Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme

Rakennusten purkaminen ja uusrakentaminen asunto-osakeyhtiössä

Kirjoittanut Tiina K-T ja Tiina R.

Tavallinen osakeyhtiö voi sijaita tunnetusti vaikka pöytälaatikossa. Sen sijainti ja osoite voivat myös vapaasti muuttua. Asunto-osakeyhtiö sen sijaan on ylipäänsä olemassa vain määrätyn tai määrättyjen rakennusten olemassaolon vuoksi. Asunto-osakeyhtiön omistama rakennus sijaitsee määrätyllä kiinteistöllä ja yhtiö hallitsee kiinteistöllä sijaitsevia rakennuksia. Kun rakennukset eivät kuitenkaan ole ikuisia, niin millainen on asunto-osakeyhtiön asema ja ”voima” oikeussubjektina sen rakennusten elinkaaren loppupuolella ja päättyessä? Asunto-osakeyhtiössä on perinteisesti suojattu huoneistojen osakashallintaa päätökseltä purkaa huoneisto osakkaan ”alta” pois. Asunto-osakeyhtiölakiin lisättiin tämän vuoden alkupuolella kuitenkin uudet säännökset purkavasta uusrakentamisesta, joilla haluttiin helpottaa asunto-osakeyhtiöiden elinkaarensa päässä olevien rakennusten purkamista ja uusien rakentamista niiden tilalle.

Purkavalla lisä- tai uusrakentamisella tarkoitetaan rakennushanketta, jossa yhtiön omistama vanha asuinrakennus puretaan ja tilalle rakennetaan sitä suurempi kerrostila ja enemmän asuntoja. Ennen viime keväistä asunto-osakeyhtiölain muuttamista asunto-osakeyhtiölaki salli purkavan lisä- tai uusrakentamisen vain osakkaiden yksimielisellä päätöksellä. Nykyään yhtiön hallitseman korjauskelvottoman rakennuksen purkamisesta ja uusrakentamisesta voidaan päättää asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 39 §:n 1 momentin mukaan yhtiökokouksessa neljän viidesosan määräenemmistöllä.  Uudelleen rakentaminen on tällöin joko asunto-osakeyhtiön vastuulla tai hanke toteutetaan suunnatun osakeannin avulla. Toinen vaihtoehto on kiinteistön tai rakennuksen tai niiden käyttöoikeuden luovuttaminen purkamista ja uudelleen rakentamista varten. Tilanteessa vanhojen osakkeenomistajien oikeus saada huoneisto uudesta rakennettavasta rakennuksesta perustuu sopimukseen ns. väliaikaisen luovutuksensaajan kanssa.

Päätöstä tehdessä on huolehdittava, että osakkaiden yhdenvertaisuus toteutuu eikä osakkaiden tuottamaa osakehuoneiston hallintaoikeutta ja muita osakkaiden yhtiössä tuottamia oikeuksia ja velvollisuuksia muuteta. Näiden toteutumiseksi jokaisen osakkeen osalta on toteuduttava asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 39 §:n 1 momentin mukaiset edellytykset.

Purkavassa uusrakentamisessa kyse on asunto-osakeyhtiön kannalta laajamittaisesta ja poikkeuksellisesta hankkeesta, johon liittyy merkittävä taloudellinen intressi ja liiketoiminnallinen riski. Hankkeessa puututaan myös merkittävissä määrin osakkaan hallintaoikeuteen. Tällaisen päätöksen valmistelussa yhtiön huolellisuusvelvollisuus korostuu.  Hankkeiden laatu, laajuus ja riskit huomioon ottaen asunto-osakeyhtiölaki edellyttääkin, että päätöksentekoa varten yhtiön hallituksen on laadittava tarkka ja yksityiskohtainen suunnitelma, josta on käytävä ilmi laissa säädetyt seikat (AOYL 6:40.1). Suunnitelman laatimiseen tarvitaan sellaista rakentamisen, rahoituksen ja kiinteistönalan eri toimintojen asiantuntemusta, jota taloyhtiöllä ei välttämättä omasta takaa löydy.

Pelkkä suunnitelman laatiminen ei ole asunto-osakeyhtiölain perusteella riittävää, vaan hanketta koskevasta suunnitelmasta yhden tai useamman riippumattoman asiantuntijan on annettava perusteltu lausunto. Riippumattomalta asiantuntijalta edellytetään riittävää asunto-osakeyhtiö- ja kiinteistölainsäädännön, kiinteistöjen, rakennusten ja osakehuoneistojen kunnon ja arvonmäärityksen sekä kiinteistömarkkinoiden kehityksen arvioinnin asiantuntemusta (AOYL 6:41.1 §). Asiantuntijan tehtävänä on arvioida ovatko hankkeen suunnitelmassa vanhoille osakkaille annetut tiedot oikeat ja riittävät osakkeiden, osakehuoneiston ja mahdollisen muun vastikkeen käyvistä arvioista ja niiden määrittelyn perusteista. Lisäksi lausunnossa on arvioitava yleisesti suunnitelman toteutuskelpoisuutta sekä siinä on otettava huomioon hankkeen lainmukaisuuden toteutuminen.

Purkavaa uusrakentamista vastustavaa osakasta ei voida pakottaa mukaan hankkeeseen. Hanketta vastustavan osakkaan ensisijaisena oikeussuojakeinona on oikeus vaatia osakkeiden lunastamista käypään hintaan kahden kuukauden määräajassa yhtiökokouksen päätöksenteosta.  Käyvän hinnan määrittelyssä on otettava huomioon osakkeen hallintaoikeuden lisäksi osakkeeseen liittyvät muut oikeudet ja velvollisuudet. Tilanteessa, jossa asunto-osakeyhtiö määrittelee asunnon hinnan liian alhaiseksi, voi osakas riitauttaa tilanteen.

Asunto-osakeyhtiölaissa on säädetty myös muista keinoista päätöksenteon helpottamiseksi ja lakiin on otettu uusia säännöksiä vähemmistöosakkaiden lunastamista käypään hintaan. Lunastusoikeus olisi sellaisella omistajalla, joka omistaa yli 90 % taloyhtiön kaikista osakkeista. Edellytyksenä lunastukselle on, että yhtiön toiminnan jatkamisesta ja kunnossapidosta aiheutuisi osakkeenomistajille huomattavaa haittaa. Asian saamiseksi eteenpäin vaikeissakin tilanteissa yhtiökokous voi neljän viidesosan määräenemmistöllä päättää yhtiön rakennuksen tai kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta ja selvitystilasta. Selvitystilaan päättyvät osakkaat saavat yhtiön netto-omaisuuden jakamiseksi mahdollisemman pian osakkeille käypien arvojen suhteessa. Edellytyksenä kuitenkin on, että yhtiön vastuulla oleva kunnossapito tuottaisi osakkeenomistajille huomattavaa vahinkoa.

Purkavan uusrakentamisen toteutuminen on aina tapauskohtaista, koska hankkeen kannattavuus on riippuvainen monesta seikasta, kuten rakennuksen kunnosta, ympäröivästä alueesta ja yhtiön taloudellisesta tilanteesta. Asunto-osakeyhtiöiden käytettävissä onkin harvoin sellaista erityisosaamista, jonka perusteella purkavan uusrakentamisen mahdollisuutta osattaisiin asianmukaisesti selvittää. Näin ollen onkin todennäköistä, että aloite hankkeeseen tulee taloyhtiön ulkopuoliselta rakennusliikkeeltä tai kiinteistösijoittajalta ja, että hankkeessa tarvitaan alusta alkaen ulkopuolinen asiantuntija tai asiantuntijoita. 

Purkavan uusrakentamisen hankkeita on toistaiseksi toteutettu melko vähäisissä määrin entisen asunto-osakeyhtiölain yksimielisyysvaatimuksesta johtuen. Nähtäväksi jää kuinka merkittävissä määrin purkavan uusrakentamisen päätöksentekoon liittyvien esteiden poistaminen vaikuttaa todellisuudessa hankkeiden toteutumiseen.

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: