Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme

Pilaantunut maaperä kiinteistön kaupassa

Kiinteistökauppariidoissa on ajoittain kyse maaperän pilaantumisesta. Kaupan jälkeen voi käydä ilmi, että kiinteistön maaperässä on esimerkiksi öljyhiilivetyjä tai muita haitallisia aineita siinä määrin, että maaperä todetaan pilaantuneeksi ja se määrätään puhdistettavaksi.

Kiinteistöä myytäessä kiinteistön omistajan on kerrottava ostajalle seikoista, jotka ovat saattaneet tai saattavat pilata maaperää tai pohjavettä (ympäristönsuojelulain mukainen selontekovelvollisuus). Toisaalta myös ostajalla on kiinteistökaupassa selonottovelvollisuus siltä osin kuin pilaantuneisuus on mahdollista havaita tai sitä on syytä epäillä ennen kauppaa.

Maaperän pilaantuminen on tavallisempaa teollisuuskäytössä olleilla kiinteistöillä, jolloin pilaantumisen mahdollisuus otetaan yleensä huomioon kauppaa tehtäessä ja mahdollisista puhdistamiskustannuksista sovitaan kauppakirjassa. Joskus kuitenkin myös pientalokiinteistön maaperä voi olla yllättäen pilaantunut. Esimerkiksi öljysäiliö voi olla vuotanut tai maahan on päässyt ohitäytön seurauksena öljyä. Myös maahan aikanaan haudattu jäte voi pilata maaperää. Joskus vahinkotapahtumasta voi olla kulunut pitkäkin aika, eikä kiinteistön myyjällä välttämättä ole ollut siitä tietoa.

Jos kiinteistön ostaja huomaa tai epäilee kiinteistön maaperän pilaantuneen, asiasta tulisi reklamoida myyjälle ja olla yhteydessä alueelliseen ELY-keskukseen, joka on ympäristönsuojeluviranomainen. Akuutissa tapauksessa on oltava yhteydessä hätäkeskukseen.

Vastuu pilaantuneen maaperän puhdistamisesta on ympäristönsuojelulain mukaan ensisijaisesti pilaantumisen aiheuttajalla. Jos maaperän pilaantumisen aiheuttajaa ei saada selville tai täyttämään puhdistamisvelvollisuuttaan ja jos pilaantuminen on tapahtunut alueen haltijan suostumuksella tai hän on tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää alueen tila sitä hankkiessaan, on alueen haltijan puhdistettava alueen maaperä siltä osin kuin se ei ole ilmeisen kohtuutonta. Viimesijaisesti kunta voi joutua kunnostamaan alueen, jos pilaantumisen aiheuttajaa ei saada vastuuseen.

Jos pilaantumisen aiheuttaja ei ole tiedossa, kiinteistön omistajan eli ostajan on yleensä selvitettävä pilaantumisen laajuutta ja haitallisten aineiden pitoisuuksia sekä maaperän puhdistamistarvetta asiantuntijoiden avulla.

ELY-keskus ottaa ympäristönsuojeluviranomaisena kantaa maaperän pilaantumiseen ja puhdistamistarpeeseen. Pilaantuneella alueella tarkoitetaan aluetta, jolla on ihmisen toiminnan seurauksena haitallisia aineita siinä määrin, että niistä aiheutuu haittaa tai merkittävä riski ympäristölle tai terveydelle, viihtyisyyden vähentymistä tai muuta niihin verrattavissa olevaa haittaa. Maaperän pilaantumisen ja puhdistustarpeen arvioinnissa noudatetaan valtioneuvoston asetusta (ns. PIMA-asetus), jossa on määritelty kynnys- ja ohjearvot yleisimmille haitallisille aineille. 

Pilaantunut maaperä on useissa tapauksissa kiinteistön laatuvirhe, jonka perusteella ostaja voi vaatia myyjältä hinnanalennusta tai kaupan purkua ja tietyissä tapauksissa myös vahingonkorvausta. Virheen seuraamus riippuu mm. pilaantumisen laajuudesta ja arvioiduista puhdistamiskustannuksista.

Etenkin jos haitallisia aineita on rakennuksen alla, puhdistamisesta aiheutuvat kustannukset saattavat olla hyvin suuret, mikä johtaa yleensä kiinteistökaupan purkamiseen. Jos haitta-aineita on maaperän lisäksi talon rakenteissa, esim. öljyä on vuotanut myös kellarin rakenteisiin, rakennuksen korjaustarve arvioidaan erikseen. Rakenteissa olevista haitta-aineista aiheutuvaa terveyshaittaa arvioidaan terveydensuojelulain mukaisesti ja toimivaltainen viranomainen on siltä osin kunnan ympäristöterveysviranomainen.

Kirjoittanut Leena

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: