Kiinteistönvälittäjien ja kuntotarkastajien välinen yhteistyö, tai käytäntö, että kiinteistönvälittäjä suosittee tiettyä kuntotarkastajaa, herättää ajoittain kritiikkiä. On epäilty, että välittäjä suosittelee sellaista kuntotarkastajaa, jonka tarkastus ei ole kaupan esteenä tai hidasteena, eli joka ei löydä kohteesta juurikaan riskejä tai huomautettavaa. Toisaalta harvalla kiinteistön myyjällä tai ostajalla on omakohtaista kokemusta kuntotarkastuksista ja -tarkastajista, jolloin on luonnollista kysyä neuvoa tarkastajan valintaan välittäjältä.Joissain tapauksissa myyjä tai kaupan osapuolet yhdessä antavat välittäjän jopa valita kuntotarkastajan, ilman, että he ottavat itse kantaa valintaan. Onko sitten hyvä vai huono asia, että kuntotarkastuksen tekee välittäjän suosittelema tai jopa valitsema taho?
Mitä sanoo hyvä välitystapa?
Hyvän välitystavan ohjeen mukaan välittäjän on kerrottava toimeksiantajalleen mahdollisuudesta teettää kuntotarkastus. Välitysliikkeen on tällöin suositeltava asuntokaupan kuntotarkastusta, joka tehdään asuntojen kuntotarkastuksesta laadittujen ohjeiden mukaan (KH 90-00393, LVI 01-10413 tilaajan ohje sekä KH 90-00394, LVI 01-10414 suoritusohje ja KH 90023, tilaussopimus). Kokemuksemme perusteella välittäjät suosittelevat käytännössä laadultaan hyvin erilaisia kuntotarkastuksia, joita ei läheskään aina ole tehty suoritusohjeen mukaisesti. Lisäksi joissain tapauksissa kuntotarkastusyritys saattaa ilmoittaa, että tarkastus tehdään suoritusohjeen mukaisesti, vaikka se ei tosiasiassa vastaa suoritusohjetta. Esim. tunnettujen riskirakenteiden toteamatta ja tutkimatta jättäminen on suoritusohjeen vastaista.
Jos välitysliike antaa toimeksiantajalle kuntotarkastuksia suorittavien yritysten yhteystietoja, tulee välitysliikkeen hyvän välitystavan mukaan antaa mahdollisuuksien mukaan useamman päteväksi arvioimansa elinkeinonharjoittajan yhteystiedot. Miten välittäjä sitten arvioi, kuka on pätevä kuntotarkastaja, jota suositella? Tämä ei ole helppoa, kun pakollisia kuntotarkastajan pätevyysvaatimuksia ei ole. Esimerkiksi FISEn pätevyysrekisterissä on tällä hetkellä 83 asuntokaupan kuntotarkastaja AKK -pätevyyden omaavaa henkilöä, mutta kuntotarkastuksia suorittavat monet muutkin. Kokemuksemme perusteella kuntotarkastusten suorittajien koulutustaustat ovat vaihtelevia.
Jos välitysliike saa suosittelemaltaan kuntotarkastusyritykseltä vinkkipalkkion tai muun korvauksen, tulee tästä hyvän välitystavan mukaan kertoa toimeksiantajalle. Tiedossamme ei ole, onko tällaisia välitysliikkeen ja kuntotarkastajan välisiä vinkkipalkkiota käytössä. Ainakaan meidän tietoomme ei ole tullut tapauksia, joissa välittäjä olisi suositellut tiettyä kuntotarkastusyritystä ja kertonut saavansa suosituksesta korvauksen.
Välittäjä ei ole vastuussa suosittelemansa kuntotarkastajan toiminnasta. Ainoastaan siinä tapauksessa, että välitysliike on tilannut kuntotarkastuksen omissa nimissään ja laskuttaa sen edelleen toimeksiantajaltaan, välitysliike vastaa käyttämänsä kuntotarkastajan suorituksen sisällöstä.
Kannattaako ottaa välittäjän suosittelema kuntotarkastaja?
Välitysliike saa siis suositella toimeksiantajalleen kuntotarkastajia, mieluiten useampia eri vaihtoehtoja. Tällaista suosittelumahdollisuutta tuskin kannattaa jatkossakaan kieltää kokonaan, sillä se voi helpottaa kuntotarkastajan valintaa. Ostajan ja myyjän kannattaa kuitenkin tiedostaa, että välittäjät intressit saattavat osittain poiketa kaupan osapuolten intresseistä. On aina mahdollista valita myös muu kuin välittäjän suosittelema tarkastaja.
Välitysliikkeen suosittelema kuntotarkastaja saattaa olla parempi vaihtoehto kuin täysin satunnaisesti googlaamalla löytynyt kuntotarkastaja. Välittäjän tulee hyvän välitystavan ohjeen mukaan osallistua kuntotarkastukseen mahdollisuuksien mukaan, joten tätä kautta välittäjälle muodostuu jonkinlainen käsitys eri kuntotarkastajien toimintatavoista. Asiakkaat ovat myös voineet antaa välittäjälle palautetta kuntotarkastajien toiminnasta. Toisaalta, jos välittäjä suosittelee aina samaa kuntotarkastajaa, hän ei pysty vertaamaan tarkastusten laatua muihin kuntotarkastajiin. Välittäjällä ei myöskään ole teknistä osaamista, jonka perusteella voisi arvioida eri kuntotarkastajia.
Käytännössä myös osapuolten aikataulut ja kiire ohjaavat kuntotarkastajan valintaa. Saatetaan mieluummin valita kuntotarkastaja, joka pääsee paikalle nopeasti, eikä odotella pidempään jonkun tietyn tarkastajan paikalle saamista. Toisaalta, jos jonkun kuntotarkastajan kalenteri on täysin vapaa, voi miettiä, onko hän paras kuntotarkastaja. Monet kokevat, että erityisesti välittäjä kiirehtii kauppojen saattamista maallin. Kun kyseessä on useimpien ihmisten arvokkaimman omaisuuserän myyminen tai ostaminen, ei kuntotarkastuksen laadusta kannata tinkiä sillä perusteella, että ei-pätevä ehtisi paikalle pätevää viikkoa nopeammin.
Ostajana tai myyjänä kannattaa muistaa, että laadukas kuntotarkastus on tärkeä ennen kaikkea kaupan osapuolten oikeusturvan kannalta. Lopullinen päätösvalta kuntotarkastajan valinnassa on aina kaupan osapuolilla, eivätkä välittäjän suosittelemat kuntotarkastajat ole ainoa vaihtoehto. Oman oikeusturvan kannalta kannattaa vaikuttaa siihen, millainen kuntotarkastus taloon tehdään, ja kuka sen tekee. Jos välittäjä suosittelee tiettyjä tahoja, välittäjältä voi kysyä perusteluja suositukselle. Jos kohteeseen on tehty kuntotarkastus jo ennen kohteen myynnin aloittamista, ja ostajaehdokas kokee kuntotarkastuksen puutteelliseksi, voi ostaja laittaa tarjouksen ehdoksi uuden kuntotarkastuksen ta lisätutkimuksia joistakin seikoista.
Välittäjän intressissä on ennen kaikkea saada kohde myytyä, koska välittäjän oman palkkion saaminen on tästä riippuvainen. Toki pidemmällä tähtäimellä leivän tuo luultavasti varmemmin pöytään maine turvallisten ja onnistuneiden asuntokauppojen välittäjänä kuin nopeiden ja huonosti selvitettyjen kohteiden välittäjänä. Ostajan ja myyjän joka tapauksessa kannattaa teettää perusteellinen kuntotarkastus, ja myös tarvittaessa lisätutkimuksia esim. riskirakenteiden kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa. Lisätutkimukset voivat hidastaa kaupanteon prosessia, mutta toisaalta niiden avulla saattaa välttyä monelta ikävältä ja kalliilta yllätykseltä kaupan jälkeen. Osaavat välittäjät osaavat myös ohjeistaa teettämään tarvittavat tutkimukset. Kattavien tutkimusten jälkeen osapuolet voivat halutessaan sopia vastuunjaosta/-rajoituksista kauppakirjassa.
Lisää kuntotarkastuksista
Lue lisää kuntotarkastuksista mm. blogivieras TkT Petri Annilan kirjoituksesta Turvaatko asuntokauppasi? ja aikaisemmasta kirjoituksestamme Kuntotarkastuksista ja kuntotarkastajista tarvitaan laki.