Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme

Purkava uudisrakentaminen asuntokaupan virheenä

Välillä eteen tulee tilanne, jossa vanhassa taloyhtiössä on rakenteellisten kosteus-/mikrobivaurioiden lisäksi runsaasti korjausvelkaa (esim. peruskorjaukset tekemättä) ja edessä niin laaja ja kallis korjaustarve, ettei rakennusten korjaamista katsota taloudellisesti järkeväksi. Tällöin taloyhtiö saattaa päätyä ratkaisuun, ettei rakennuksia lähdetä peruskorjaamaan, vaan rakennukset puretaan ja tilalle rakennetaan uusia. Tämä ns. purkava uudisrakentaminen voi toteuttaa monella eri tavalla, jos riittävän suuri osa osakkeenomistajista on sen kannalla. Asuntokaupan virhevastuun kannalta kyseessä voi olla ns. salainen taloudellinen virhe, josta voit lukea lisää aiemmasta blogikirjoituksestamme.

Mitä on purkava uudisrakentaminen?

Purkavalla lisä- tai uusrakentamisella tarkoitetaan rakennushanketta, jossa yhtiön omistama vanha asuinrakennus puretaan ja tilalle rakennetaan enemmän kerrostilaa ja enemmän asuntoja. Purkavan uudisrakentamisen hankkeita toteutetaan yleensä suurissa kaupungeissa alueilla, joissa rakennusmaalle on paljon kysyntää. Usein hankkeen toteuttamiseksi haetaan kaavamuutosta, jolla tontille saadaan lisää rakennusoikeutta, jotta projekti olisi kannattava.

Purkava uudisrakentaminen voidaan toteuttaa oikeudellisesti monella eri tavalla. Jos kaikki osakkeenomistajat ovat asiasta yksimielisiä, he voivat esimerkiksi päättää myydä osakkeensa grynderille, joka toteuttaa uudisrakentamisen. Nykyään päätökselle ei aina vaadita yksimielisyyttä, sillä yhtiön hallitseman (taloudellisesti) korjauskelvottoman rakennuksen purkamisesta ja uusrakentamisesta voidaan päättää asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 39 §:n 1 momentin mukaan yhtiökokouksessa 4/5:n määräenemmistöllä. Asiasta voi lukea lisää aikaisemmasta blogikirjoituksestamme

Purkava uudisrakentaminen asuntokaupan virheenä

Purkavan uudisrakantamisen tilanne on asuntokaupan vastuiden kannalta ongelmallinen. Mikä on tällaisessa tilanteessa asunnon myyjän vastuu? 

Yleensä rakennuksen purkaminen ei ole välttämätöntä yksinomaan asuntokaupan virheiksi katsottavien seikkojen vuoksi, kuten odottamattomien vikojen ja puutteiden (esim. piilevien kosteus- ja mikrobivaurioiden) vuoksi. Rakennuksen purkupäätöksen taustalla on pikemminkin kokonaisarvio, joka liittyy vaurioiden ohella rakennuksen ikään, sen tavanomaisiin peruskorjaustarpeisiin sekä rakennusoikeuden määrään ja rakennusmaan arvoon verrattuna rakennuksen korjauskustannusten määrään. Osa näistä korjaustarpeista on hyvinkin voinut olla tiedossa tai odotettavissa jo ennen asuntokauppaa, mutta kaupan jälkeen todetaan vielä lisää korjaustarpeista, joiden johdosta päädytäänkin purkamiseen.

Asunnon ostaja saattaa helposti ajatella, että asuntokauppa on purettava, jos rakennus aiotaan purkaa. Asia ei kuitenkaan ole näin yksinkertainen. Purkavan uudisrakentamisen päätös ei itsessään ole asuntokaupan virhe. Salainen taloudellinen virhe on kyseessä silloin, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. (AsKL 6:20 §)

Vaikka taloyhtiö päätyisi purkamaan rakennukset, tämä ei  automaattisesti oikeuta asuntokaupan purkamiseen. Asuntokaupan virheet (odottamattomat viat ja puutteet, joista aiheutuu ostajalle merkittävät kustannukset) pitäisi eritellä rakennuksen muusta korjausvelasta ja tiedossa olleista korjaustarpeista, ja arvioida vain asuntokaupan virheiden merkitystä. Todennäköisempi seuraus saattaa tällöin olla hinnanalennus. Senkin määrää voi olla vaikea määrittää, jos rakennusta ei tosiasiassa korjata, vaan se puretaan. 

Oman lisänsä soppaan tuo se, miten purkavasta uudisrakentamisesta päätetään. Jos ostaja itse aktiivisesti kannattaa purkavan uudisrakentamisen hanketta, joka toteutuakseen edellyttää valtaosan osakkeenomistajista hyväksyntää, tai jopa myy osakkeensa grynderille rakennuksen purkamista varten, voiko ostaja tehokkaasti vedota virheenä siihen, että rakennus joudutaan vikojen vuoksi purkamaan? Ostajan kannattaa harkita, mitä taloudellisia vaikutuksia eri vaihtoehdoilla on, ja mikä on kokonaisuutena arvioiden taloudellisesti paras - tai vähiten huono - vaihtoehto.

Pääkaupunkiseudulla ja muualla, missä rakennusmaa on arvokasta, ostaja saattaa päästä jopa omilleen tai lähes omilleen myymällä osakkeensa rakennusliikkeelle. Tällöin kyseessä ei välttämättä ole salainen taloudellinen virhe. Vähemmän halutulla alueella ostajalle voi aiheutua merkittävä tappio siitä, jos taloyhtiössä päädytään purkavaan uudisrakentamiseen.

Purkavan uudisrakentamisen prosessit kestävät taloyhtiöissä valmisteluvaiheineen helposti vuosia. Varsinkin, jos lisärakentaminen edellyttää kaavamuutosta, prosessi on pitkä. Jos asuntokauppariidassa jäädään odottamaan hankkeen toteutumista, myös riita voi kestää kauan. Asuntokauppariita on kuitenkin mahdollista ratkaista prosessin ollessa kesken, sillä salaisen taloudellisen virheen mahdolliset perusteet ovat joka tapauksessa tiedossa. 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: