Talojuristit ovat aiemmin pohtineet eri aikakausien rakennuksien kauppaan ja omistamiseen liittyviä oikeudellisia ulottuvuuksia aiemmissa postauksissa rintamamiestaloista ja 1970-luvun taloista. Mietitäänpä tällä kertaa erittäin vanhoja taloja ja niiden kauppoja.
Vanhan talon omistajat vaikuttavat olevan oma rotunsa, täysin eri maata kuin modernissa 2000-luvun omakotitalossa asuvat. Vanhan talon omistaminen edellyttää erityisen suvaitsevaista suhtautumistapaa talon pikku- (tai isompiinkin) vikoihin ja korjaustarpeisiin sekä energiakulutukseen, sekä jaksamista ainaisen remppaamistarpeen vuoksi - ja siksi usein työhalujen lisäksi paksua lompakkoa. Esimerkiksi Facebookissa on paljon ryhmiä, joissa postaillaan vanhoista taloista "rakkaudesta lajiin". Vanhoille taloille on kaikesta vaivasta ja kulupuolesta huolimatta huolimatta oma vankka kannattajakuntansa.
Etuovessa oli helmikuun eräänä lauantaina myynnissä
280 kpl asuntoja/taloja, joiden rakennusvuosi oli enintään 1900,
63 kpl taloja, joiden rakennusvuosi oli enintään 1850
28 kpl taloja, joiden rakennusvuosi oli enintään 1800 ja
4 kpl taloja, joiden rakennusvuosi oli enintään 1750.
Osa näistä vanhoista taloista tosin sijaitsi ulkomailla. V. 1850-1900 välillä rakennetuissa kohteissa oli mukana myös kerrostaloasuntoja, mutta ei vanhemmissa hauissa. Vanhemmissa rakennusvuoden vuosiluvuissa oli epävarmuutta, koska mentäessä vuosisata tai kaksikin taaksepäin tarkka rakennusvuosi ei välttämättä ole edes tiedossa.
Millaisia oikeudellisia näkökohtia vanhan talon kauppaan liittyen kannattaa pitää mielessä?
Vanhan talon ostajan perustellut odotukset
Ostajan perustellut odotukset liittyvä salaisen virheen merkittävyyskynnyksen ylittymiseen tai alittumiseen. Maakaaren mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos se salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Salaisen virheen tulee siis olla merkittävä ollakseen myyjän vastuulla.
Vanhojen talojen osalta ostajan perustellut odotukset, joiden perusteella salaisen virheen merkittävyyskynnyksen ylittymistä arvioidaan, saattavat olla todella matalat, jos myydään hyvin huonokuntoista, edullista, mahdollisesti viime aikoina jopa käyttämätöntä, vuosikymmeniä vanhoja rakenteita käsittävää kohdetta. Hyvin vanhat talot harvoin ovat kuitenkaan ainakaan kokonaisuudessaan alkuperäisessä kunnossa, vaan niitä on ainakin jossain kohtaa uudistettu. Uudistuksetkin toki saattavat olla jo monta vuosikymmentä vanhoja ja niiden ikä vaikuttaa ostajan perusteltuihin odotuksiin. Toisaalta hyvin vanhojen talojen joukossa on myös viimeisen päälle saneerattuja kohteita, joiden hintakin huitelee pilvissä. Jos asunto on modernisoitu nykyaikaiseksi ja siitä maksetaan nykyaikaista vastaava hinta, määrittyvät ostajan perustellut odotuksen sen mukaan eli aivan normaalin asuinkelpoisen ja hyväkuntoisen rakennuksen mukaan.
Toisaalta hyvin vanhoihin rakentamistapoihin liittyvät vaurioitumismekanismit tunnetaan perinteisesti hyvin jo pitkältä ajalta ja ne ovat ajateltavissa ennemminkin vanhojen rakennusten ominaisuuksiksi ja reunaehdoiksi kuin vioiksi tai virheiksi. Myös niiden voidaan ajatella määrittävän vanhan talon ostajan perusteltuja odotuksia. Esimerkiksi alimman hirsikerran lahovauriot luonnonkiviperustuksen päälle rakennettaessa tai lahovauriot ikkunoiden alapuolella olevissa hirsissä ovat ennemmin sääntö kuin poikkeus. Näin ollen vanhan talon ostajankaan kannalta niissä ilmenevä korjaustarve ei merkittävästi poikkea muista vastaavista rakennuksista eikä omistajan perustelluista odotuksista.
Kimurantti tasonparannus
Kiinteistökauppariidoissa käsillä on usein tasonparannuksen käsite, kun ostaja kiinteistön virheen johdosta korjaa virheen. Myyjä ei vastaa virheen korjaamisesta aiheutuvasta tasonparannuksesta vaan sen merkitys tulee eliminoida virheen perusteella maksettavasta hinnanalennuksesta. Tasonparannusta ajatellaan syntyvän silloin, kun vanhoja rakenteita ja järjestelmiä uusitaan tai korjataan uusilla materiaaleilla. Tasonparannus voi olla konkreettista taloudellisen arvon nousua, mutta myös asumistason tai -mukavuuden parantumista tai rakennuksen tai sen osan käyttöiän pidentymistä.
Vanhojen talojen harrastajat voivat ajatella asiaa jopa aivan toisin päin: uusien materiaalien käyttäminen on arvottomampaa kuin vanhojen autenttisten käyttö, ja se päinvastoin alentaa kohteen (historiallista) arvoa. Siksi voi olla hankala ymmärtää kiinteistön virheen johdosta saatavan hyvityksen laskentaa. Ehkä parasta olisikin, että vanhan talon ostaja ei luottaisi lainkaan siihen, että hinnanalennusta olisi missään tapauksessa lainkaan saatavissa, vaan hän olisi henkisesti valmis kantamaan taloudelliset yllätykset kokonaisuudessaan itse ja toteuttamaan korjaukset haluamillaan uusilla tai vanhoilla materiaaleilla.
Rakennussuojelun aiheuttamat rajoitukset
Hyvin vanhoja rakennuksia on saatettu suojella kokonaan tai osittain niiden kulttuurihistoriallisen arvon perusteella. Asemakaavoitetulla alueella rakennussuojelu toteutetaan yleensä ensisijaisesti maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti kaavamääräyksin. Toinen vaihtoehto on suojelu rakennusperinnön suojelemisesta annetun lain nojalla. Eräissä tilanteissa myös asemakaava-alueella voidaan antaa erillinen suojelupäätös rakennusperintölain nojalla. Tällainen tilanne voi olla esimerkiksi silloin, jos rakennuksen sisätiloja suojellaan.
Rakennus voi olla suojeltu ulko- ja/tai sisäosiltaan. Suojelu rajoittaa omistajan mahdollisuuksia korjata, purkaa ja muuttaa rakennusta, rakenteita, ulkoasua tai esimerkiksi pihapiiriä. Ostaessaan suojellun rakennuksen ostaja sitoutuu tai ”alistuu” tällaisiin rajoituksiin, joihin ei itsellä ole juurikaan vaikutusmahdollisuuksia. Suojellun rakennuksen korjaaminen esimerkiksi mikrobivaurioiden vuoksi saattaa olla paljon kalliimpaa kuin ei-suojellun rakennuksen vastaavien vaurioiden korjaaminen, koska korjaaminen täytyy tehdä tietyt rakenteet tai ulkonäkö säilyttäen. Joskus korjaamisessa on tyydyttävä ei-perusteelliseen korjaamiseen eli korjaamisen tulos ei myöskään ole välttämättä omistajan päätettävissä, jos suojelu asettaa korjaamistavoille reunaehtoja. Jos myyjä taas jättää kertomatta kiinteistön käyttöä rajoittavasta suojelusta, voi kyse olla vallintavirheestä kaupan kohteessa.
Rakennusluvat
Vanha rakennus voi olla ollut alkuperäiseltä tai aiemmalta käyttötarkoitukseltaan jotain muuta kuin asuinrakennus: esim. pesutupa, sotilastorppa, kokoontumistila, aitta. Hyvin vanhoissa kohteissa ei välttämättä ole ollut alkuperäisiä rakennuslupia olemassakaan tai kaikille muutoksille ei välttämättä ole lupia vuosikymmenien kuluessa haettu. Ostajan ja myyjän tulee kuitenkin selvittää, mikä on kohteen rakennuslupatilanne, onko puuttuvan luvan vuoksi jotakin velvoitteita täytettävänä rakennusvalvonnan suuntaan ja mitä velvoitteet tarkoittavat käytännössä (edellytetäänkö jotakin muutoksia olemassa oleviin rakenteisiin tai järjestelmiin nykyisen hyvän rakennustavan perusteella). Mikäli lupia puuttuu, saattaa kyse olla myös tässä kiinteistön vallintavirheestä.