Vinkkejä veroilmoituksen tarkistamiseen
Taas on se aika vuodesta, kun postiluukusta on kolahtanut esitäytetty veroilmoitus. Määräpäivät ilmoitukseen tehtäviin korjauksiin ovat myös pian käsillä: korjattu veroilmoitus on jätettävä 9.5., 16.5. tai 23.5.2023. Päivän voit tarkistaa omasta veroilmoituksestasi ja OmaVerosta. Määräpäivän lähestyessä on hyvä hetki käydä läpi tärkeimmät asiat, mitä jokaisen asuntosijoittajan olisi hyvä tietää veroilmoitusta täyttäessään.
Verovelvollinen ja vähennysoikeus
Aluksi on hyvä määritellä se, kenen tulee ylipäätään maksaa vuokratuloista menevät verot.
Pääsääntönä on se, että verot maksaa vuokratun omaisuuden omistaja. Mikäli vuokrakohteella on useampi omistaja, maksaa kukin veroista omaa omistustaan vastaavan suhteellisen osuuden. Myös veroista tehtävät vähennykset määräytyvät omistusosuuden mukaisen murto-osan perusteella.
Verottajaa ei siis lainkaan kiinnosta se, kuka vuokrakohteeseen liittyvät kulut on tosiasiassa maksanut. Jos esim. kahdesta yhteisomistajasta toinen ostaa vuokrahuoneistoon jääkaapin ja maksaa hankinnan kokonaan itse, on hänellä tästä huolimatta oikeus vähentää vain puolet jääkaapin hinnasta tuloverotuksessaan.
Toisinaan voi olla käsillä myös tilanne, jossa vuokrakohteen omistus- ja hallintaoikeus ovat eri henkilöillä. Näin voi käydä esim. lahjoituksen yhteydessä, jossa lahjan antaja luovuttaa omaisuuden muuten eteenpäin mutta pidättää hallintaoikeuden itsellään. Mikäli tällaista kohdetta vuokrataan, katsotaan vuokrauksesta saatava tulo ja vastaavasti myös siitä maksettava vero hallintaoikeuden haltijalle kuuluvaksi.
Omaisuuden haltijalla ei ole kuitenkaan oikeutta vähentää kaikkia vuokraustoiminnan kuluja, vaan vähennysoikeus jakautuu haltijan ja omistajan kesken. Kulut ja niihin kuuluva vähennysoikeus jaotellaan sen mukaan, kumman asemaan niiden katsotaan ensisijaisesti vaikuttavan. Tällä perusteella haltijalle kuuluviksi katsotaan ns. juoksevat, kohteen normaaliin ylläpitoon kuuluvat kulut, kuten asunnon hoitovastikkeet sekä vesi- ja sähkömaksut. Omistajalle taas kuuluvat kulut, jotka ovat tarpeen kohteen arvon säilyttämiseksi ja parantamiseksi pidemmällä aikajänteellä. Näitä voivat olla mm. asunnon perusparannusmenot.
Mikä katsotaan vuokraustoiminnaksi?
Vuokraukseen liittyvien kulujen osalta on myös tärkeää varmistaa, kuuluvatko ne verottajan näkemyksen mukaan vuokraustoiminnan piiriin. Vuokraus on sijoitustoimintaa, jonka yhtenä tavoitteena on tuottaa tuloja vuokranantajalle. Verottaja edellyttää, että vuokrauksen kulujen tulee olla tulonhankkimistarkoituksessa tehtyjä, jotta ne ovat vähennyskelpoisia.
Vuokraustoiminnan piiriin kuuluvat vain toiminnan aikana syntyneet kulut. Vuokraustoiminnan katsotaan alkavan, kun asuntoa aletaan aktiivisesti tarjota vuokralle. Päättymishetki taas tulee vastaan silloin, kun vuokrakohde otetaan omaan käyttöön tai myydään eteenpäin. Jos kohde myydään vuokrattuna, päättyy vuokraustoiminta vasta omistusoikeuden siirtyessä tai muuna ajankohtana, josta on ostajan kanssa sovittu. Aikarajat on hyvä pitää mielessä esim. silloin, jos suunnitelmissa on remontoida juuri hankittua vuokra-asuntoa ennen kuin ensimmäinen vuokralainen muuttaa asuntoon. Tässä tilanteessa asunnon markkinointi on hyvä aloittaa esim. julkaisemalla vuokrausilmoitus ennen kuin remonttia aletaan tehdä. Tällöin remonttikulut voi vähentää myöhemmin samana vuonna saatavista vuokratuloista.
Vuokraustoiminnaksi katsotaan myös kohteen osittainen tai satunnainen vuokraus. Tällöin vuokrakohteen kuluista saa kuitenkin vähentää vain vuokrausta koskevan suhteellisen osuuden kulut sekä vuokrauksen välittömät kustannukset. Jos esim. omakotitalosta on vuokrattu puolet, saa taloon liittyvistä kiinteistä kuluista vähentää vastaavasti puolet sekä tämän lisäksi esim. mahdolliset vuokraukseen liittyvät välityspalkkiot.
Millaisia kuluja voi vähentää?
Mitä kaikkea verotuksessa saa sitten vähentää? Tämä kysymys puhuttaa asuntosijoittajia ehkä kaikista eniten, eikä ihme, tekeehän vähennysoikeus vuokraustoiminnasta yleensä huomattavasti kannattavampaa.
Vähennyskelpoisia ovat ensinnäkin vuokralaisen hankkimisesta aiheutuneet kulut sekä vuokraustoiminnan ns. juoksevat kulut, kuten taloyhtiön hoitovastike, kiinteistövero sekä vesi-, sähkö- ja lämmitysmaksut.
Remonttien osalta vähennysoikeuteen vaikuttaa ensinnäkin se, onko remontti vuokranantajan itsensä tekemä/teettämä vai taloyhtiön hankkeena toteutettava. Vuokranantajan omat remontit ovat joko vuosikorjausta tai perusparannusta. Vuosikorjauksiin kuuluvat kaikki sellaiset remontit, joilla vuokrakohde saatetaan perustasoa vastaavaksi. Vuosikorjaukset ovat siis luonteeltaan ylläpitoremontteja, joilla pyritään vuokrakohteen arvon säilyttämiseen. Perusparannukset sen sijaan tarkoittavat erilaisia muutos-, laajennus- ja uudistustöitä, joilla tähdätään vuokrakohteen arvonnousuun. Monet laajat remontit sisältävät sekä vuosikorjaus- että perusparannusmenoja. Vuosikorjausmenot voi vähentää samana vuonna saadusta vuokratulosta, perusparannusmenoja taas ei. Perusparannusmenot voi sen sijaan lisätä vuokrakohteen hankintamenoon, jolloin ne vähentävät mahdollista luovutusvoittoveron määrää sitten, kun kohdetta aikanaan myydään.
Taloyhtiön remonttien osalta osakkaan tulee maksaa hänelle jyvitetty osuus yhtiölainasta joko lainaosuussuorituksena taikka kuukausittain veloitettavana pääomavastikkeena. Näiden osalta vähennysoikeus riippuu siitä, miten osakkailta kerättäviä eriä on kunakin vuonna käsitelty yhtiön kirjanpidossa. Mikäli osuudet on tuloutettu, saa ne vähentää suoraan saman vuoden vuokratulosta. Sen sijaan rahastoituja osuuksia ei voi vähentää vuokratuloista, mutta perusparannusmenojen tapaan ne voidaan lisätä asunnon hankintamenoon. Mikäli osuuksien käsittelystä yhtiön kirjanpidossa ei ole täyttä selvyyttä, voi asiasta kysyä isännöitsijältä.
Lisätietoa
Kattavat ja yksityiskohtaiset tiedot vuokratulojen verotuksesta havainnollistavien esimerkkitapausten kera löytyvät Verohallinnon vuokratulojen verotusta koskevasta ohjeesta: Vuokratulojen verotus - vero.fi.
Tämän blogikirjoituksen on kirjoittanut juristiharjoittelija Elina Poikonen.