Kiinteistökauppariidoissa on useimmiten kyse omakotitalon kosteus- ja homevaurioista. Joissain tapauksissa riidellään muunlaisista rakennuksen virheistä tai puutteista. Silloin tällöin riitatapauksessa arvioidaan myös sitä, onko kyseessä olevassa rakennuksessa rakennusvirhe, joka on aiheuttanut vaurioita tai jonkin muun haitallisen seurauksen.
Rakennusvirheen määritteleminen
Rakennusvirhe on määritelty rakennusurakkakirjallisuudessa työntuloksessa ilmenevänä virheellisyytenä. Se kytkeytyy ennen kaikkea sopimusrikkomukseen eli rakennustyön työntulos poikkeaa sovitusta (=suoritusvirhe). Tällöin moite kohdistetaan rakentajan ja tilaajan välisessä sopimussuhteessa rakentajaan ja virheestä seuraa rakentajan vastuu jossakin muodossa.
Rakennusvirhe voidaan määritellä toisaalta myös niin, että rakentamisen työntulos poikkeaa rakennusajankohdan hyvästä rakennustavasta tai rakentamismääräyksistä. Tällöin tarkastelu voi liittyä rakentamista koskevaan sopimussuhteeseen tai täysin muunlaiseen tilanteeseen, jossa ei ole välttämättä kyse rakentajan moittimisesta tai vastuusta.
Vanhat rakennustavat ja -määräykset
Yleensä on ajateltu, että tietyllä tavalla jollakin aikakaudella tavanomaisesti rakennettaessa on kyse tuolloin vallinneesta rakennustavasta, jota voidaan pitää silloisena ”hyvänä rakennustapana”. Usein oikeudenkäynnissäkin todetaan esimerkiksi, että valesokkeli tai puukoolattu lattia on ollut aikanaan hyväksytty ja hyvän rakennustavan mukainen rakennustapa. Näiden rakenteiden rakennusfysikaalinen vaurioherkkyys on ymmärretty vasta vuosikymmeniä myöhemmin. Valesokkelin aikanaan toteuttanut rakentaja ei ole voinut tiedostaa vallitsevan yleisen tietämyksen perusteella, jota ammattitaitoiselta rakentajalta on voitu perustellusti odottaa, että hän on tekemässä virhettä valesokkelia toteuttaessaan.
Suomen rakennusmääräyskokoelman ensimmäiset Veden- ja kosteudeneristys määräykset, C2 vuodelta 1976 antoivat vain yleisen tason määräyksiä rakenteiden kosteudenkestävyydelle. Määräysten kohdan 2.2.1. mukaan ”Rakenteiden on estettävä maaperän kosteuden ja maahan valuvien pintavesien haitallinen tunkeutuminen rakenteisiin ja sisätiloihin.” Kohta 2.2.4. puolestaan määräsi, että ”Ulkoseinän on oltava sellainen, ettei seinään tunkeutuvalla sade- ja sulamisvedellä, maaperän kosteudella tai sisätilasta tunkeutuvalla vesihöyryllä ole haitallisia vaikutuksia seinään ja siihen liittyviin rakenteisiin.”
Jos kosteus kuitenkin on vuosien kuluessa päässyt tunkeutumaan rakenteisiin, onko kyse em. määräysten rikkomisesta rakentamisessa ja sitä myöden virheellisestä rakentamisesta? Riskirakenteen mieltäminen jo alun perin rakennusvirheeksi sopii huonosti yhteen sen kanssa, että rakennusfysiikkaan liittyvä tietämys on lisääntynyt vuosikymmenten kuluessa ja vasta sen myötä on todettu, että aiempi yleisesti käytetty rakennustapa osoittautuu kokemuksen myötä vaurioalttiiksi ja se tällöin tuomittaisiin takautuvasti rakennusvirheeksi rakentajan moittimisen näkökulmasta. Em. rakennusmääräysten voimassa ollessa on rakennettu hyvin yleisesti monia tunnettuja riskirakenteita, jotka on myöhemmin todettu vaurioherkiksi. Riskirakenteet ovat olleet vallinneen rakennustavan mukaisia eikä niiden rakentajia voida syyllistää vääränlaisesta rakentamisesta aikanaan
Rakennusvirheen merkitys kiinteistökauppariidassa
Kun rakennusurakkariidoissa keskitytään uuden rakennuksen tai ainakin melko vastikään tapahtuneen rakentamisen virheisiin (urakoitsijan vastuu tilaajalle), voi kiinteistökauppariidoissa puolestaan olla kyse ääripäässä erittäin vanhankin rakennuksen vioista (myyjän vastuu ostajalle). Rakennusvirhe määriteltynä siten, että tarkoitetaan rakennusajankohdan rakentamismääräysten tai hyvän rakennustavan vastaista rakentamista, sisältää moitteen rakentajaa kohtaan. Kiinteistökauppariidassa ei kuitenkaan ole kyse rakentajan vastuusta eikä siinä yleensä sanktioida rakennuksen rakentajaa hänen tekemästään virheestä.
Kiinteistökauppariidassa määritellään virhevastuu ostajan ja myyjän välisessä oikeussuhteessa. Useimmiten kumpikaan heistä ei ole ollut missään tekemisissä kyseisen rakennuksen rakentamisen kanssa eikä ole näin vaikuttanut rakentamisen rakenneratkaisuihin eikä ole niistä tarkemmin tietoinen. Kiinteistökauppariidoissa, joissa vastakkain ovat useimmiten vanhan talon ostaja ja myyjä, ei olla moittimassa rakentajaa vaan asettamassa vastuuta ostajan ja myyjän kesken. Jos rakentajaakaan ei voida moittia aikanaan vallinneen tavan mukaisesta rakentamisesta, vielä vähemmän voidaan aikanaan vallinneen tavan mukaisesti rakentamisen perusteella moittia/rangaista ankarasti vanhan omakotitalon myyjää, joka ei ole kyseiseen rakentamiseen lainkaan edes osallistunut.
Vaikka riitatapauksessa ei olisikaan kyse kiinteistön myyjän menettelyyn kohdistuvasta moitteesta ja moiteperusteisesta vastuusta, jonkin rakenteen tulkitsemisella rakennusvirheeksi voi olla oikeudellisesti merkitystä esimerkiksi arvioitaessa ylittyykö salaisen laatuvirheen merkittävyyskynnys, sekä virheen seuraamusten arvioinnissa. Rakennusvirhe voi vaikuttaa salaisen virheen merkittävyyskynnyksen ylittymiseen helpommin kuin jos kyseessä on vaurio, joka ei ole seurausta rakennusvirheestä, jos arvioidaan, että ostajan perusteltu ja suojeltava odotus talokaupassa on rakennusaikaisen hyvän rakennustavan noudattaminen.
Jos taas rakennusvirheen on aiheuttanut itse kiinteistön myyjä, voidaan vauriot katsoa luonteeltaan tiedonantovirheeksi salaisen virheen sijaan, mikä voi vaikuttaa virheen seuraamuksiin. Tällöin hinnanalennuksen tai kaupan purun ohella mahdollinen on myös myyjän tuottamukseen eli huolimattomuuteen perustuva vahingonkorvaus.
Lue lisää kiinteistön virheestä ja rakennusvirheistä mm:
Puukoolatun lattian vauriot oikeudessa