Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme

Rakennuttajan 10-vuotisvastuu

Uudessa asunto-osakeyhtiössä perustajaosakas, eli käytännössä rakennuttaja, vastaa asuntojen ja yhtiön virheistä 10 vuoden ajan. Tästä ns. rakennuttajan 10-vuotisvastuusta on paljon virheellisiä käsityksiä. Kymmenvuotisvastuuta luullaan toisinaan laajemmaksi ja toisinaan suppeammaksi kuin laissa on tarkoitettu. 

Mitä 10-vuotisvastuu tarkoittaa?

Asuntokauppalain 4 luvussa säädetään uuden asunnon kaupasta. Uudessa asunnossa on lain mukaan virhe mm. silloin, jos se ei vastaa sovittua taikka rakentamisaikaisia säännöksiä tai määräyksiä, rakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti tai ammattitaitoisesti ja huolellisesti, asunnon ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle, taikka asunto ei muuten vastaa sitä, mitä asunnonostajalla yleensä on sellaisen asunnon kaupassa perusteltua aihetta olettaa.

Suurin osa asuntojen virheistä havaitaan alkuvaiheessa, kun ostajat muuttavat asuntoihinsa. Yhtiössä on lain mukaan järjestettävä vuositarkastus 12-15 kk rakennuksen käyttöönoton jälkeen. Asunnon ostajan tai asunto-osakeyhtiön tulee ilmoittaa havaitsemistaan virheistä perustajaosakkaalle viimeistään vuositarkastuksen yhteydessä. Ostaja tai yhtiö ei voi myöhemmin vedota sellaisiin virheisiin, jotka olisi voinut havaita viimeistään vuositarkastuksessa.

Ns. 10-vuotisvastuulla tarkoitetaan yleensä vastuuta vuositarkastuksen jälkeen ilmenevistä virheistä. Asuntokauppalaissa ei ole säädetty 10 vuoden vastuuaikaa, mutta velan vanhentumista koskevasta lainsäädännöstä seuraa, että perustajaosakkaan vastuu päättyy, kun hallinnon siirtämisestä ostajille on kulunut 10 vuotta. Oikeuskirjallisuudessa on esitetty kahdenlaisia tulkintoja siitä, lasketaanko 10 vuotta yhtiön hallinnanluovutuskokouksesta (vrt. KKO 1997:209) vai rakennusten käyttöönotosta/luovutuksesta ostajien hallintaan. Varminta on tehdä reklamaatio perustajaosakkaalle hyvissä ajoin ennen vastuuajan päättymistä.

Ostaja voi reklamoida rakennuttajalle oman asuntonsa virheistä. Jos virheitä ilmenee taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa kiinteistön osissa (yleensä rakenteet, eristeet, perusjärjestelmät, piha-alueet), reklamaation tekeminen kuuluu pääsääntöisesti taloyhtiölle.   

Milloin virheistä on reklamoitava?

Jos asunnossa tai yhtiössä havaitaan vuositarkastuksen jälkeen rakennuttajan vastuulle kuuluvia virheitä, niistä on reklamoitava perustajaosakkaalle kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä. Kohtuullinen reklamaatioaika on oikeuskäytännön perusteella muutama kuukausi. Kun ostaja tai taloyhtiö havaitsee virheen, sen on selvitettävä asiaa aktiivisesti ja ilmoitettava vaatimuksensa perustajaosakkaalle.

Uusissa taloyhtiöissä kannattaa muistaa reklamoida virheistä perustajaosakkaalle sitä mukaan kuin niitä tulee ilmi. Yleinen virheellinen käsitys on, että vuositarkastuksen jälkeen ilmenneistä virheistä voidaan reklamoida rakennuttajalle kootusti 10-vuotisvastuun lähestyessä loppuaan. Monessa taloyhtiössä teetetään tuossa vaiheessa ns. kymppivuotistarkastus, jossa voi tulla esille erilaisia vikoja ja puutteita. Jos nämä viat ovat olleet havaittavista jo aiemmin, esim. kuuden vuoden kohdalla, reklamaatio on jo myöhästynyt. Jos taas kymppivuotistarkastuksessa havaitaan uusia, piileviä virheitä, niistä voi esittää vaatimuksia perustajaosakkaalle. 

10 vuoden jälkeen yhtiö tai asunnon ostajat eivät enää voi esittää uusia vaatimuksia perustajaosakkaalle, riippumatta siitä, millaisia rakennusvirheitä talossa havaitaan. Näin ollen 10-vuotistarkastus saattaa olla yhtiölle kannattava investointi, kunhan tarkastuksen suorittaa hyvissä ajoin ja muistaa oikea-aikaisen reklamoinnin. Jos yhtiössä alkaa ilmetä ongelmia jo ennen kuin 10 vuotta lähestyy, yhtiön kannattaa teettää ulkopuolisen asiantuntijan suorittamia tutkimuksia jo aikaisemmin.

Lisäksi on huomattava, että perustajaosakkaalle esitetyt vaatimukset voivat vanhentua jo ennen 10 vuoden kulumista umpeen, jos esitettyä vaatimusta ei uudisteta yleisen 3 vuoden vanhentumisajan kuluessa. Esim. jos taloyhtiö on reklamoinut perustajaosakkaalle salaojituksen virheistä vuonna 2017 ja perustajaosakas on tuolloin kiistänyt virheen, eikä taloyhtiö ole tämän jälkeen uudistanut vaatimuksiaan kolmeen vuoteen, vaatimukset ovat vanhentuneet. Vaatimuksia ei voi enää uudistaa, vaikka yhtiön hallinnan luovuttamisesta olisi alle 10 vuotta.

Mitä virhevastuu kattaa?

Toisinaan väitetään virheellisesti, että perustajaosakas vastaisi vuositarkastuksen jälkeen vain ns. törkeistä virheistä. Tämä virheellinen käsitys johtuu todennäköisesti siitä, että rakennusalan yleisten sopimusehtojen YSE 1998 mukaan urakoitsija vastaa takuuajan jälkeen vain sellaisista virheistä, joiden tilaaja näyttää aiheutuneen urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai olevan seurausta sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä. Asuntokauppalaissa ei kuitenkaan ole vastaavaa perustajaosakkaan vastuuta rajoittavaa säännöstä, joten perustajaosakas vastaa kaikenlaisista virheistä 10 vuoden ajan.

Joskus virhevastuu saatetaan kuvitella todellista laajemmaksi. Perustajaurakoitsija ei vastaa rakennuksen tavanomaisesta kulumista ja tavanomaisista huolto- ja kunnossapitotoimenpiteistä rakennuksen valmistumisen jälkeen, vaan tämä kuuluu taloyhtiölle ja asuntojen ostajille. 10 vuoden kuluessa taloyhtiössä saattaa tulla eteen jo tavanomaisia huoltokorjauksia (esim. huoltomaalausta), jotka eivät ole minkään kaupantekohetkellä olemassa olleen virheen korjaamisena. Virhevastuuta ei myöskään pidä sekoittaa takuuseen. Antamalla takuun yritys sitoutuu vastaamaan tuotteen käyttökelpoisuudesta tai muista ominaisuuksista määrätyn ajan. Takuun ja virhevastuun eroista voit lukea aiemmasta blogikirjoituksestamme Takuu vs. virhevastuu

Asuntokauppalain mukaan virheen ensisijainen seuraamus on virheen korjaaminen perustajaosakkaan kustannuksella. Jos virheen oikaisu ei tule kysymykseen tai sitä ei tehdä, kyseeseen tulee vahingonkorvaus tai hinnanalennus (asunnon ostajalle). Virheen ollessa olennainen kyseeseen tulee myös kaupan purku, mutta tämä on uuden asunnon kaupassa erittäin poikkeuksellista.

Lyhyt vinkkilista kymmenvuotisvastuusta

  • Reklamoi virheistä perustajaosakkaalle mahdollisimman nopeasti, kun virhe havaitaan. 
  • Taloyhtiö reklamoi sen kunnossapitovastuulle kuuluvien kiinteistön osien virheistä perustajaosakkaalle. 
  • Ohjeista osakkeenomistajia ilmoittamaan taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa osissa havaituista virheistä taloyhtiölle ja reklamoimaan oman asuntonsa (sisäosien) virheistä perustajaosakkaalle.
  • Muista tarvittaessa uudistaa vaatimukset ennen niiden vanhentumista, jos virhettä ei ole korjattu. Vaatimukset vanhenevat viimeistään 3 vuoden kuluttua, jos vaatimusten esittäjä on passiivinen. 
  • Teetä 10-vuotistarkastus ajoissa, jotta virheistä ehtii reklamoida perustajaosakkaalle ajoissa.

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: