Mediasta voi ajoittain lukea kalliiksi käyneistä hometaloriidoista, joissa osapuolten maksettavaksi on oikeuden päätöksen jälkeen tullut mahdollisen virheen seuraamuksen lisäksi kymmenientuhansien eurojen oikeudenkäyntikulut. Suuri osa riitatapauksista sovitaan nykyisin ilman oikeudenkäyntiä, jolloin näin suuria kustannuksia ei aiheudu. Vaikka juttua ei saataisi sovittua, yleensä kuitenkin nykyisin neuvotellaan sovinnosta ja tehdään sovintotarjouksia puolin ja toisin. Tällaisilla hometaloriidoissa tehdyillä sovintotarjouksilla on huomattava merkitys oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuden ja oikeudenkäynnin kuluriskin kannalta. Myyjän tekemän sovintotarjouksen hylkääminen ostajan puolella voi johtaa siihen, että vaikka ostaja saa oikeuden päätöksellä hinnanalennusta, hänelle jää maksettavaksi sitä enemmän oikeudenkäyntikuluja.
Korkeimman oikeuden ennakkopäätösten (KKO 2008:52 ja 2022:56) mukaisesti asiassa tehdyt sovintotarjoukset vaikuttavat oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuteen. Pääsääntö oikeudenkäynnissä on, että hävinnyt velvoitetaan korvaamaan voittaneen osapuolen kulut. Jos kuitenkin myyjä on tehnyt ostajalle sovintotarjouksen, joka on määrältään suurin piirtein yhtä suuri tai suurempi kuin mitä oikeus asiassa tuomitsee, ostaja velvoitetaan korvaamaan myyjän oikeudenkäyntikulut, eikä hän saa korvausta omista oikeudenkäyntikuluistaan. Laajan hometaloriidan oikeudenkäyntikulut (asianajokulut, todistelukulut, virheiden selvittelykulut) voivat olla 20.000 -40.000 euron luokkaa per osapuoli, asian laadusta ja laajuudesta riippuen. Ennakkopäätökset perustuvat siihen, että kun myyjän tekemä sovintotarjous kattaa ostajan saatavan, ostajan eteneminen oikeudenkäyntiin tai sen jatkaminen on ollut tarpeetonta tuon lopputuloksen saamiseksi.
Korkeimman oikeuden ennakkopäätökset sovintotarjouksen vaikutuksesta oikeudenkäyntikuluihin mahdollistavat sovintotarjouksilla taktikoinnin myyjän puolella. Myyjä voi sovintotarjouksen tekemällä nostaa ostajan kuluriskiä, jos tämä saattaa asian oikeuteen, ja vähentää omaa oikeudenkäyntiin liittyvää kuluriskiään.
Kiinteistö- ja asuntokauppariidoissa on tavallista, että osapuolilla - tai näiden asiantuntijoilla - on erilaiset näkemykset rakennuksen korjaustarpeesta ja -kustannuksista tai siitä, miltä osin kustannukset kuuluvat myyjän vastuulle. Tyypillisesti ostajan/tämän asiantuntijan näkemys korjauskustannuksista ja hinnanalennuksen määrästä on suurempi kuin myyjän/tämän asiantuntijan näkemys. Tällaisessa tilanteessa riidan lopputulos on vaikeasti ennustettavissa, mikä kannustaa asian sopimiseen. Useimmiten riita-asiassa käydään sovintoneuvotteluja, joissa puolin ja toisin tehdään sovintotarjouksia riidan ratkaisemiseksi ilman oikeudenkäyntiä. Jos sovintoa ei synny, ostaja voi viedä asian käräjäoikeuden ratkaistavaksi nostamalla kanteen.
Esimerkki sovintotarjouksen vaikutuksesta oikeudenkäyntikuluihin
Ostaja on vaatinut myyjältä hinnanalennusta 50.000 euroa kosteus- ja mikrobivaurioiden perusteella. Myyjä on osittain kiistänyt virheet ja vaatimukset, mutta myöntänyt ne 15.000 euron osalta. Tämän jälkeen asianosaiset ovat käyneet sovintoneuvotteluja, joissa myyjä on tehnyt 25.000 euron sovintotarjouksen. Ostaja on tehnyt vastatarjouksen 35.000 euron sovinnosta. Sovintoa ei ole syntynyt.
Ostaja vie asian oikeuteen. Käräjäoikeus tuomitsee myyjän maksamaan ostajalle virheiden perusteella hinnanalennusta 25.000 euroa. Koska myyjä oli tehnyt ostajalle saman suuruisen sovintotarjouksen, on oikeudenkäyntiin ryhtyminen ollut tarpeetonta. Näin ollen myyjä velvoitetaan suorittamaan ostajalle hinnanalennusta 25.000 euroa vaadittuine korkoineen, mutta ostaja velvoitetaan kuitenkin korvaamaan myyjän oikeudenkäyntikulut sekä vastaamaan omista oikeudenkäyntikuluistaan.
Em. esimerkkitapauksessa ostaja jää oikeudenkäynnistä taloudellisesti selvästi tappiolle: Vaikka ostaja saa hinnanalennusta (25.000 € + korot), hän joutuu korvaamaan myyjän kulut (esim. 30.000 euroa) ja maksamaan omat kulunsa (esim. 30.000 €). Ostajan taloudellinen tappio on kymmeniä tuhansia euroja, eikä rakennuksen vaurioiden korjaamiseen jää varoja, vaikka hinnanalennusta olikin tuomittu. Jos ostajalla on oikeusturvavakuutus, se kattaa osan omista oikeudenkäyntikuluista, mutta ei korvaa osaakaan korvattavaksi määrätyistä vastapuolen kuluista. Oikeusturvavakuutuksen enimmäiskorvaus on vakuutusehtojen mukaan usein 8.500-14.000 euron suuruusluokkaa, jos ei ole erikseen hankkinut kattavampaa oikeusturvavakuutusta.
Ostajan kannattaa arvioida myyjän sovintotarjouksen aiheuttamaa kuluriskiä
Myyjän tekemä sovintotarjous kasvattaa ostajan riskiä taloudellisista tappioista, jos ostaja vie asian oikeuteen. Riskinä on kymmenien tuhansien eurojen kuluvastuu. Ennen kanteen nostamista ostajan kannattaa harkita oman asianajajansa avustuksella, onko todennäköistä, että vaatimukset menestyvät oikeudessa merkittävästi suuremmassa määrin kuin mitä myyjä on tarjonnut sovintona. Arvioinnissa kannattaa huomioida sekä ostajan että myyjän asiassa esittämät väitteet ja todistelu.
Oikeudenkäynnin lopputulosta ei voi tietää varmuudella etukäteen, koska se riippuu mm. siitä, miten oikeus arvioi asiassa esitettyä todistelua ja sen uskottavuutta, mutta erilaisia vaihtoehtoja voi arvioida.
Jos myyjän tekemä sovintotarjous on selvästi alempi kuin mitä oikeudessa arvioidaan mahdolliseksi saavuttaa, ostajan oikeudenkäynnin kuluriski on pieni.
Jos myyjän sovintotarjous on lähellä sitä, mihin oikeudessa saatettaisiin asianosaisten todistelu huomioon ottaen päätyä, silloin ostajan oikeudenkäyntiin liittyvä kuluriski on suuri.
Vaikeus on siinä, että ennalta ei voi varmuudella tietää, mihin sovintotarjoukseen ostajan kannattaa suostua. Oikeudenkäynnin lopputulosta voi olla hyvin vaikea ennakoida, esim. asiassa esitettyjen erilaisten asiantuntijalausuntojen ja korjauskustannusarvioiden vuoksi. Asianajajan tehtävänä on kertoa kuluriskeistä asiakkaalleen, jolloin asiakas voi harkita mm. oman riskinsietokykynsä perusteella, haluaako viedä asian oikeuteen kuluriskistä huolimatta, vai tyytyykö vähän pienempään sovintoon ja minimoi riskinsä.
Myyjän kannattaa tehdä sovintotarjous
Kiinteistökauppariidan myyjän kannattaa yleensä aina tehdä ostajalle jonkinlainen sovintotarjous, koska se korottaa em. tavalla ostajan kynnystä viedä asia oikeuteen, ja toisaalta vähentää myyjälle oikeudenkäynnistä aiheutuvaa kuluriskiä. Mitä korkeampi myyjän tekemä sovintotarjous on, sitä suurempi kynnys ostajalla on saattaa asia oikeuden ratkaistavaksi tai jatkaa alkanutta oikeudenkäyntiä. Oikeudenkäynnin lopputulosta on mahdoton ennustaa tarkasti, mutta kokenut asianajaja pystyy arvioimaan, millaisia sovintotarjouksia kannattaa tehdä.
Sovintotarjouksen tekeminen edellyttää myös maksukykyä. Em. kaltaisessa sovintotarjouksen merkityksen arvioinnissa otetaan huomioon todelliset, maksukykyisen myyjän sovintotarjoukset. Jos ei ole maksukykyä, ei tietystikään mitään voi tarjotakaan.