiö olisi voinut moitteen kohteena olevan päätöksen sisältöisesti päättää olla ryhtymättä huoneiston rakenteiden korjaamiseen, kun otetaan huomioon rakenteiden vaurioista kantajalle aiheutunut haitta.
Yhtiöjärjestyksessä ei ollut asunto-osakeyhtiölaista poikkeavia, kunnossapitovastuuta koskevia määräyksiä. Yhtiökokouksen pöytäkirjan 17.3.2022 mukaan yhtiökokous oli päättänyt yksimielisesti, että taloyhtiö pyritään pitämään asumiskelpoisena toistaiseksi selvitykseen kirjatuin väliaikaisin korjauksin ja että tontin myynnistä teetetään uudelleenkilpailutus. Lisäksi yhtiökokous oli päättänyt yksimielisesti, että talousarvioon varataan 9.000 euroa väliaikaisiin korjauksiin ja että tontin uudelleenkilpailutusta aikaistettaisiin, mikäli asukkaat ilmoittaisivat oireista tai viranomainen antaisi toimenpidekehotuksen. Hovioikeuden mukaan em. yhtiökokouksen 17.3.2022 päätös ei antanut aihetta arvioida toisin edellä ylimääräisen yhtiökokouksen 23.8.2022 päätöksestä lausuttua.
Edellä lausutuin perustein asunto-osakeyhtiö ei ole voinut päättää, ettei se kunnosta kunnossapitovastuulleen kuuluneita rakenteita. Näin ollen ylimääräisen yhtiökokouksen tekemä päätös olla ryhtymättä kantajan huoneiston korjaustoimenpiteisiin varojen puuttuessa on ollut asunto-osakeyhtiölain vastainen ja se on julistettava pätemättömäksi.
HO vielä totesi, että tästä ratkaisusta ei voida tehdä johtopäätöksiä siitä, minkä sisältöinen yhtiökokouksen päätöksen olisi pitänyt olla.
Kommentti
Tilanteet, joissa yhtiöllä ei ole varaa rakennuksen tarpeellisiin korjauksiin, ovat viime vuosina yleistyneet. Tapaus osoittaa, että varojen puute ei kuitenkaan poista yhtiön lakisääteistä kunnossapitovastuuta. Yhtiö ei voi vain päättää, että mitään ei korjata, mutta toisaalta se ei voi ryhtyä korjauksiin, joihin ei ole varaa. Oikeudessa riitely ei ole omiaan parantamaan yhtiön taloudellista tilaa, vaan pikemminkin päinvastoin. Mitä sitten pitäisi tehdä? Laista ei löydy tähän suoraa vastausta. Vaikeassa tilanteessa yhtiön tulisi selvittää vakavasti eri vaihtoehdot ja valita niiden väliltä. Asia on kokonaan oman blogikirjoituksen arvoinen, joten palaamme asiaan myöhemmin.