Kiinteistön tai asunnon virheen perusseuraamus on hinnanalennus. Kuten aiemmassa kirjoituksessamme on esitetty, hinnanalennus määrätään maakaaren mukaan vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Asuntokauppalain mukaan taas hinnanalennuksen on oltava virhettä vastaava tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullinen. Käytännössä virheellisen kohteen arvon sekä hinnanalennuksen määrän määrittäminen on jo 1980-luvulta olevan korkeimman oikeuden ennakkoratkaisun (KKO 1986-II-90) johdosta perustunut virheen korjauskustannusten määrittämiseen tavalla tai toisella. Virheen korjauskustannukset ovat professori Mia Hoffrénin sanoin apuväline oikean hinnanalennuksen määrän määrittämisessä.
Riitatilanteissa korjauskustannuksista esitetään arvioita, tai jo tehdyistä korjauksista selvitys toteutuneista korjauskustannuksista, joiden lisäksi huomioidaan korjaamisesta aiheutuva tasonparannus. Myyjä ei ole velvollinen kustantamaan ostajalle korjauksesta aiheutuvaa kiinteistön tason parantumista kaupantekohetkiseen tilanteeseen verrattuna. Varsinaiset virheen korjaamiseen kuulumattomat lisävarustelut, ostajan muuten vain samassa yhteydessä haluamat muut (tila- ym.) muutokset. joita toteutetaan virheen korjaamisen yhteydessä, tulisi aivan ensin eliminoida laskelmista/arvioista pois, koska ne eivät ole virheen korjaamiseksi välttämättömiä.
Sen lisäksi tasonparannuksen perusajatus on, että rakennuksen taso paranee, kun jotakin vanhaa korvataan uudella (osana virheen korjaamista). Tasonparannus ei siis tarkoita aina sitä, että korjauskustannuksiin sisältyisi jotakin, jota ei ole välttämätöntä virheen korjaamiseksi, vaan välttämättömästäkin korjauksesta voi aiheutua tasonparannusta. Vanhoja vaurioituneita materiaaleja yleensä vähintään korvataan uudella vaurioitumattomalla materiaalilla. Samalla voidaan myös uudenaikaistaa rakennetta tekemällä se jotenkin eri tavoin kuin alun perin. Menneiden vuosikymmenten rakennustapojen mukaisia riskirakenteita ei edes nykyisten rakennusmääräysten mukaan saa enää korjata vastaavanlaisella samanlaisella rakenteella. Esimerkiksi valesokkelia ei korjata tekemällä tilalle uusista materiaaleista uusi valesokkeli.
Tasonparannuksen ei tarvitse olla konkreettista hinnan- tai arvonnousua, vaan pelkästään se, että jokin rakenne korvataan uusilla materiaaleilla, tuottaa oikeudellisesti arvioituna tasonparannusta. Rakenteen tai pinnan käyttöikä yleensä pitenee kun vanhaa korvataan uudella. Jos taas kaupan kohde on ollut poikkeuksellisesti aivan uusi tai uudehko, ei korjaamisesta silloin aiheudu tasonparannusta vastaavasti kuin vanhan talon vikojen tai vaurioiden korjaamisesta, eikä rakenteiden tai pintojen käyttöikä pitene odotetusta. Myös jos virheen korjauksessa aiemmin olemassa ollut ja kaupan aikaankin osapuolten tiedossa ollut riskirakenne muutetaan riskittömäksi tai ainakin riskittömämmäksi, merkitsee sekin tasonparanemista.
Tasonparannuksen tausta-ajatus on siis joka tapauksessa se, että uudella materiaalilla korjaaminen tuottaa parannusta. Uusi on parempi kuin vanha. Entä onko oikeudellisesti mahdollista, että tausta-ajatuksesta poiketen joskus korjaaminen uudella materiaalilla ei tuotakaan parempaa lopputulosta kuin vanhalla materiaalilla tehty? Voiko korjaamisesta aiheutua päinvastoin tason alenemista?
Ainakin silloin, jos rakennuksen virhe olisi luonteeltaan sellainen, ettei sitä saada korjattua, vaan jonkinlaisista korjaustoimenpiteistä huolimatta jonkinlainen tai -tasoinen ongelma yhä jää, voi taso alentua korjaustoimista huolimatta. Virheen/vaurion tulisi tällöin olla jollakin tavalla teknisesti erittäin vaikea poistaa esim. sen sijainnista johtuen, ja kohteeseen jäisi sen arvoa alentaa puute.
Lisäksi voisi kenties ajatella, että hyvin vanhalla rakennuksella rakenteineen olisi nimenomaan sen iästä johtuen ”hyvyyttä” tai arvoa uudempaan/uuteen verrattuna. Vanha arvostettaisiinkin paremmaksi kuin uusi samanlainen. Jos rakennus olisi hyvin vanha ja sen toteutuksen kokonaisuus muodostaa sen arvostamisen perusteen, voisi osan toteutuksen korvaaminen uusilla materiaaleilla alentaa tässä katsantokannassa sen arvoa. Jos siinä olisi esim. jotain materiaalia, jota ei ole enää saatavilla, ja jonka osalta jouduttaisiin käyttämään jotain vähemmän arvokasta materiaalia tilalla ja tulos olisi siltä osin selvä heikennys alkuperäiseen.
Rakennusten osalta ”antiikiksi katsominen” ei liene niin selvää kuin irtaimen, esimerkiksi huonekalujen ja erilaisten esineiden osalta. Jos arvokasta antiikkikalustetta jouduttaisiin korjaamaan osin jollain nykyaikaisella korjaustavalla ja materiaalilla, voisi helpommin olla selvää kalusteen tason aleneminen korjaamisen johdosta.
Tiedossamme ei ole oikeustapauksia, joissa rakennuksen virheen korjaamisen olisi arvioitu johtavan kaupan kohteen tason alenemiseen ja se tämän perusteella olisi vaikuttanut hinnanalennuksen määrään päinvastaiseen suuntaan kuin yleensä tasonparannus vaikuttaa.