Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme Tilaa maksuttomia oppaitamme

Blogivieras: Turvaatko asuntokauppasi?

Tekniikan tohtori, rakennusterveysasiantuntija Petri Annila kertoo, millainen on laadukas kuntotarkastus, jolla voidaan välttää asuntokauppaan liittyviä riskejä.

Kiinteistökaupat ovat monille meistä suurimpia taloudellisia investointeja, joihin sidomme ison osan palkastamme vuosiksi tai jopa vuosikymmeniksi eteenpäin. Tähän suhteutettuna laadukas kuntotarkastus tarkentavine kuntotutkimuksineen on pieni investointi, jolla voisi välttää monia ongelmia.

Rakennusterveysasiantuntijan työssä törmää toinen toistaan erilaisempiin tapauksiin, mutta useita yhdistävä tekijä on se, että taustalla on hiljattainen kiinteistökauppa. Ei välttämättä ole tarvittu kuin yksi syksy tai talvi, jotta ongelmat on jo huomattu uusien asukkaiden toimesta. Kun kuntotutkimus sitten käynnistyy, ensimmäisenä käydään läpi talon taustatietoja. Tänä päivänä lähes jokainen omakotitalo tarkastetaan viimeistään pankin vaatimuksesta ennen kauppojen tekemistä. Kuntotarkastusten suurimpana puutteena voidaan pitää tarkastajien ammattitaidon puutetta.

Mistä löydän osaavan tarkastajan?

Jos nimettäisiin Suomen rakennuskannan viisi merkittävintä riskiä, jotka kaikkien tarkastajien pitäisi aina ja joka ainoassa rakennuksessa pystyä tunnistamaan, niin liian monelta tarkastajalta puuttuisi myös näitä koskevaa ammattiosaamista. Jos tarkastuksessa keskitytään julkisivupinnan maalin kuntoon, eikä mainita yhtään riskiä tai toimenpidetarvetta, voi lukijakin olla varma, että tarkastus ei täytä hyvän tarkastuskäytänteen tunnusmerkkejä.

Lainsäädäntö ei tällä hetkellä määrittele kuntotarkastajan pätevyysvaatimuksia, eikä kuntotarkastajien satojenkaan kohteiden kokemus kerro mitään siitä, kuinka laadukkaasti tarkastuksia on tullut tehtyä. Tarkastajalta olisi tärkeintä kysyä, mihin ammattiosaaminen perustuu. Osaamistaustasta pitäisi löytyä rakenteiden historiaa, korjausrakentamista, kuntotutkimuksia, rakennusfysiikkaa, rakennesuunnittelua, elinkaaritekniikkaa, talotekniikkaa ja montaa muutakin. Rakennusalan korkeakoulututkintokaan ei yksistään tarkoita, että tarkastajalla olisi valmiutta kuntotarkastuksiin, koska opinnot voivat olla yksinomaan aihepiireistä, joilla ei ole mitään tekemistä rakennuksen kunnon ja korjaustarpeen arvioinnin kanssa. Voit myös rakentaa satoja taloja silti ymmärtämättä, miten viat tunnistetaan olemassa olevasta kohteesta.

Mikä on laadukas tarkastus?

Lähtökohtana hyvään tarkastukseen voidaan pitää KH-kortin Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä -ohjeen periaatteiden noudattamista. Tässä on kuitenkin tärkeä tiedostaa, että ohje on vuodelta 2007 ja ministeriöt sekä muut tahot ovat julkaisseet tuhansia sivuja ohjeita tuon vuoden 2007 jälkeen. Ohje on siten joltain osin auttamatta vanhentunut, eikä kaikin osin seuraa hyvää tarkastuskäytännettä.

Tämän ohjekortti keskittyy riskirakenteiden tunnistamiseen. Rakennuskantamme on kuitenkin täynnä rakenteita, jotka eivät ole varsinaisia riskirakenteita, mutta jotka jonkun kohteen ominaisuuden takia ovat poikkeavan suuressa riskissä vaurioitua. Ei mikään sokkelirakenne kestä taloa päin valuvaa vettä, vaikka ei olisikaan valesokkeli. Vuotavat julkisivuliitokset ovat riski, oli verhous tuulettumaton tai ei.

Toinen keskeinen asia on tarkemmat kuntotutkimukset: jos niillä aiotaan tämän päivän lainsäädännön puitteissa ottaa kantaa asumisterveyden toteutumiseen, ne tulee tehdä hyväksytyillä tutkimusmenetelmillä. Kuntotarkastuksen yhteydessä porattu reikä ja siitä rakenteen sisään kurkkaaminen ei näitä kriteerejä täytä. Pahimmassa tapauksessa nämä antavat raportissa virheellisen kuvan, että asian on tarkastettu olevan kunnossa. Raportissa toisaalle kirjattu voimaan jäänyt suositus tarkempiin tutkimuksiin voi tällöin jäädä vaille asianmukaista reagointia.

Kuntotarkastajalta kannattaa myös aina pyytää ohjeita tuleviin korjauksiin ja keskeisimpiin huolto- ja ylläpitotehtäviin, vaikka ohjekortti ei näitä vaatisikaan antamaan. Tarkastuksen jälkeen osaava tarkastaja tietää, mitä talo tulee tulevina vuosina vaatimaan.

Uskaltaako talon vielä ostaa tai myydä?

Lopuksi on hyvä muistaa, että täysin riskitöntä rakennusta ei ole olemassa ja kaikkia kosteusongelmia ei koskaan onnistuta täysin estämään. Omakotitalon kohdalla, oli se kuinka uusi tai korjattu tahansa, löytyy aina lisää korjattavaa, jos tarkastellaan 5-10 vuoden ajanjaksoa eteenpäin. Korjaustarpeeseen ja kosteusongelmiin kannattaa siten asennoitua omakotitaloasumisen ominaispiirteenä, jonka myös itse voi joutua kohtaamaan. Kiinteistökaupan jälkeiset ikävät yllätykset voit kuitenkin välttää.

Riskirakenteet, riskit ja korjaustarpeet tunnistavalla tarkastuksella tiedät mitä olet myymässä tai ostamassa ja se pelastaa paljon. Kun lisäksi seuraat tarkastuksen lisätutkimussuosituksia ja kuuntelet asiantuntijan ohjeita, olet tehnyt omaksi turvaksesi sen mitä olet voinut.

Petri Annila

tekniikan tohtori, RTA

Terveet talot Oy

Petri Annila toimii yrittäjänä perustamassaan Terveet talot Oy:ssä, joka tekee mm. rakennusten kuntotarkastuksia ja -tutkimuksia, korjaussuunnitelmia ja laadunvalvontaa. Annila on koulutukseltaan tekniikan tohtori ja sertifioitu rakennusterveysasiantuntija. Hänen väitöskirjatutkimuksensa käsitteli kosteus- ja mikrobivaurioiden havaitsemista julkisissa rakennuksissa. Annila on ollut mukana kirjoittamassa Ympäristöministeriön julkaisemaa Kosteus- ja mikrobivaurioituneiden rakennusten korjaus -opasta Tampereen yliopiston edustajana.

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: