Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme Tilaa maksuttomia oppaitamme

Uuden tai uudehkon omakotitalon kauppa

Mitä kannattaa huomioida uuden ja uudehkon omakotitalon kaupassa?

Uuden omakotitalon hankkiminen

Uuden omakotitalon hankkiminen voi tapahtua oikeudellisesti monessa eri muodossa. Jos rakennuttajana toimivalla kuluttajalla on itsellään hankittuna tontti ja hän tilaa rakennuksen tai rakennustyön talotoimittajalta tai urakoitsijalta, sovelletaan rakennuttamiseen ja rakentajan virhevastuuseen kuluttajansuojalain 9 luvun säännöksiä. Tilaaja voi esittää vaatimuksia urakoitsijalle ja talopaketin toimittajalle mm. sillä perusteella, että urakassa tai talotoimituksessa on jokin laadullinen virhe, esim. rakennusvirhe.

Joskus urakoitsija myy kuluttajalle valmiin talon ja tontin maapohjan kokonaisuuden, jolloin kyse on maakaaren mukaisesta kiinteistön kaupasta. Maakaaressa ei ole eri säännöksiä uuden ja käytetyn omakotitalon kauppaan, vaan yksillä ja samoilla virhevastuusäännöksillä säännellään minkä tahansa ikäisen omakotitalokiinteistön kauppaa. Maapohjan sijaan omakotitalon rakentamisen perustana voi olla myös vuokraoikeus kiinteistöön. Se, onko kyse uudenuutukaisesta talosta vai vuosikymmeniä vanhasta rakennuksesta, tulee myyjän virhevastuussa huomioitua virhevastuuta määrittävien ostajan perusteltujen odotusten kautta. Kiinteistössä on salainen virhe, jos se poikkeaa merkittävästi ostajan perustelluista odotuksista. Perustellut odotukset ovat luonnollisesti erilaiset uuden talon kaupassa ja vanhan talon kaupassa. Uudessa kohteessa voi perustellusti odottaa virheettömyyttä ja nykymääräysten mukaisuutta, kun taas vanhassa talossa näin ei välttämättä ole. Vanhan talon kaupassa ostajan pitää sietää joskus paljonkin puutteita ja vikoja ilman, että voi saada niistä mitään hyvitystä myyjältä. Uudehkon talon ollessa kyseessä virhekynnys on taas tähän verrattuna alhaisempi, ja pienempi puute tai vika voi johtaa myyjältä saatavaan hyvitykseen.

Jos ostaja ostaa vasta rakenteilla olevan omakotitalon maapohjan kanssa, on kyse edelleen oikeudellisesti kiinteistönkaupasta. Tällaisessa kaupassa ostajan on syytä jotenkin nimenomaisesti huomioida rakennuksen valmiusaste kauppahinnan maksussa - eli kauppahintaa maksetaan erissä talon valmiusasteen mukaisesti. Maakaaressa ei ole asuntokauppalain tai kuluttajansuojalain kaltaisia säännöksiä ostajan suojelemisesta, jos kauppa tehdään rakenteilla olevasta tai tulevaisuudessa rakennettavasta talosta. Kaupan osapuolten tulisi itse ymmärtää ottaa ostajan erityisen suojeluntarve huomioon kaupan ehdoissa. Kiinteistön (maapohjan) ja sille rakennettavan rakennuksen kauppa voidaan myös tehdä samanaikaisesti erillisillä sopimuksilla, jolloin maapohjan kauppaan sovelletaan maakaarta ja rakennettavaan rakennukseen sovelletaan kuluttajansuojalain säännöksiä.

Virhevastuuta koskevat erityissäännökset

Uusissa tai uudehkoissa rakennuksissa virhetilanteissa kannattaa selvittää, onko myyjän ohella tai  oman myyjän sijasta (erityisesti myyjän ollessa maksukyvytön) talon rakentajan vastuu yhä ajankohtainen, ja onko mahdollista saada rakentaja vastuuseen tekemistään virheistä.

Maakaaren 2:10 §:n mukaan jos ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi itseään tai perheenjäseniään varten elinkeinonharjoittajalta, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä, ei kaupassa voida poiketa maakaaren virhevastuusäännöksistä ostajan vahingoksi, eikä reklamaation esittämistä ole rajoitettu muuten maakaaren mukaiseen 5 vuoden määräaikaan.  Lisäksi tällaisessa tilanteessa myyjä on vahingonkorvausvelvollinen vaikka kyseessä olisi salainen virhe tai vaikka myyjä voi osoittaa toimineensa huolellisesti. Elinkeinonharjoittaja-myyjän mahdollinen vastuu päättyy 10 vuoden kuluttua yleiseen vanhentumisaikaan. 

Lisäksi maakaaren 2:26 §:n mukaan ostaja voi tietyissä tapauksissa ylittää sopimussuhteen rajat ja esittää vaatimuksia talon rakentajalle, vaikka olisi itse ostanut talon sen myöhemmältä omistajalta. Tällöin vastuu kanavoituisi suoraan rakentajalle. Jos ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi itseään tai perheenjäseniään varten, hänellä on oikeus kohdistaa kiinteistön laatuvirheeseen perustuva vaatimuksensa myyjän sijasta sellaiseen ammattimaisesti kiinteistöjä rakentavaan tai myyvään elinkeinonharjoittajaan, joka on luovuttanut kiinteistön edellä mainittuun tarkoitukseen myyjälle tai tämän edeltäjälle tai sellaiseen taloelementtien toimittajaan, urakoitsijaan tai muuhun elinkeinonharjoittajaan, joka on sopimuksen tai kuluttajansuojalain säännösten mukaan vastuussa virheestä myyjälle tai tämän edeltäjälle. Elinkeinonharjoittaja vastaa tällöin vain sellaisesta virheestä, josta hän olisi ollut vastuussa omalle sopijapuolelleen, ja enintään siihen määrään, jonka hän olisi ollut tälle velvollinen maksamaan. Elinkeinonharjoittaja vapautuu vastuusta, jos virheestä on suoritettu korvaus kiinteistön aikaisemmalle omistajalle tai jos tämä on virheilmoituksen laiminlyönnin vuoksi menettänyt oikeutensa vedota virheeseen.

Kiinteistön virhettä koskevia käytännön havaintoja uudehkoissa taloissa

Ensinnäkin uusia taloja koskevia laatuvirheriitoja on kaiken kaikkiaan paljon vähemmän kuin vuosikymmeniä vanhojen talojen riitoja. Uudehkon talon ostaja on täten yleisesti ottaen yleensä turvallisemmassa asemassa kuin vanhan talon omistaja.

Toiseksi uuden omakotitalon laatuvaatimukset ovat nykyään rakennettaessa aivan erilaiset kuin aiempina vuosikymmeninä. Vastikään tapahtunut rakentaminen on kontrolloitu aiempaa paremmin ja nykyiset rakenneratkaisut ovat yleensä menneiden vuosikymmenien rakentamista toimivampia ja kestävämpiä, vaikka osa ihmisistä vannookin vanhojen talon ”hyvyyden” nimiin. Rakentamismääräykset ovat kehittyneet viime vuosikymmeninä edellyttäen aina vaan tarkempia teknisiä ratkaisuja rakentamisessa.

Kolmanneksi uudehkoissa taloissa myyjän virhevastuun kannalta on tyypillistä myös se, että uusissa rakennuksissa ei ole yleensä ehtinyt vielä aiheutua mikrobivaurioita, jotka usein kehittyvät vuosien ja vuosikymmenten kuluessa. Uudehkoissa taloissa todetaan harvoin selllaisia laajoja esim. alapohjarakenteiden tai ulkoseinien alaosien mikrobi- tai homevaurioita kuin vuosikymmeniä vanhoissa taloissa. Uusissa taloissa kyse voi olla ennemminkin jotain kautta ilmenneistä erilaisista rakennusvirheistä, mutta niistä ei välttämättä ole rakennuksen lyhyen iän vuoksi vielä ehtinyt aiheutua ainakaan laajoja vaurioita. Jos virhe havaitaan ja korjataan ajoissa, ei vahinkoja pääse syntymään. Joskus uudehkoonkin taloon voi tulla rakennusvirheen johdosta paikallisia vaurioita, esim. huolimattomasti tiivistetty vesikaton läpivienti voi aiheuttaa kovalla sateella paikallisen vesivahingon, tai huonosti eristettyihin ilmanvaihtokanaviin voi kondensoitua kosteutta, joka kastelee rakenteita. Rakennusvirheitä voi olla paitsi itse rakennuksessa, myös esim. salaojituksessa talon ulkopuolella. 

Nykyisten rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan mukaan rakennettaessa ei ole tiedossa tyypillisiä riskirakenteita, joita rakennettiin vuosikymmeniä taaksepäin. Toki asiantuntijat kommentoivat, että nykyrakennustapojen mukaiset riskit ilmenevät vasta myöhemmin pitkän ajan kuluessa. Nykyrakentamisessakin voi olla riskejä esim. lähes liiankin hyvin eristetyissä passiivitaloissa, mutta riskien konkretisoituminen kestää vielä vuosikymmeniä.

Talokauppariitojen ennaltaehkäisemisessä todetaan yleensä olevan paljon potentiaalia siinä, että ostajat ja myyjät perehtyisivät kyseisen aikakauden tyypillisiin riskirakenteisiin ja varautuisivat niiden mahdolliseen vaurioitumiseen. Uudehkojen talojen tyypillisiin virheisiin ei voi vastaavasti varautua, koska kovin tyypillisiä virheitä niissä ei ole nimettävissä. Ennen uudehkon talon kauppaa  kannattaa talon kunto kuitenkin tarkastaa asianmukaisesti ja perusteellisesti pätevän kuntotarkastajan toimesta, jotta mahdolliset rakentamisen puutteet huomattaisiin jo etukäteen, ne korjattaisiin tai niiden vastuunjaosta sovittaisiin kaupan ehdoissa. Uudehkon talon virheet ovat usein ostajan kannalta vain harvinaisen huonoa tuuria. 

Lue lisää:

Rakennuksen iän merkitys kiinteistökauppariidassa

Omakotitalon ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus - suosituksia kaupan osapuolille

Vanhan omakotitalon myynti

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: