Maakaaren mukaan kiinteistön virheellisyyttä arvioidaan kaupantekohetken mukaan. Olemme käsitelleet tätä näkökohtaa mm. kirjoituksissamme
https://talojuristit.fi/post/ostajan-remonttien-merkitys-kiinteistokauppariidassa
https://talojuristit.fi/post/kuka-vastaa-ukrainan-sodasta-kiinteiston-kaupassa ja
https://talojuristit.fi/post/rakennuskustannusten-nousun-merkitys-talokauppariidoissa.
Maakaaren 2:21 §:n mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin. On aivan mahdollista, että myyjän vastattava laatuvirhe ilmenee vasta esim. vuosia kaupanteon jälkeen.
Otetaan tarkastelun kohteeksi tällä kertaa esim. 1970-luvun omakotitalo ja siinä kaupan jälkeen ilmenneet mikrobivauriot talon ulkoseinien alaosissa, tyypillisesti valesokkelirakenteessa. Valesokkeli on nykyään hyvin tunnistettu riskirakenne, ja se on todettu kosteusteknisesti hyvin alttiiksi mikrobivaurioitumiselle. Hyvin moni kiinteistökauppariita koskee valesokkelitaloa, jossa kaupan jälkeen todetaan korjausta vaativia vaurioita. Valesokkelitalon ulkoseinien alaosa yleensä korjataan ns. kengittämällä, eli puuosat nostetaan aiempaa korkeammalle. Seinän alaosa muutetaan rakenteeltaan sellaiseksi, ettei seinän alaosassa ole orgaanista materiaalia, joka voisi vaurioitua.
Kaikkein mieluiten suosittelisimme valesokkelitalon ostajalle sen mieltämistä, että jos ostettavassa talossa on tällainen riskirakenne, kannattaa varautua henkisesti ja taloudellisesti siihen, että ulkoseinien alaosa hyvin mahdollisesti tulee jollain aikavälillä korjattavaksi, jotta valesokkelitaloista ei riideltäisi niin paljoa kuin niistä riidellään. Tämän perusteella voi tingata kauppahinnasta jo ostovaiheessa.
Lisäksi riskirakenteisen talon rakenteet kannattaisi ensin tutkia ja vauriot korjata ennen mittavien pintaremonttien tekemistä, koska tehdyt pintaremontit menevät helposti uusiksi, jos korjausta vaativat rakenteelliset vauriot ilmenevät vasta pintaremonttien tekemisen jälkeen.
Hyvin usein vanhoihin taloihin on kuitenkin tehty ennen kauppaa monenlaista pintaremonttia tilojen nykyaikaistamiseksi, talon syvällisempiä rakenteita tutkimatta. 1970-luvun taloja ei välttämättä myydä moneltakaan osin sisätiloiltaan ja -pinnoiltaan alkuperäisessä kunnossa, vaikka sen perusrakenteet olisivatkin alkuperäiset. Kalleimmat remonttineliöt ovat märkätiloissa ja moni vanhan talon ostaja saattaa olla mielissään, jos märkätilat on vastikään uusittu ja ovat nykyaikaiset.
Tehdyt remontit vaikuttavat kiinteistön virheen ja sen seuraamuksen arviointiin. Miten jäsentyy oikeudellisesti tilanne, jos myyjä on tehnyt tai toisaalta ei ole tehnyt talossa kylpyhuoneremonttia ennen kauppaa ja ulkoseinien vauriot tulevat ilmi kaupan jälkeen? Entä puolestaan silloin, jos ostaja on ehtinyt tehdä kylpyhuoneremontin talossa kaupan jälkeen ja ulkoseinien vauriot tulevat sen jälkeen ilmi?
Jos kylpyhuone on vanha eikä sitä ole remontoitu
Jos ulkoseinien korjaustarve ilmenee tilanteessa, jossa omakotitalossa on kaupantekoaikaan ollut ja on edelleen jo täysin palvelleet märkätilat, jotka ovat ulkoseinällä, tulevat ne uusittavaksi ulkoseinän korjauksen yhteydessä. Kun kiinteistön virhettä ja toisaalta virheen korjaamisesta aiheutuvaa tasonparannusta arvioidaan kaupantekohetken mukaan, ei ostaja voi laskea virheen korjauskustannuksiin vanhan märkätilan uusimiskustannuksia, vaan ne jäävät ostajan omalle kustannukselle. Riitaan myyjän kanssa liittyvät tällöin vain ulkoseinän rakenteellisten korjausten korjauskustannukset. Virheen välttämättömillä korjauskustannuksilla on merkitystä kiinteistön virheellisyyden sekä virheen oikeudenmukaisen seuraamuksen arvioinnissa ja niitä käytetään mm. apuvälineenä hinnanalennuksen määrän määrittämisessä.
Jos myyjä on tehnyt kylpyhuoneremontin ennen kauppaa
Jos kylpyhuoneremontti on tehty myyjän toimesta ennen talokauppaa, on ostajan perusteltu odotus se, että tiloja ei tarvitse pitkään aikaan uusia. Jos ulkoseinien aiheuttama korjaustarve tarkoittaa myös märkätilojen uusimista, jotka ovat uudet tai uudehkot, ei ostaja tilojen uusimisella saavuta kaupantekohetkeen nähden tasonparannusta eli märkätilojen korjauskustannus tulee ottaa huomioon vaurioiden korjauskustannusten määrässä.
Monet asiantuntijat esittävät nykyään, että jos märkätila on vastikään uusittu eli siellä on nykyaikainen ja tiivis vedeneristys, jonka ei pitäisi päästää läpi mitään sisäilmahaittaa aiheuttavia tekijöitä, ei vaurioituneestakaan ulkoseinän alaosasta märkätilojen vedeneristyksen takaa pitäisi olla mitään haittavaikutuksia sisäilmaan. Märkätilojen purkaminen, ulkoseinärakenteen korjaaminen ja märkätilojen uudelleen rakentaminen ei olisi tuolloin tarpeen vaan se voitaisiin jättää toteutettavaksi seuraavan muuten toteutettavan märkätilaremontin yhteydessä. Silloin osa valesokkelin korjauskustannuksesta jäisi akuutisti toteutumatta, mutta olisi tiedossa vasta sitten kun märkätiloja ollaan muutenkin uusimassa eli oletettavasti esim. parinkymmenen vuoden päästä.
Ei ole ennakkopäätöstä siitä, huomioidaanko tällainen ”piilevä” korjaustarve kiinteistön virhettä ja sen seuraamuksia arvioitaessa. Ainakin joissakin tapauksissa se on huomioitu. Lisäksi epäselvää voi olla, voiko vaurioituneella märkätilojen kohdalla olevalla valesokkelirakenteella olla vaikutuksia märkätilojen viereisiin kuiviin tiloihin, joissa vedeneristystä ja näin ollen tiiviyttä sisäilmaan nähden ei luonnollisestikaan samaan tapaan ole.
Jos ostaja on ehtinyt tehdä kylpyhuoneremontin ennen vaurioiden ilmenemistä
Jos ostaja tekee kaupan jälkeen talossaan kylpyhuoneremontin ja ulkoseinän vauriot ilmenevät vasta tämän jälkeen, ei myöskään tässä tilanteessa märkätilojen uusimisesta ulkoseinien korjaamisen yhteydessä aiheutuvia kustannuksia voida lukea mukaan myyjän vastuulle kuuluviin virheen korjauskustannuksiin. Koska myyjä vastaa vain rakennuksen kaupantekohetken asusta, hän ei vastaa ostajan omistusaikanaan tekemien remonttien tai parannusten korjaamisesta. Rakennuksessa voi olla rakenteellista vikaa, josta ostaja esittää myyjälle vaatimuksia, mutta silti myyjä ei vastaa rakenteellisen vian johdosta korjattavien, ostajan jo omana aikanaan uudistamien rakenteiden tai pintojen uusimisesta. Ostajan tekemien remonttien korjaaminen ei ole myyjän vastattavan virheen korjaamista.
Toisaalta myös tässä tilanteessa tulee arvioitavaksi edellä käsitelty pohdinta siitä, onko ulkoseiniä tarpeen korjata uuden vesieristyksen alta ja minkä ”arvoinen” ulkoseiniin tällöin mahdollisesti jäävä vaurioitunut rakenne riitatapauksessa - ja todellisuudessa - on.