Asunnon ostajan ja myyjän tietopankki

Asianajotoimisto Alfa Oy

Tämä on Asianajotoimisto Alfan talojuristien blogi, jota kirjoittavat asianajajat Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila.

Ilmoittaudu maksuttomiin webinaareihimme Tilaa maksuttomia oppaitamme

Ovatko riskirakenteet rakennusvirheitä oikeudessa?

Jatkona viime viikon blogikirjoituksellemme, jossa käsiteltiin rakennusvirheen asemaa kiinteistökauppariidassa, käsittelen nyt tutkimaani kysymystä, onko riskirakenteet tulkittu kiinteistökauppariidoissa rakennusvirheiksi ja mikä merkitys tällä tulkinnalla on ollut. Kirjoitukset liittyvät Rakennusfysiikka 2023 -seminaarissa pitämääni esitykseen.

Riskirakenteet kiinteistökauppariidoissa

Hyvin usein talokauppariidoissa on kyse kiinteistön tai asunnon laatuvirheestä, joka ilmenee käytännössä omakotitalon tai rivitaloasunnon riskirakenteen kosteus- ja mikrobivaurioina. Erilaisia riskirakenteita on toteutettu menneillä vuosikymmenillä esim. 1960-1980-luvuilla pientalojen rakenteisiin mm. alapohjassa ja ulkoseinissä. Tuollaiset rakenteet on vasta myöhemmin ymmärretty rakennusfysikaalisesti huonosti toimiviksi tai joissain olosuhteissa jopa toimimattomiksi ja siten mikrobivaurioitumiselle herkiksi. Hovioikeuksien oikeuskäytännöstä löytyy erilaisia ratkaisuja siitä, onko kiinteistökauppariidassa riskirakenne aikanaan vuosikymmeniä sitten tehtynä tulkittu rakennusvirheeksi vai ei.

Riskirakenteen olemassaolo rakennuksessa ei sellaisenaan oikeudellisesti merkitse kiinteistön laatuvirhettä, mutta riskirakenteessa ilmenneet vauriot voivat hyvinkin merkitä laatuvirhettä. Tässä arvioinnissa tarkastellaan paitsi rakennuksen rakennustekniikkaa ja mikrobiologista tilannetta, myös tehtyä oikeustointa eli talokauppaa ehtoineen ja sen aikaan käytettävissä olleine tietoineen. Talokauppariidan oikeudellisessa arvioinnissa arvioidaan kiinteistön laatuvirheperusteita, ostajan velvollisuuksia sekä virheen oikeudenmukaista seuraamusta. Maakaari tuntee laatuvirheperusteina sopimuksenvastaisuuden, tiedonantovirheen sekä salaisen virheen. Käytännössä kaikkein tavallisin virheperuste on salainen virhe (kaupan kohde poikkeaa salaisen virheen perusteella merkittävästi ostajan perustelluista odotuksista). Oikeuskäytännössä on usein todettu, että jos muuta ei ole sovittu tai luvattu, omakotitalon ostajan perusteltu odotus on, että rakennus on rakennettu rakennusajan määräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Myyjän virhevastuulla suojellaan tätä perusteltua odotusta. Jos kohde poikkeaa merkittävästi tästä odotuksesta, siinä on virhe.

Talokauppaa koskeva riitaoikeudenkäynti perustuu ja siinä käsitellään asianosaisten väitteitä, joiden paikkansapitävyyttä tuomioistuin arvioi esitetyn näytön perusteella. Talokauppariidassa osapuolten väitteet rakennuksen vaurioista ja vaurioitumismekanismeista perustuvat rakennusta tutkineen rakennusteknisen asiantuntijan havaintoihin ja tulkintoihin. Joissain kiinteistökauppariidoissa asianosainen (käytännössä talon ostaja) esittää, käyttämiinsä rakennusalan asiantuntijoihin vedoten, että rakennuksessa oleva riskirakenne on rakennusvirhe. Tuomioistuin ratkaisee esitetyn kokonaisnäytön perusteella, onko väite toteen näytetty vai ei.

Ovatko riskirakenteet rakennusvirheitä oikeudessa?

Hovioikeuksien ratkaisukäytännössä on erilaisia ratkaisuja siitä, tulkitaanko aikanaan vallitsevan tavan mukaan toteutettu rakenne, joka nykyään tunnistetaan riskirakenteeksi, aikanaan tehdyksi rakennusvirheeksi. On ongelmallista, jos tämä tulkinta vaihtelee jutusta toiseen. Ongelmallista on myös, jos sattumanvarainen rakennusvirheeksi tai ei-rakennusvirheeksi tulkitseminen vaikuttaa jutun lopputulokseen.

Käsittelin Rakennusfysiikka-seminaarin artikkelissani neljää hovioikeuksien ratkaisua. Tietyissä riitaoikeudenkäynneissä tuomioistuin on todennut, että esim. valesokkeli on ollut rakennusvirhe. Oikeuskäytännöstä on kuitenkin vaikea eritellä, mikä merkitys on ollut nimenomaan sillä seikalla, että vaurioitunut rakenne on tulkittu rakennusvirheeksi, koska virheen merkittävyyttä ovat puoltaneet yleensä muutkin seikat kyseisissä tapauksissa (vaurioiden laatu ja laajuus, terveyshaitta sekä vaurioiden korjauskustannusten suuri määrä). Vaikka rakennus olisi rakennettu aikansa määräysten mukaisesti eikä ostaja väitäkään kyseessä olevan virheellinen rakentaminen aikanaan, kiinteistössä voi hyvinkin olla laatuvirhe löydettyjen vaurioiden johdosta. Eli juuri sillä seikalla, ovatko rakennuksen vauriot seurausta rakennusvirheestä vai eivät, ei välttämättä ole jutun lopputuloksen kannalta suurta merkitystä.

Joka tapauksessa tämänkin kysymyksen kannalta olisi tärkeää lisätä vanhan omakotitalon kaupan tekijöiden tietoisuutta aiempien vuosikymmenten rakenneratkaisuista ja riskirakenteista, tutkia talot kunnolla ennen kauppaa ja saada kauppaa tekevät varautumaan riskirakenteiden vaurioihin paremmin kaupassa siten, etteivät ne merkitsisi niin isoja ongelmia kaupan jälkeen. Riskirakenteiden vaurioihin liittyvän oikeudenkäynnin lopputulos on sekä ostajan että myyjän kannalta vaikeasti ennakoitavissa ja oikeudenkäynti aiheuttaa merkittäviä kustannuksia. Riitatilanne kannattaa yrittää välttää jo etukäteen. Kaikkien tunnistettujen tunnettujen riskirakenteiden tulisi olla kaupan osapuolten tiedossa jo ennen kauppaa. Riskirakenteet tulisi ottaa vakavasti ja mieltää niihin hyvin mahdollisesti liittyvä korjaustarve jo ennen kaupantekoa.

Tiina Koskinen-Tammi

Lue lisää riskirakenteista ja kiinteistön virheestä:

Kiinteistön virhe

Mikä on riskirakenne?

Valesokkeli tai muu riskirakenne oikeudessa

Mikä on puukoolattu lattia ja miksi se on riskirakenne

Mikä on valesokkeli ja miksi se on riskirakenne

Puukoolatun lattian vauriot oikeudessa

 

<< Palaa edelliselle sivulle


Jaa sivu somekanavissasi: