Ennakkopäätökset
Korkein oikeus antoi viime vuonna 2023 neljä talojuristien ”toimialaan” liittyvää ennakkoratkaisua, joita olemme kommentoineet blogissa (alla tapausnumerot ovat linkkejä blogiin). Ne koskivat hyvin erilaisia aiheita: vuokralaisen vahingontekorikosta, asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen tulkintaa, rakennusten pysyttämisoikeutta ja rakennusurakkaan perustuvien vaatimusten esittämistä. Yhtään kiinteistö- tai asuntokauppariitaa koskevaa ennakkopäätöstä ei annettu.
2023:90 A, joka oli vuokrannut B:ltä sähkölämmitteisen omakotitalon, oli useiden kuukausien ajan laiminlyönyt vuokrasopimuksen mukaisen velvollisuutensa maksaa sähkölaskut ja jättänyt talon talvella tyhjilleen ilmoittamatta B:lle tästä sekä odotettavissa olleesta sähköjen katkaisemisesta. Sähköyhtiön katkaistua talosta sähköt talon putket ja vesikalusteet olivat jäätyneet ja rikkoutuneet aiheuttaen talolle vesivahingon.
Korkein oikeus katsoi, että A oli laiminlyönyt erityisen oikeudellisen velvollisuutensa estää vahingon syntyminen. Kun menettelyä oli pidettävä tahallisena, A:n katsottiin syyllistyneen vahingontekorikokseen.
2023:52 Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli muuttanut yhtiöjärjestyksen määräystä rahoitusvastikkeen maksuvelvollisuudesta siten, että rahoitusvastike määrättiin käyttäen perusteena huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden lukumäärien suhdetta. Osakkeenomistaja A oli vastustanut muutosta. A katsoi, että muutos lisäsi sen maksuvelvollisuutta, koska A:n hallitsemat huoneistot oli aiemman yhtiöjärjestyksen määräyksen mukaan vapautettu kokonaan rahoitusvastikkeen maksuvelvollisuudesta.
Korkein oikeus katsoi, että aiemmassa yhtiöjärjestyksessä ei ollut määrätty rahoitusvastikkeen maksuvelvollisuuden perusteesta ja laskutavasta riittävän selkeästi siten, että määräyksellä olisi katsottava poiketun osakkeenomistajien lähtökohtaisesti yhtäläisestä maksuvelvollisuudesta. Näin ollen yhtiöjärjestyksen muuttamisella ei ollut lisätty A:n maksuvelvollisuutta eikä sitä koskeva yhtiökokouksen päätös ollut mitätön.
2023:41 A omisti nykyisin vapaa-ajan käytössä olevat rakennukset, jotka olivat sijainneet yli sata vuotta X Oy:n nykyisin omistamalla kiinteistöllä. A:n vastikkeeton oikeus pitää rakennuksiaan kiinteistöllä perustui vähintään suostumuksen nojalla konkludenttisesti syntyneeseen sopimukseen. X Oy vaati kanteellaan A:n velvoittamista poistamaan rakennukset kiinteistöltä vetoamalla kanteensa perusteena siihen, että sillä oli oikeus irtisanoa A:n käyttöoikeus.
Korkein oikeus katsoi ratkaisusta ilmenevillä perusteilla, että X Oy:llä ei ollut oikeutta irtisanoa käyttöoikeutta.
2023:29 Rakennusurakan tilaaja oli rakennusurakan yleisten sopimusehtojen YSE 1998 mukaisessa vastaanottotarkastuksessa sekä taloudellisessa loppuselvityksessä esittänyt urakoitsijalle vaatimuksen lattiapinnoitteiden asennusvirheiden korjaamisesta. Tilaaja vaati myöhemmin oikeudenkäynnissä urakoitsijalta vahingonkorvausta virheen perusteella. Korkein oikeus katsoi, että tilaaja oli menettänyt oikeuden vaatia urakoitsijalta vahingonkorvausta, koska se ei ollut esittänyt rahamääräistä vaatimustaan viimeistään loppuselvitystilaisuudessa.
Valitusluvat 2023
Vuoden vaihtuessa uudeksi vuodeksi 2024 korkeimmassa oikeudessa ei ole Finlexin mukaan vireillä yhtään kiinteistö- tai asuntokauppariitaan liittyvää valitusluvan saanutta juttua. Vireillä on kuitenkin vuokraoikeuden kirjaamista, vahingonkorvausta asunto-osakeyhtiössä, vuokrasopimuksen tulkintaa, kaksi asunto-osakeyhtiön osakeantia sekä urakkasopimuksen syntymistä koskevaa valituslupaa. Vuodelta 2022 vireillä on edelleen urakkasopimukseen liittyvää vahingonkorvausta koskeva valituslupa (alla tapausnumerosta linkki Finlexiin).
VL: 2023-123 Yhtiö oli vuonna 1973 vuokrannut omistamaltaan tilalta sadaksi vuodeksi yhden markan vaadittaessa suoritettavaa vuosivuokraa vastaan alueen käytettäväksi vuokralaisen veneen säilyttämistä palvelevan laiturin rakentamiseen ja pitämiseen sekä jalankulkuun laiturille. Vuokraoikeuden vakuudeksi oli vahvistettu kiinnitys, joka sittemmin oli voimassa maakaaren mukaisena erityisen oikeuden kirjaamisena.
Yhtiö luovutti tilansa kunnalle ja vuokralainen siirsi myöhemmin oikeutensa uudelle vuokralaiselle, joka haki sopimukseen perustuvan erityisen oikeuden kirjauksen siirtämistä. Kunta riitautti sopimuksen siirtokelpoisuuden. Kysymys siitä, olisiko kirjaamisviranomaisen tullut osoittaa hakijan oikeutta koskeva asia tutkittavaksi erillisessä oikeudenkäynnissä.
VL: 2023-101 A Oy oli vuokrannut asunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja B:ltä asunnon omien työntekijöidensä käyttöön. Asunto-osakeyhtiössä oli teetetty viemäreiden pinnoitustyö, jonka aikana viemärit olivat olleet käyttökiellossa. A Oy:n vuokraamassa asunnossa oleskelleet henkilöt olivat käyttäneet viemäriä sen käyttökiellosta huolimatta, mistä oli aiheutunut vahinkoa alemmissa kerroksissa sijainneille kahdelle huoneistolle. Asunto-osakeyhtiö oli vastannut korjauskustannuksista.
Kysymys siitä, oliko A Oy korvausvelvollinen asunto-osakeyhtiölle.
VL: 2023-89 Kysymys vuokrasopimuksen tulkinnasta vuokran määrän osalta.
VL: 2023-82 Kysymys siitä, oliko urakoitsija rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) 30 §:n mukaisesti vastuussa virheestään sillä perusteella, että virhe aiheutui sen törkeästä laiminlyönnistä.
Rakennusliike, joka omisti asunto-osakeyhtiön kaikki osakkeet, oli antanut velkojen vakuudeksi asunto-osakeyhtiön osakkeita koskevia osakeyhtiölain 3 luvun 12 §:ssä tarkoitettuja väliaikaistodistuksia. Kysymys siitä, oliko asunto-osakeyhtiö päättänyt osakeannista pätevästi siten, että väliaikaistodistukset muodostivat niihin vedonneille velkojille panttioikeuden ja saatavilla oli etuoikeus rakennusliikkeen konkurssissa.
VL: 2023-22 Asunto-osakeyhtiö A oli neuvotellut rakennusurakasta B Oy:n kanssa. Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli päättänyt ryhtyä rakennushankkeeseen ja myöntää hallitukselle valtuudet solmia urakkasopimus B Oy:n kanssa sekä valtuudet solmia lainasopimus. Asunto-osakeyhtiön hankkeessa käyttämä projekti-insinööri oli ilmoittanut B Oy:lle yhtiökokouksen päättäneen toteuttaa hanke ja B Oy:n edustaja oli keskustellut yhtiökokouksen päätöksestä asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtajan kanssa. Asunto-osakeyhtiö oli sittemmin keskeyttänyt hankkeen puuttuvan rahoituksen takia. Kysymys urakkasopimuksen syntymisestä ja asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvelvollisuudesta.
Olemme kirjoittaneet em. tapausta koskevasta Helsingin hovioikeuden ratkaisusta. Kirjoituksen voi lukea täältä.
VL: 2022-105 Rakennusurakan pääurakoitsija A Oy oli luovuttanut työmaa-alueita aliurakoitsija B Oy:lle osapuolten välisen sopimuksen vastaisesti viivästyneinä. B Oy vaati, että A Oy velvoitetaan suorittamaan sille viivästyksen perusteella vahingonkorvausta. Urakkasopimuksen ehtojen mukaan pääurakoitsijalla oli tietyin edellytyksin oikeus tarkentaa työmaa-alueiden luovutusajankohtia. Urakkasopimukseen sisältyi täsmennetyn aloituksen viivästymistä koskeva sopimussakkoehto sekä ehto, jonka perusteella aliurakoitsijalle ei korvata täsmennetyn aloituksen viivästymistä millään muulla tavoin. A Oy ei ollut täsmentänyt luovutusajankohtia, vaan luovutukset olivat olleet viivästyneitä alkuperäiseen luovutusajankohtaan nähden. Hovioikeus hylkäsi B Oy:n vahingonkorvausvaatimuksen sillä perusteella, että viivästyksen seuraamukset määräytyivät urakkasopimuksen sopimussakkoa ja vastuunrajoitusta koskevien ehtojen perusteella. Kysymys urakkasopimuksen tulkinnasta.