Kohti turvallisempaa talokauppaa
Monesti vanhojen omakotitalojen myyjiä huolestuttaa, että ostaja esittää talon myynnin jälkeen myyjälle vaatimuksia, ja tästä seuraa pitkä ja kallis riita. Vanhan omakotitalon voi kuitenkin myydä, eikä myyjä vastaa kaikista talossa kaupan jälkeen havaituista puutteista. Vanhan talon myynnissä kannattaa kuitenkin olla huolellinen, jotta välttyisi kaupan jälkeisiltä reklamaatioilta ja riidoilta.
Vanhasta talosta löytyy piileviä vaurioita tai korjaustarpeita useammin kuin uudesta talosta, joten rakennuksen kunnon selvittämiseen kannattaa panostaa jo ennen kauppaa. Myös kauppakirjan sisältöön kannattaa kiinnittää huomiota. Alempana on kerrottu tarkemmin, millä tavoin vanhan talon kauppaan liittyviä riskejä voi vähentää. Voit myös tilata sähköpostiisi maksuttoman oppaamme Vanhan talon myynti.
Mistä myyjä vastaa?
Yleinen virhekäsitys on, että myyjä vastaa kaupan jälkeen kaikista vanhan talon vaurioista ja puutteista. Näin ei ole.
Ennen kauppaa nähtävissä olleet tai muuten ostajan tiedossa olleet viat, puutteet tai muut seikat, esim. kuntotarkastusraportissa todetut vauriot tai annetut korjaussuositukset, eivät ole kiinteistön virheitä. Ostajalla on ennakkotarkastusvelvollisuus, ja joissain tilanteissa myös erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus, joka edellyttää tarkempia teknisiä tutkimuksia. Esim. jos kuntotarkastusraportissa on tuotu esille riskirakenne ja vaurioepäily, ja kehotettu tutkimaan rakenteen kuntoa tarkemmin, eikä tätä tehdä ennen kauppaa, ostaja ei voi vedota rakenteessa myöhemmin todettuihin vaurioihin virheenä.
Myyjä vastaa ostajalle antamiensa, kaupan kannalta vaikutuksellisten tietojen oikeellisuudesta.
Lisäksi myyjä vastaa sellaisista salaisista virheistä, joiden johdosta kaupan kohde poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Mikä tahansa piilevä vaurio tai virhe ei ole myyjän vastuulle kuuluva merkittävä salainen virhe. Oikeuskäytännössä on todettu, että vanhan talon ostajan on varauduttava erilaisiin yllättäviinkin korjaustarpeisiin rakennuksen iän vuoksi. Mitä vanhempi talo on, sitä enemmän puutteita ostajan on siedettävä ilman, että myyjältä saa niistä mitään hyvitystä. Luonnollisesti myös tehdyt remontit ja ennen kauppaa annetut tiedot vaikuttavat osaltaan siihen, mitä ostaja voi kaupan kohteelta perustellusti odottaa. Virhettä voidaan pitää merkittävänä, jos korjaustarve on kustannuksiltaan merkittävästi suurempi kuin mihin ostaja on voinut kauppaa tehdessään varautua. Korjauskustannusten lisäksi virheen merkittävyyden arviointiin vaikuttaa mm. virheestä aiheutuva terveyshaitta (esim. mikrobikasvustot) tai asumiselle aiheutuvat haitat.
Tie turvallisempaan vanhan talon kauppaan
Tie turvallisempaan talokauppaan on tiivistetty alla olevaan kuvaan. Tarkempi selostus löytyy kuvan alapuolelta.
1. Kerää kohteen tiedot
Myyjällä on kiinteistökaupassa tiedonantovelvollisuus, eli myyjän on annettava ostajalle oikeat tiedot mm. kohteen pinta-alasta, kunnosta ja rakenteista sekä muista kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavista seikoista. Myyjän on kerrottava esim. tiedossaan olevista vioista, vaurioista, puutteista ja korjaustarpeista sekä vaurioepäilyistä. Ostajan nähtävissä olevista asioista ei tarvitse erikseen mainita, mutta jos on yhtään tulkinnanvaraista, että huomaako ostaja puutteen kohteeseen tutustuessaan, puutteesta kannattaa mainita.
Kerää ja koosta kiinteistön myyntiä varten ainakin seuraavat asiakirjat:
- rakennuslupa-asiakirjat
- huoltokirja ja/tai muut tiedot rakennuksen remontti-/korjaushistoriasta
- kaikki aikaisemmat kuntotutkimusraportit ja muut tarkastus-, kosteusmittaus- tai tutkimusraportit, jotka myyjällä on
- tiedot mahdollisesta vahinkohistoriasta (esim. aikaisempi vesivahinko tai korjattu homevaurio) tai muista aikaisemmista ongelmista
- listaus myyjän havaitsemista vioista, puutteista ja korjaustarpeista.
Jos myyjällä ei ole tietoa esim. talon korjaus- tai vahinkohistoriasta, tämä kannattaa mainita. Jos talo on ollut ennen myyntiä asumattomana, ja mahdollisesti kylmillään, tästä kannattaa kertoa. Jos kyseessä on esim. kuolinpesän omistama kiinteistö, jonka hoito on jäänyt viime vuosina vähän rempalleen ja jota myyjät eivät oikeastaan tunne kovin hyvin, kannattaa asia tuoda esille.
2. Kuntotarkastus ja tarvittavat rakenteita avaavat kuntotutkimukset
Vanhan talon kuntoa kannattaa selvittää perusteellisesti ennen kauppaa. Teetä omakotitaloon asuntokaupan kuntotarkastus ns. suoritusohjeen (KH 90-00394) mukaisesti.
Kuntotarkastuksen tavoite on tuottaa asuntokaupan osapuolille puolueetonta tietoa tarkastettavan kohteen rakennusteknisestä kunnosta, korjaustarpeista, vaurioriskeistä, käyttöturvallisuusriskeistä, terveysriskeistä ja toimenpide-ehdotuksista. Kuntotarkastus on pääosin pintapuolinen tarkastus, jossa käydään läpi koko rakennus. Kuntotarkastuksen suoritusohjeen mukaan riskihavainnot (esim. vaurioepäily, vauriojälki) ja riskirakenteet on tutkittava tarkemmin, tekemällä rakenteisiin kohdistuvia tutkimuksia, kuten rakenneavaukset ja rakennekosteusmittaukset. Jos rakenteen kuntoa ei voida selvittää luotettavasti kuntotarkastuksessa, tulee kuntotarkastajan todeta asia selvästi ja suositella lisätutkimuksia.
Vanhassa talossa on yleensä aina sellaisia rakenteita, joiden kuntoa on syytä selvittää tarkemmin rakenneavauksin. Esim. laho- ja kosteusvauriot ovat usein rakenteiden sisällä, eivätkä näy päällepäin. Kannattaakin jo kuntotarkastusta tilatessa mainita, että haluaa tutkimuksen, jossa myös avataan ja tutkitaan rakenteiden kuntoa tarvittavassa laajuudessa (ns. kuntotutkimus). Lisätutkimukset voidaan tehdä myös erillisessä kuntotutkimuksessa.
Talokauppariidat liittyvät usein riskirakenteisiin, jotka on kyllä todettu kuntotarkastuksessa, mutta joiden kuntoa ei ole tutkittu riittävän kattavasti eikä niiden vaurioitumismahdollisuutta ole otettu vakavasti. Rakenteiden avaaminen ei aina riitä kunnon selvittämiseksi, sillä esim. homevaurioita ei läheskään aina voi havaita aistinvaraisesti, vaan niiden toteaminen edellyttää rakennusmateriaalinäytteiden ottamista ja analysoimista laboratoriossa. Rakenneavauksia tulisi tehdä tarvittava määrä, sillä yksi avaus ei yleensä kerro luotettavasti koko rakenteen kuntoa. Jos kuntotarkastuksessa suositellaan lisätutkimuksia, nämä kannattaa teettää ennen kauppaa.
3. Kiinteistön myynti
Voit laittaa kiinteistön myyntiin kuntotarkastuksen ja -tutkimuksen jälkeen, jolloin kiinteistön kunnon voi huomioida jo pyyntihinnassa ja ehdoissa, joilla kohdetta myydään.
Jos teetät kuntotarkastuksen ja -tutkimukset vasta, kun ostajaehdokas on löytynyt, tulee varautua hinnan tarkistamiseen tutkimushavaintojen johdosta. Ostaja saattaa haluta vetäytyä kaupasta, tai vähintäänkin vaatia hinnanalennusta, jos kohteessa ilmenee korjaustarpeita tai riskejä.
4. Kauppakirjan ehtojen laadinta juristin avulla
Käytä kauppakirjan ehtojen laadinnassa kiinteistökauppariitoihin erikoistuneen juristin apua, vaikka kaupassa olisi mukana kiinteistönvälittäjä. Kuntotarkastuksen ja kuntotutkimuksen avulla selvitetty vanhan talon kunto kannattaa huomioida kauppakirjan ehdoissa. Erilaisten vastuunjako- ja vastuunrajoitusehtojen avulla voidaan ennaltaehkäistä kaupan jälkeisiä riitoja. Kokenut juristi tietää, milllaisista asioista riitoja tyypillisesti syntyy. On tärkeää, että ehdoista sovitaan avoimesti myyjän ja ostajan välillä, eikä niitä ”ujuteta” kauppakirjaan.
Kattavakaan kuntotarkastus ei ole aukoton, ja joitakin piileviä vaurioita/virheitä voi jäädä havaitsematta. Tällaisiin piileviin vaurioihin liittyvää riitely- ja kustannusriskiä voidaan vähentää selkeillä kauppakirjan ehdoilla. Esim. jos kuntotarkastuksessa on todettu vaurioaltis riskirakenne, jossa ei kuntotutkimuksessa todeta vaurioita, voidaan kauppakirjassa todeta selkeästi, kuka kyseisen rakenteen kunnosta ja mahdollisista vaurioista vastaa, jos vaurioita sittenkin havaitaan kaupan jälkeen.
Jos kohde vaatii laajaa peruskorjausta, on hyvin huonokuntoinen tai purkukuntoinen, tällaiset asiat on syytä tuoda esille kauppakirjassa.
Myyjän lain mukaista virhevastuuta voi maakaaren mukaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä. Jos myyjän vastuuta rajoitetaan, on kauppahintakin yleensä alhaisempi.
5. Turvallinen talokauppa
Noudattamalla em. ohjeita voit vähentää vanhan talon myyntiin liittyviä riskejä. Kun rakennuksen kunto on tiedossa mahdollisimman hyvin ennen kauppaa, siihen liittyvät riskit tiedostettu, ja osapuolten vastuista on sovittu selkeästi, kaupan jälkeisten riitojen todennäköisyys pienenee. Ostaja on tällöin osannut varautua remonttitarpeisiin ja ne on otettu huomioon kauppahinnassa. Jos esim. riskirakenteessa havaitaan kaupan jälkeen vaurio, kauppakirjasta näkee selvästi, kenen vastuulle asia kuuluu. Vaikka ikävien yllätysten ja riitojen mahdollisuutta ei voida täysin poissulkea, ainakin mahdollisia riidan aiheita on vähemmän.
Me Alfan talojuristit avustamme niin myyjiä kuin ostajiakin turvallisessa talokaupassa. Voimme esimerkiksi kertoa, miten kuntotarkastuksessa todetut seikat vaikuttavat ostajan ja myyjän vastuuseen, ja mitä asioita kauppakirjassa kannattaisi tämän johdosta huomioida. Laadimme kauppakirjoja sekä kauppakirjojen vastuunjako- tai rajoitusehtoja, jos kauppakirja muuten on esim. välittäjän laatima.
Lue lisää:
Tilaa maksuton Vanhan talon myynti -opas